理财周刊／当前都更成败十大关键议题(下)
台湾快速迈入高龄社会，如能经由这次相关法令修法，积极推动自力更新，再辅以「以房养老」概念，置入逆向抵押贷款并案处理，必能加快都更推动。
文／庄孟翰
(1)强化公权力与公信力
(2)建立估价权威性
(5)推动多元都更
(8)置入「以房养老」概念─「以房养房」
接续八七○期，继续探讨「当前都更成败十大关键议题」。
为加速老屋重建，应可以广义角度来正视都更问题，除公办、民办、自力更新之外，协议合建也应纳入，惟将来都更户可能会以「自力更新」为优先选择，其因在于大家总认为假手他人成本太高、被赚太多，索性由住户自行推动，但又该如何进行？
二○一二年台北市政府与实施者同时发布一则南港路一段和兴东街交叉口的都更案讯息，原预计二○一八年完工，该案系由一二七户规划兴建为四三○户，当时都更户的质疑是，都更完成后他们同样分回一二七户，只占二九．五四％，其他都归实施者所有。实施者则表示，总楼地板面积二万三百坪中，他们只拿到八一二○坪，只有四○％，彼此算法天南地北，前者以户数计算，后者则以容积率的总楼地板面积计算，其实以容积率计算才正确，此一问题显示的正是未来自力更新之需求导向。
其次，如何拟定多元创新策略，也值得深入探讨，例如结合生技、长照产业之创新模式，去年一家生技公司参与新竹市一都更招商案，该公司了解当地较缺乏住宅需求，改以长期照护中心再结合医疗为主轴争取到该标案，也是因应人口老化与都更另一崭新思考模式。
六、代拆争议处理机制
都更案常于「拆除」环节纠纷不断，根据现行「台北市政府受理都市更新权利变换实施者依都市更新条例第三十六条规定请求代为拆除或迁移土地改良物补充规定」，都更案代拆户占总户数一○％以下，且户数五户以下，才可申请政府代为拆除，惟许多都更案仍出现不同意户阻扰而无法顺利进行拆除。
最近台北市副市长宣布，将取消都更案建商申请代拆门槛，未来无须取得全部所有权人同意，只要都更事业计划、权利变换计划通过，实施者就可申请建照、拆照。如能真正落实，必有助于都更顺利推动。
至于代拆问题，法律依据为何？如何合法进行？新加坡行之有年的有效模式就是达到法定门槛经估价后依法提存，只要经过法院判决就可进行拆除。长久以来我们一直没办法突破这一关键门槛，试想既然要享受容积奖励的公共财，为何拒绝更新的公共利益，还要搬出宪法困住大多数人的公共利益。
七、建立代理实施者制度
既然都更户与实施者彼此不信任，都更户怎么做才能「自己的钱自己赚」？漫长的都更过程，「人心」成为最大变数之一，既然民办问题层出不穷，不如推动自己的房子自己建，如能建立「代理实施者制度」，以「自力更新」方式，积极推动将会成为未来都更主流。
目前自力更新案例不多，可仿照台北市首宗由地主自组更新会并取得一○○％同意比例之水源路四、五期整建住宅之成功案例，政府扮演辅导角色，前期可适度补助相关整合经费，待凝聚共识取得结论，再对外公开征求建筑师规划设计，并延揽专业人士协助产权整合、权利变换与银行融资等都更户无法自力完成的相关重要事项，最后则是公开遴选营造厂商。目前此一都更案在台北市政府与地主共同努力下，将于二○一七年完工，成为台北市推动老旧整宅都更典范之一。
八、置入「以房养老」概念─「以房养房」
很多老旧都更户所有权人都已退休无收入，如更新后造价不够还得自行负担部分工程款，必然会担心负债偿还问题，可置入以房养老、逆向抵押贷款概念，以逆向抵押贷款方式增加贷款额度。
基本上因为都更后增值，再加上销售坪数增加，例如老旧公寓的公设可能是八～一○％，现在台北市平均公设是三四．五％，起码会增加二四．五％的坪数，等于是强迫增值，再加上旧屋已更新，房价就会随之水涨船高。
至于因分不回原面积而须价购部分，同样可以「以房养老」方式，也就是都更户不必支付本息，系经由银行「以房养房」方式并案处理，多出来的房价已足够其养老与缴房贷利息，相关机制主管机关应进一步规划设计。
九、SOP实例演练─流程、法令
都更流程潜藏很多难以解决的死角或漏洞，如能逐一拆解，就可清楚了解每一流程的纠纷根源，也才能让执法与司法单位更了解相关法令依据，如能就实际案例经由各流程拆解推演之后，再据以研拟具体可行的配套措施，必有助于争议处理与都更加速推动。
十、成立不动产专业法庭
都更遇到拆除问题，常见的是不同意户杯葛，这牵涉到公权力该怎么介入。就现况而言，势必要有个判例做为依循，如能成立不动产专业法庭，让社会大众清楚了解，基于公共利益就必须要有遵守多数决的法治概念，都更才能顺利推动，否则不同意户的问题恐永无宁日。若执行拆除任务时出现纠纷，法院能速审速决，并有执法人员做后盾，主管机关就不会互踢皮球。
台湾快速迈入高龄社会，如能经由这次相关法令修法，积极推动自力更新，再辅以「以房养老」概念，置入逆向抵押贷款并案处理，相信在「代理实施者制度」、「以房养房逆向抵押贷款」与「不动产专业法庭」三方面相互搭配下，必能加快都更推动，同心协力重新打造舒适安全的居住环境。
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