理财周刊／都更 别想得太单纯、太简化
Q：准政务委员张景森在脸书上针对「文林苑事件」发文表示，这是史上最Kuso的一场社会运动。疑似被建商及政府迫害的王家，原来只有56.06坪的房子，现在分配到新房子有5户，总共175.02坪，价值上亿，「如果他们还不满意，也只能算是不快乐的亿万富翁而已」。文章一出，围剿声不断，准行政院长林全不得不出面灭火，究竟张景森说错了什么话？
A：「文林苑都更事件」起源于王家不同意所拥有的两块土地和建物，被迳行划入台北市政府核定的都市更新范围内，而2012年3月28日台北市政府依法执行法院判决，拆除王家住宅，后续引发社会运动人士进行长期抗争、王家提告、声请释宪后，大法官做出「都市更新条例」部分条文违宪，必须修法，进而导致全台都更停摆等层出不穷的争议事件。
不少在当时想透过都市更新，甚至前台北市长郝龙斌「一坪换一坪，再加一个停车位」，身价可翻好几倍的梦想，都为之破灭，至于当初抗争的王家不同意户，事后于2014年5月则跟建商达成和解，分回5户，总面积175.02坪。
张景森在脸书上发文，代表他对「文林苑」最后结果的个人看法，原无可厚非，但问题在于他即将是蔡英文520就任总统之后的准政务委员，大家所质疑的是，他的言论是否代表新政府的立场？准阁揆林全亲上火线灭火指出，文林苑都更案的争议点，是当时台北市政府变成建商的拆除大队；此外，他认为，「人民的权益」、「家园的感情」、「民主的程序」与「公共的最大利益」，都不是用金钱可以衡量的，并提到未来都更的三大执行原则是：1.深入社会沟通、2.程序公开透明及3.确保民众居住权。
对于这三大执行原则，我认为还是「理想大于现实」，显然是把「都市更新」想的太简单。
不过，就整个事件之症结点加以探讨，如就建商所公布之数据，正确答案应是56.06坪的土地，分回的新房子5户，总面积175.02坪，就此而言，应没有独厚特定都更户问题，因此，有关文林苑都更议题实际上已是「回不去了！」何不让它顺利落幕？
至于都市更新为何会有「钉子户」产生？因为过往的经验，愈晚签同意书给整合的建商，愈容易拿到较多好处，因为建商花了七年、八年，甚至十年以上时间，最后的临门一脚，亦即那100%最后的2~3%同意户，如果建商不想心血付诸东流，最后只好「花钱消灾」，忍痛接受「钉子户」狮子大开口。
「钉子户」不好听，最后改为「不同意户」，而不同意的理由千百种，说是对老家的情感、起家厝、对地方的情感．．．等等，但如果因为少部分人的反对，都更就走不下去了，则又非都市再生与城市新风貌之期待，因此，都市更新条例赋予公权力的「代拆」权限，没想到却在「文林苑」都更案重重的摔了一跤。
此外，我们千万不要把「都更」想的太过理想化、简单化，其实人性的贪婪面往往也是都更成不成功的最重要关卡之一。
试想，前台北市长郝龙斌为何抛出四、五层楼老旧公寓都市更新可「一坪换一坪，再加一个停车位」政策，主要就是提高诱因，让这些住户愿意参与，以加速都市更新。
但该四年计划，随着郝市长第二任的任期届满，究竟有多少成功案件，也从未见市政府对外明确说明，反观，其任内大张旗鼓提到的一个成功拿到「一坪换一坪」的案例，是某建设公司在南港地区的都更案，不过，该案当初整合率才七、八成，最后还是不了了之，卡关的问题仍出在都更户与建商在权利分配上谈不拢。
其实这跟大多数都更案整合不易的关键大同小异，几乎每个都更户都不希望是「分配最少」的那一户，而有些人则更抱着愈晚签同意书，能得到的好处愈多的想法。
有时在整合过程就经常出现住户与建商在「分配比例」的计算基础上有很大歧异，例如前述南港案，原有127户，都更后规划为430户，依都更户的认知计算方式，「一坪换一坪」分回的127户仅占430户的1/3，显然建商分得太多；但就建商的算法，全部20300坪总楼地板面积，分到8120坪，仅占4成，都更户应是分回6成才对，其间差异天南地北，实在很难乔得拢，最后结局就是不了了之。
又如文林苑王家曾在call out电视政论节目，指文林苑规划地上15层，地下3层，而王家原是2层楼建筑，分屋比例应是2：18，亦即1：9，为何最后分回比例是1：3；诸如此类依楼层比、户数比的计算认知，都跟实际应按总楼地板面积比例计算有很大落差，更遑论一些一楼店面要求分回原面积店面等问题。
如再加上都市更新旷日费时，若房价处多头行情，则未来分回的总价值更高，皆大欢喜，例如文林苑预售时，每坪约40多万元，现今却传出行情100多万元，几乎所有的都更户都赚到了，惟一旦景气逆转房价下跌，各方都更利益必然不如预期。
因此如将上述林林总总一一加以反复推演，可能就不会再以单向思考来因应这么错综复杂的都市更新问题了。
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