理财周刊／面对疑云满天的都更户 实在真歹剃头？！
文／庄孟翰
Ｑ：都更漫漫长路，长虹建设董事长李文造表示，近期公开的都更案「忠孝咏吉」当初系由还是单身的小儿子负责处理，整合超过上百名地主，并举办了约两百场的公听会及审议会，一拖就是十八年，如今公开销售，孙子都已上国中，由此不难了解都更之路实在漫长，执行起来并非想像中容易。想请教庄教授，现阶段都更除整合上的困难，就都更户而言，还有哪些难题待解？
Ａ：都市更新条例自一九九八年十一月十一日公布以来，历经二十个年头，真正完成案例少之又少，当中更有不少案例系九二一地震的重建，都更法令复杂难懂，当中都更户的问题也很多，近年虽然政府极力宣导，但最大缺失仍在于延宕六年的「都市更新条例」尚未完成修法，此外，全台占四六．四二％的透天厝并未因地制宜，这些都是都更龟速的问题所在。如今都更大饼不得已越切越小，并以危老建筑重建补位，希望能够加速推动，不过，若根本问题无法解决，都更与危老恐怕也还只是缓步渐进，远跟不上建物老化的速度。
以下谨先汇整十点常见都更户直觉反映的问题，或许修法与推动过程可针对这些重点深入思考解决对策，以利往后都更推动。
(1)制度变来变去：
─都市再生→都市更新→危老重建(合建)？
事实上，过去都更主要系以日本的都市再生为蓝本，但因大面积推动不易，遂转为较小规模的都市更新，惟速度仍相当缓慢，才又朝更小面积的危老重建方向调整，在这样的情况之下，从都市再生到都市更新，再到危老重建，政策一变再变，都更户不免眼花撩乱，光是了解都更就已相当不易，更别说新增加的危老重建，究竟要参与哪个方案较划算？如果参与危老重建，又没有合建的定型化契约可供参考，凡此都让民众直觉制度似乎越来越混乱。
惟就政府角度，希望新增加的危老重建能够以小搏大，日前新北市就有四个从都更权变转为危老的案例，一旦一百户整合不来就可视情况调整为五十户，期望能够先把「量」做出来，但危老条例的先决条件是百分百同意，整合还是得费尽九牛二虎之力，此外，税费优惠又比不上都更权变，因此，仍有诱因不足之缺憾。
(2)法令多如牛毛：
─一般民众很难全盘了解
都更相关法令多如牛毛，除专业人士之外，一般人很难全盘了解，即使是第一线基层的整合人员都无法深入了解，又如何说服疑云满天的都更户？
(3)专有名词听不懂：
除建蔽率、容积率、容积奖励、容积移转等专有名词不了解之外，最后实际建筑面积还得经过都更审议委员会审议才能定案，这表示即便经过建筑师精算，并将申请面积拉到上限，也未必能全部通过，例如法令规定容积奖励上限一．五倍，最后审查通过可能只有一．三至一．四倍，导致都更户与实施者意见分歧。
虽然这些争议点表面看来单纯，但事实上仍有不少模糊空间，除非主管机关亲临公听会现场聆听所有对答焦点议题，所制定的法令制度才能真正落实，都更也才有机会走得较为顺畅。
(4)各整合机构分屋条件不一：
─4:6、35:65或3:7分屋比例，何者较公平合理？
由于整合条件不一，常见四：六、三五：六五及三：七分屋比例，到底那一数据较为真确？这还牵涉到「立地条件」的差异。
例如坐落于敦化南路的建案，即便二：八分，实施者都还有利可图，其因在于敦化南路精华地段，即使实施者就每坪直接成本造价二十五万元依二：八分计算取得成本一坪一二五万元，再乘以一．三倍(三○％系税费、管销、利润)之后等于一六二．五万元，但以附近房价一坪约一百八十万至两百万元估算，实施者的利润空间还是很大，如再加上容积奖励，获利空间更大。因此，整合条件必须以立地条件、建商信誉及售屋时机等作为综合考量，但当房价差异太大时，都更户不免也会怀疑分屋条件的公平性。
(5)奖励值不一：
─送件前各家说法不一，须经审议后才可确定
都更容积奖励不一，通常要经过审议过后才能得知答案，就危老奖励项目而言，约有八项，包括原容积高于基准容积、危险及老旧建筑、退缩建筑、耐震能力、绿建筑、智慧建筑、无障碍环境设计及开辟取得公共设施等，当中奖励值各约二～一○％不等，假设原本有八点均合条件，实施者必然会将所有可能申请到的容积奖励全部填上，但未必都能通过，在高房价区位只要相差三～五％，每户就有可能减少一、二百万元的价值，而这当中的不确定因素，不仅都更户不了解，实施者在送审前也无从得知，这往往也成为双方互不信任的根源之一。
(6)一坪换一坪另加一停车位：
─哪有这么好康的事？
现阶段还是有不少都更户停留在郝龙斌时代「一坪换一坪」的旧思维，其所持理由为兰州街斯文里为何可以「权状坪换室内坪」，而忽略专案处理的时空背景，导致邻近整合中都更案停滞不前。另外，除非基地面积够大，否则在停车位不够分配情况下，不可能轻易允诺另加一停车位的要求，而这也正是当前房价较低地区都更走走停停之主要原因。
(7)权状坪换室内坪：
就兰州街斯文里都更案而言，台北市政府系以专案方式处理，才得以「权状坪换室内坪」，按该整建住宅为一九六○至一九七○年间办理地区公共建设、兴辟公共设施时，为安置拆迁户所兴建之小坪数住宅，时至今日环境窳陋、违建林立，市政府遂将其纳入「台北市公办都更8+2旗舰计划」，透过专案工作站的设立，并指派四位专业人员驻点，才得以逐步达成预期进度；惟此一专案却被附近其他整合中都更户视为通案，益加增添整合的困难性。
按兰州街斯文里都更案系北市府将全区容积率从三○○％提高到四五○％，亦即增加五成容积之后，才得以「权状坪换室内坪」的优惠条件达成整合目标，惟亦招致球员兼裁判的质疑，甚至直指如果公办都更案容积率可以增加五成，那民间自办都更案为何不能比照办理？
(8)估价变来变去：
─不同时间点，估值未必一致
由于一个都更案全程动辄七、八年，从开工到完工也要二、三年时间，然而，以台北市七年前的房价每坪七十三万，四年前涨至九十二．四万，去年则又降至八十三．三万，因此，常遭都更户质疑「估值」不断改变，不过事实情况是房价跟着景气在变，但要如何随时与都更户解释沟通，有时实施者也会有理说不清，更何况不同公司或不同整合人员说法也不尽一致。
(9)造价差异，标准何在：
整个都更过程造价极为重要，其不仅关乎共同负担比例，更与结构安全息息相关，因此，一般都更户除普遍关心是否为RC或SRC结构之外，对于建材品牌与品质，例如公设之规划设计与装潢设备，以及自家室内装潢、地板、门窗、卫浴设备等都相当关切，近年年长者则更关心无障碍空间的建材设备是否齐全等问题。
(10)共同负担比例：
─与景气变动息息相关
都更整合过程一般最关心的首推共同负担比例问题，常见都更户总是朝着自己的钱自己赚的「自力更新」方向思考，其实无论有没有实施者参与，房价变动与造价成本就足以让「共负比」一变再变而无法获致共识。
假设总销十亿元的开发案，总建造成本加上税费管销等约六至七亿元，如以三：七比例试算，共同负担比例为三○％，则都更户分回比例为七○％，然三○％共同负担比例部分又与房屋售价直接关联，由此不难了解即使是自力更新也未必一本万利，其间最令都更户困惑的是变数太多，而产生无所适从的疑虑。总之，一百个都更户，有一千个疑难杂症，由不得你信或不信！面对疑云满天真歹剃头的都更户，仍有待实施者各凭本事耐心的耕耘！