理财周刊／都更条例＋危老条例＝非常健全的都更制度？
文／庄孟翰
Ｑ：为加速更新老旧房屋，保障人民居住安全，立法院于三月二十六日初审通过「都市更新条例修正草案」，当中新增多项规定，主要希望彻底解决过去几个钉子户案例所衍生的后遗症，包括文林苑及永春都更案造成的社会纷扰。本次修法立意明显是为减少钉子户的干扰，希望能够在程序上提早解决问题，当中，包括针对不同意户提出异议就强制办理听证会，政府保有代拆权，并可积极介入协调等，另外，主管机关认为可以「割出」方式让都更程序照常进行。依据官方这样的说法，都更看似往前跨一大步，想请教庄教授，新的都更条例修正草案是否真能成为治愈都更问题一帖灵药？
Ａ：事实上，就都更条例修正草案的内容，还是可以看出整体修法依旧不够具体落实，主要缘于主导官员既没有实务经验，又不肯虚心采纳建言，以至于都更修法沦为一言堂，也让都更条例即便再次修法仍漏洞百出，让小英政府上台迄今两年，都更依旧窒碍难行。以下针对这次没有突破与创新性的修法内容，提出十二点浅见，以供参考。
一、 中南部地区未因地制宜
中南部房价低、透天厝林立，空屋余屋随处可见，如何因地制宜才能全面推动，这可是一个大议题，惟主管机关却依旧无法提出有效因应对策，导致都更条例如同天龙国法条，无法兼顾事实现况。
就去年第四季而言，全台三十年以上屋龄计三九七万余户，双北市约一二七万户，仅占三二％，其他地区则占三分之二，不过中南部因为房价低，加上透天厝林立，推动都更若没有因地制宜的因应对策，谈何容易，因此，想要全面推动就必须把中南部变数列入考虑，才有可能制订出一套更加完备的法令制度。
二、都更条例修法，钉子户将会减少？
条例初审通过，内政部仅表示将会减少钉子户问题，而未触及「杜绝」的敏感字眼，可见这次修法依旧没有大破大立，而无法如同新加坡说一不二的作法，当然无法杜绝钉子户的问题，例如文林苑及永春案都是在执行过程提出行政救济，以至于整个都更案停摆。因此，司法及行政应该要同步，携手寻求杜绝的因应对策，而不是任由钉子户予取予求，并且同样戏码不断上演。日本与新加坡对于钉子户的处理方式，颇值得参考。
三、「得」与「应」字差别很大
为强化都更动能，初审条文新增「政府主导都市更新」专章，明定各级主管机关「得」成立都市更新推动小组，督导、推动都更政策，与协调政府主导都更业务。其次，政府主导的都更案，免拟具事业概要，得依规定自行实施，或经公开评选，指定代为实施者。
上述条文当中「得」与「应」的语意实质差异颇大，「得」让人感觉可有可无，如为「应」字，就有必须成立而较具强力推动意志，「得」字则显得较为消极，这也显示出政府单位尚未认清事实现况，而无法推出较积极的因应作为。
四、估价师选任方式
以往对于估价师的选任，都是从具备证照的合格估价师当中选聘，这次修法改成以公开、随机方式抽签遴选，而非由实施者自行选任。有关这一点，追本溯源，问题在于都更流程动辄七至八年，随时都可能发生实施者易主情事，然估价报告书有效期间仅六个月，其间最大差别在于估价费用由谁支付。
过去因都更由建商出钱推动，也因此由建商选聘估价师，都更户当然会担心当中是否会出现利益勾结等不法情事，惟如就另一角度加以探讨，在业必归会情况下，既有估价师公会，又有实价登录资讯可资参考，所谓不公正问题应可降至最低。如再就实务现况加以审视，估价差异大都是因景气转变所引起，因此，对于估价师选任方式的调整，只是降低都更户的疑虑而已，实际上并没有太大改变。
五、门槛提高，效率提升？
为增加事业概要的代表性及可行性，提出事业概要的门槛，由现行土地及合法建筑物所有权人十分之一以上，提高为二分之一以上，并应经主管机关以合议制及公开方式审议核准；但若获九成以上所有权人同意，则免拟具事业概要。
以往只要10％以上同意便可提出事业概要，这次修法则拉高门槛到50％，如达到九成则可直接进入事业计划，不过就算跨越九成门槛，是否能就此形成公共利益，而达成少数服从多数的共识，则仍有待考验。
六、「割出」依旧无济于事
草案初审通过后，主管机关表示未来若有类似文林苑案件，只要把它「割出」都市更新计划，其他同意户仍可进行都更，不再像过去一样看不到尽头。以文林苑为例，该都更案审查时因部分不同意户不愿参与，已将南街与北街部分基地割出，如再将没有建筑线的不同意户王家部分割出，真不知会是个什么样的规划设计？至于房屋的价值又该从何评估？
按文林苑房价高峰时一坪约有一百万元，不过因钉子户一再抗争而延误时机，及至完工交屋约仅七、八十万元，显见这种割出的「眼不见为净」的逃避现实作法，并不能真正解决问题。再如永春案割出后形成「Ｕ字型」规划设计，价值如何，不言可喻。
七、政府介入协调功能有限
主管机关认为进入都更程序后，若碰到相关问题，需要政府机关介入，政府也能积极介入协调。过去有些都更案因为钉子户而无法进行，未来有需要就由政府机关积极介入协调，钉子户将会减少。
试想当初文林苑不也是有政府机关介入协调，却始终没有获致圆满结论，及至对簿公堂，法官还是会希望彼此进一步协调，惟并未达成共识而继续缠讼。另一方面，过去曾有都更处官员因执行公务而遭提起诉讼，即使该员已退休还得上法院，其因在于都更户对于法令认知不同，动辄以「引用法令错误」提告，导致公务员依法办事只会越来越保守，因此，虽然主管机关认为未来有需要就由政府机关积极介入协调，钉子户将会减少，实际成效如何，仍有待考验。
八、听证会形同政令宣导
都更修法规定如有不同意户提出异议，须举办听证会，但却经常流于形式，以斯文里、兰州街都更案为例，举办两次听证会就准备开工、拆房子，并未获得所有都更户一致同意，事实上仍有不少都更户觉得形同政令宣导，因此，在没有设定目标与结论前提下，仅做会议记录这样的听证会，感觉只是为因应民意代表的要求而虚应故事，其实根本原因还是在于前期未能善尽沟通之能事，后续才会衍生出那么多问题。因此，既然要举办听证会，就应该要设定达成什么样的共识，才可能圆满解决争议。
九、三道防线效果有限
依草案内容，针对不同意户部分，虽设有三道预防争议处理程序：第一，是将都市更新与都市计划连结，都市更新计划须送地方政府的都市计划审议委员会审议，避免恶意圈地；第二，都更计划要送到地方政府的都市更新审议委员会审理，由专业委员以合议制、公开审议方式，判定都更范围是否合理；第三，都更委员会审理过程中若有争议，没有100％同意，只要有一个人反对，就应该举办听证会，厘清是恶意圈地，或钉子户要求过高的价格等问题。(文未完)