理财周刊／当前都市更新面临的十大隐形障碍
文．庄孟翰(前淡江大学产业经济系副教授)
Ｑ：都更窒碍难行，原因百百种，根据《苹果日报》委托「创市际」市场研究顾问公司调查，1068人当中有853人认同老旧房屋应该进行都更，其中79.2％认为都更推动困难的问题在于「要屋主全数同意太难」，另外，有64.6％的民众表示，「都更后房屋税、地价税税负太重」以及「政府都更奖励诱因太少」，最后则是有54.7％民众指出，「都更后坪数减少」，这些都是当前都更难以推动的主要原因。
请教庄教授，除了上述因素导致都更难以顺利推动，往前道路还有多少障碍该摒除而未摒除？
Ａ：就实务面而言，可先从最常见的问题当中挑出最重要的十点来阐述，不过，都更问题千奇百怪，以现有法令政策，恐怕还是很难解决当前所遭遇的难题。
众所皆知，都更机制尚未建构完整，很多政策皆是由上而下，以上位者之姿做决策，并未由下而上相互整合，纵向衔接及横向连结没有做好串连，导致法令流于形式，所有流程看似完备，却无法与实务衔接。
另外，公权力未能及时有效介入，行政与司法未能相互支援，发挥「一加一大于二」的乘数效果，以永春案为例，公权力与公信力几乎丧失殆尽，已经开工的都更案，竟因不同意户走行政救济之后又宣告停摆，很显然都更机制并未建构完备，当行政与司法不同调而产生漏洞，奉公守法的老百姓更加无所适从。
二、听证会流于形式
这次都更修法重点之一推动「听证会」，事实上，听证会一直都在举办，只不过经常沦为布达大会，何以见得？以兰州街、斯文里公办都更案来看，柯文哲市长当初也有莅临现场，居民也表达不同意的意见，但最后市政府仍我行我素，显然并未充分展现听证会应有的功能。
再以南机场国宅都更案为例，想整合小坪数的住户推动更新，难度更高，究竟听证会在倾听所有人意见之后，如何将合理、不合理及正反两方意见加以汇整而获得共识，也是一大难题。
「分配不均」问题也层出不穷，有分配就有不平之音，以老旧公寓为例，正义国宅更有面临前段商业区、后面住宅区的问题，这又涉及「建蔽率」及「容积率」议题，面临前段商业区容积630％，但后段住宅区仅225％，其间差距2.8倍，究竟要如何分别说服，必然也是一个高难度的障碍。
再以四、五层楼公寓为例，兴建之初系以建蔽率计算基准容积，现在则是以容积率为依据，亦即当初依建蔽率兴建，计算住宅区总楼地板面积之建蔽率为60％，现今依容积率兴建则仅45％，当中足足少掉15％，其中又以一楼住户减少的面积最为明显，过去「将空地比筑起围墙加盖，还可以出租收益」，现在不但少掉面积，都更后还得开放成为公共区域，这也难怪一楼住户总是「碍难同意」。此一议题究竟要如何沟通才能做到公平公正，实在值得深思。
四、一坪换一坪的观念待疏导
前一任市长郝龙斌为加速都更，曾推出「一坪换一坪」的优惠办法，这对于位处精华地段的都更户而言，可真是天上掉下来的礼物。水源路四、五期整建住宅便是「一坪换一坪」的典型案例，当初以专案方式办理，现今成为都更户特爱的列举前例，「为什么他可以，我不能？」
不过，即使是位处精华地段的双北市来说，想要一坪换一坪几乎是天方夜谭，基本上，都更系经容积奖励后将多出来的坪数出售，金额不够，则由全体都更户共同分担。只是现阶段有不少都更户仍眷恋不出钱，还可分到一个停车位，此外，还可以多赚超过20％公设比的销售坪数，更新后原住户的资产价值也跟着呈倍数增加，过去专案留下的案例，无形中也成为当前推动都更的另一阻碍。
都更推动与否，与市场景气息息相关，既然市场景气循环高低起伏，都更就难逃价格浮动影响，其间互动五大变数为「景气→房价→估价→共同负担比例→分屋比例」，当中又以「共同负担比例」及「分屋比例」最容易发生争执，原因在于分处天秤的两端彼此牵制环环相扣。
当景气下滑影响房价下跌，估值必然调降，最后造成共同负担比例提高，则分屋比例必然随之下降，反之亦然，因此，都更要如何将「景气因素」并入评量，任谁都无法预知。
通常都更户总希望共同负担费用能够尽量压低，以使分屋比例提高，不过，以现在都更审议过程，审议委员会通常对于容积只会减少不会增加。其次，都更户一味想降低共同负担比例，却又碰上景气下滑售价降低，一则建商也盖不出低成本的好房子，也无法提高售价，再则也使得即将整合完成的都更案，不得不宣告放弃。
土地持分不一与「历史共业」息息相关，有些是为了省税规划所致，过去土地登记持分不一致，常以「约定俗成」方式签约，但数十年后面临都更整合权利变换，问题就来了，试想，当旧有建物拆除归零后，土地持分大者必然较占优势，因此，就会发生旧屋面积较大，但最后却因土地持分较小反而分到较少的坪数，这当中的落差，又有谁能作出公正的评断？
七、违建林立依旧是最大障碍
违建林立是当前都更最大障碍，最常见的一楼住家分隔当店面出租，例如明曜百货后面巷道，一户住家隔成五户小店面出租，另外也有顶楼加盖的违建，却隔成十数间二、三坪的「笼屋」出租，房东则坐享丰厚的租金收入。
在此情况下，要让一楼或顶楼的房东参与都更，究竟要如何给予补偿，或先经由集体诉讼，要求将共有财产据为私有的利益归还其他共有人，再谈都更。另外，也有刚装潢完成的店面或住家，才刚签下三至五年的长期租约。
上述种种都是实务上常面临的问题，潜意识里要他们参与都更，形同断了金脉，究竟要如何建构合理的估价与补偿机制，可就是一门相当深奥的学问。
八、危老建物更新「百分之百同意」的迷思
根据2017年第三季统计资料显示，台湾目前屋龄三十年以上的老旧房屋比例，全国约46.55％，新北市约42.98％，而根据《都市危险及老旧建筑物加速重建条例》旨在加速都更，不过先决条件是建物与土地所有权人「百分之百同意」，只要有一户出现异议，便会再度衍生出钉子户的问题，只要有一户采行政救济，很可能再陷入漫长的诉讼纷争。
九、钉子户最大真无解？
事实上，以过往都更来看，最大障碍还是钉子户问题，从各种案例发现，不同意户可以采「行政救济」手段，更令人不解的是，文林苑是一户不同意户在进行抗争，不过，永春案反而是绝大多数的同意户集体跳出来抗争，同意户高挂「我们要回家」的布条，这就呈现很大的反差。从这两个极端案例所呈现不同的抗争诉求来看，公权力如不能及时介入，一般民众哪会轻易相信都更可以顺利推动。
另外，也有一类「假钉子户」的钉子户，这类钉子户多数为同行插旗，先买下一户，你在整合我也在整合，你想要都更顺利进行，就得先跟我商量，这类情况也屡见不鲜。因此，在当前都更法令叠床架屋下，如不能整合发挥「一加一大于二」的乘数效果，那么法令再多，也无法彰显其应有的公信力。
都更还有一个实务上的难题，台北市精华地段的蛋黄区，都更后大部分都规划为豪宅，例如知名歌手周杰伦所购买的师范大学对面「和平大苑」，当中便有一户原地主分回一百三十多坪数的房子，由原屋主的儿子居住，不过，今年收到的两年减半的房屋税单高达七十多万元，如再加上地价税与管理费，负担得起的人必定不多，假设都更后原住户负担不起，最后也只有出售搬离一途。
不过，就事论事，原住户早已习惯原居住生活圈的交通便利性，再加上医疗保健等设施一应俱全，这也难怪所有权人为年长者最不容易沟通整合。
一般而言，并非每一个人都特意想让自己成为钉子户，假设「选择不都更」的种种隐形因素无法透视，都更法令一修再修，恐仍是纸上谈兵，无法获致实质上的突破。