理财周刊/都市更新减税大绝招 十大盲点全都露

文/庄孟翰

为了呼应蔡总统都更救经济,并加速推动都市更新,针对大幅调涨的房屋税和地价税,内政部祭出大绝招!在行政院长林全裁示下,拟将都更建案的房屋税二年减半的优惠延长,只要都更后房屋没有转手,每年都可享有减半优惠。

依房仲业者实际以文林苑都更四十坪的老屋案例,都更前每年房屋税只要缴一千多元,都更后虽享有减半优惠,但每年还是要缴二万五千多元,一般民众咸认,新政策诱因还是不足,很难提高参与意愿

教授对房产各项复杂税制有深入研究,请问此一策略是否对都更有帮助?抑或仅止于﹁隔靴搔痒﹂?

首先,对于政府积极提振经济,明确选择都市更新作为政策主轴,深表赞同。惟都更议题并不单单仅是房屋税和简单容积奖励,便可以轻易克服其间错综复杂的实务障碍,是以,本期拟针对房产相关税负提出十大问题,俾供政策拟定之参考。

其一,都市更新并不是简单的数学公式所可概括,但却是最容易引起注意的政治议题,每一个上台前的政治人物,均曾对此一议题提出兴革策略,如马前总统的合宜住宅和青年住宅、柯市长的「八年五万户社会住宅」与蔡总统的「八年二十万户社会住宅」,其中牵涉范围包括都市计划土地使用分区、总体经济、产业经济、市场景气、资金融通、个案差异性以及各项房产相关复杂税制等,如单纯以简单容积奖励公式和房屋税减征便想让都更顺利推动,恐仍难窥全貌,更遑论毕其功于一役。

再则,光是以都更户必问的三大问题,一坪换几坪分屋比率是多少?完工以后要缴多少税?纵然整合都更的人可以回答前两题,却回答不了第三题,从而完工后的地价税多少、房屋税多少,便成了参不参加都更的一大关键

尤有甚者,光是一个看似简单的都更税制修订,相关单位居然讨论好几个月还停留在各说各话,因此,说清楚讲明白,似乎还是官员不断抛出问题,一般民众依旧有听没有懂。

第三,财政部表示都更户房屋税减半两年可以延长到四年,内政部则谓只要不转售即可以永久减半;到底是内政部说了算还是财政部说了算?财政部的答案是:一、尚未定案。二、内政部还没提出草案。三、须与地方政府沟通。四、若税收不增不减,财政部会接受,地方政府也会接受等等。如依上述说法,财政部的立场是不能减税,因此,如以今年大幅调高的房屋税和地价税作基准,不知还有多少人有意愿参与都更?

第四是起算时点,台北市政府从103年七月一日起以「一刀切」方式大幅调高房屋税,导致仅一天之隔新旧制税负差距就以倍数计,终致一般民众怨声四起。最近北市府拟大幅提高适用旧制之房屋税,大家都还在等待最后结果如何。目前主管机关高举居住正义大旗,却又拟订回溯机制,终究还是掩饰不了加税意图!

附表一的各项用地税率调整表来看,显然的起算时点将是重点。至于前不久主管机关宣导所谓平均上涨区区数百元的地价税,可能是把阿里山信义计划区的地价加总平均所致。此外,亦有不少官方数据仅论及优惠税率的自用住宅用地平均上涨金额,一语带过,否则怎会与一般民众所接到的税单数据差距那么大。

第五则是评定现值公告现值的后续调整空间。其中,如房屋税的考量核心指标为标准单价,而依房屋税条例第十、十一条规定,主管稽征机关应依据不动产评价委员会评定之「房屋标准价格」,核计房屋评定现值(简称房屋现值),其中,「工程造价系属「房屋标准价格」的一环,如依目前据以核计现值之数字仍仅为实际市价的一半而言,未来仍会有五○%的调涨空间;此外,近年公告现值的调整亦是逐年持续上扬,并将朝接近市价方向调整。

另外,持有的房地产出售时,在过户前要依法申报交易税-土地增值税,主要系依据政府于每年一月一日公告的「公告现值」,由土地所有权人依法申报「土地移转现值」,就土地涨价总数额依法申报,所体现的是国父孙中山先生「平均地权」中「涨价归公」的原则,现阶段如要调整此一方向,将会面临释宪的超高难度。

第六则是公告地价,请参考附表二,依内政部之统计资料,目前全国平均仅一般正常交易价格20.5%;最近主管机关一再宣称拟将公告地价逐年调整至接近市价,这也难怪一般民众对于政策之不可预测性充满疑虑,主要原因在于其间还有四倍的调涨空间。

第七项,非自用地价税的课征极为重要,却为主管机关所忽视;由于主其事者的目光均聚焦于税率仅0.2%的自用住宅用地税率,惟对于全国的企业乃至于BOT或地上权的非自用所负担的成本却大幅提高,对于实质为台湾开创经济发展、就业与税收的企业而言,未来受到的冲击势必持续上升,此就当前政府积极推动台商回流政策而言,必然又是另一大冲击。

第八项,在「台湾万万税」前提下,地方税国税的整合也是一大难题,导致地方政府抑或中央政府在调涨税率或税基时,很容易造成加乘的负面效应。

因此,是否可以将房屋税与地价税合并为「房产税」或「不动产税」,每每成为税制检讨的议题。

而第九项,对于价与税的连结议题,尤其长年存在的所谓「一地五价」,亦即「公告地价、申报地价、公告现值、申报土地移转现值及市价」,就一般民众连课什么税,用什么价都还搞不清楚,必然对于「万万税」的疑虑难以释怀

最后则是房屋税与地价税皆已计入「路段率」议题,按现行台北市高级住宅税基调整后的房屋税计算公式为【标准单价×(1+路段率±其他各项加减率)×面积×(1-折旧年数×折旧率)×路段率】,很明显的「路段率」重复出现两次,导致各界抗议声不断。

最近内政部研议调整房屋标准单价从三年评定一次改为两年一次,以及「精实地价查估方案」,对于持有房产或可能参与都更者,这十大焦点议题是否都已清楚了解,势必成为都更成败的核心关键。

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