理财周刊／探索小坪数产品的十大潜在盲点
文／庄孟翰
每当房市景气低迷，房价逐渐下跌过程，「小坪数、低总价」产品必然随之现身，此可由两年来20至30坪的广告宣传资料见其一斑，尤其是2012至2013年「秒杀」正热阶段，投资客动辄一买就是二、三户，而这也正是台北市中山北路、林森北路、农安街以及六条通、七条通、八条通小坪数产品价高租金贵，交易热络之缘由，此可由历年中山区买卖移转数量遥遥领先其他各区，并且不论是预售或中古屋房价也都始终名列前茅之主要原因(详请参阅附图)。
由于预售屋看不见房屋实体，一般购屋者比较缺乏公设比与空间配置概念，导致交屋后才发觉这类产品缺点还真不少。
通常在销售现场大都只提供有意愿购买的当户平面配置图，导致购屋者普遍忽略整体规划设计概念，尤其是在美轮美奂的样品屋装潢设备诱引下，几乎只围绕着议价问题，而忽略了室内实际使用空间，甚至还有心中暗自盘算如何加盖或外推，以增加使用面积，殊不知近年各地方政府都已严加控管违建，并且社区管理委员会也都严格监督交屋后的装潢施工问题，因此，购屋之前就要有交屋后是否自住、出租或转售的心理准备，方不致因前后落差太大而大失所望。
以下谨就小坪数产品的十大潜在盲点，提供参考意见：
(1)购买时机：─现在是否为最佳购屋时机？
自从去年板桥「江翠ONE」推出15至35坪，每坪47至52万元，每户约一千万至一千七百万元的产品，甫一公开即掀起订购热潮，一般咸认系产品定位与低总价诉求成功所致。其后更充斥10％自备款与让利等广告诉求，终致一般购屋者预期心理愈来愈浓厚，因此，除非让利促销广告消失，否则一般民众还是会据以耐心等待最佳购屋时机的到临。
就传统「收益＋增值」概念而言，在这一波房价飙涨一倍之前，几乎是人人琅琅上口的投资致富要诀，亦即只要租金收入足够支付贷款利息，就可以坐享增值，而不必苦心经营「毛三到四」的生产事业微薄利润，惟自2014年税费成本大幅调高之后，情势逆转不容小觑。
小坪数产品不仅总价低，建商更会以低自备款促销方式，掩盖高单价的潜在缺点，因此，选购之前除要谨慎衡量自身购屋能力与实际需求之外，更要勤做功课，仔细查阅内政部不动产资讯平台的实价登录资讯，一则比较房价虚实，再则追踪观察景气动向。
(3)单价偏高： ─租金收益降低，是否仍具投资价值？
小坪数产品基本上由于坪数小、总价低，加以卖方往往刻意提高贷款额度，塑造买得轻松、坐拥增值假象，因此也就忽略了单价偏高的潜在缺点，而更值得重视的是，房价涨租金报酬率相对降低，是否仍具投资价值。
(4)公设比偏大：─仔细核算室内实际使用面积
依住展杂志所公布数据，台北市公设比高达34.5％，新北市31.5％，因此当广告打出超低公设比或「零公设」时，就有不少购屋者频频探询此一资讯之真实性。其实，就实务面加以探讨，国内建物公设比只有相对较低，不可能归零。
现阶段新建案公设比大都超过三成，由于小坪数规划户数多，相对走道面积较大，公设比分摊也就跟着加大。一般而言，这类建案公设比大都会多出5~10%，导致实际使用空间缩减，因此，购买之前务必仔细核算清楚。其次，2018年1月1日起雨遮、屋檐不登记不计价之新规定，亦应分辨清楚所购买标的建造执照申请之时间点。
一般而言，如果高度足够，可能规划为楼中楼或夹层屋，不过近年受到法令高度限制规定，已鲜少出现这类新产品，市面流通者大都为中古屋，更何况还有遭检举拆除之风险，因此，一般都会以使用执照所核准为依据。
至于常见三米六高度之促销广告，就实务面而言，360公分扣除上下楼板与中间隔层厚度之后，充其量只剩330公分，再经一分为二，实际高度可能只有165公分，由此不难想像居住空间之局促与实用性如何。更何况交屋后还得再花一笔装潢费用而导致回收期延长，就投资观点而言，是否划得来，可得仔细盘算一下。
(6)2+1房：─衡量各空间狭小之实用性
一般来说，小坪数建案大多是「一房一厅一卫」或是「两房一厅一卫」的格局，甚至还会出现「1+1房」或「2+1房」规划，导致空间利用上常常会出现走道过大及空间分割破碎的问题，因此，选购时就要特别注意避免死角或是狭长型规划设计，并尽量以格局方正为首选。
就以15坪总面积加以试算，扣除30%公设之后只剩约10坪空间，如系一房规划，扣除客厅、餐厅、厨房、浴厕之后，卧室可能只剩三至四坪，并且最可能的格局规划为餐厅与厨房没隔间或合而为一，卫浴设备只有半套，其对生活品质之影响不言可喻。
由于新旧屋价差大但租金差距不大之特性，不少投资者会选择成本较低报酬率较高的旧屋，并且还寄望将来都更开发增值的潜在利益。惟应格外留意的是，在当前法令制度框架下，都更推动旷日废时，更何况所有权人众多，整合困难度更高，因此，还是不要选购屋龄太老旧的建物为宜。
204年7月1日台北市率先实施囤房税，亦即第一户自用住宅之房屋税税率为1.2%，持有非自住之住家用房屋在二户以下者每户均按2.4%，持有三户以上者每户均按3.5%课征，由此不难了解税负成本已大幅提高，因此，投资之前应以税后净利仔细盘算一番。
(9)换屋转售不易：─应兼顾未来换屋需要
一般来说，这类产品大都被投资客视为商品，或是一般民众在购屋与换屋过程的过渡期产品，尤其对于社会新鲜人及小家庭而言，在家庭成员增加时，就会面临换屋的抉择，因此，选购前就要格外注意二手价格及流通性问题。另外，以往有些银行对于小坪数产品，尤其是15坪以下房贷的承办意愿不高，因此，还得衡量交屋后自备款可能增加的相关问题。
(10)租与买的选择：─是否考虑先租后买？
近年由于「蚁族」豪宅背后所衍生「房价跌租金涨」之潜在原因系缘于预期下跌心理所导致，因此，一般咸认现阶段房价依旧朝「大Ｕ型谷底」走势发展，不少民众都在思考现阶段是否应以「先租后买」为上策。