理财周刊／购买小坪数住家　应注意之十大要项

文／庄孟翰(詹櫂骏整理)

Q：房市景气渐趋低迷，「小坪数」建案却逆势成长，逐渐成为市场热销产品，例如近期交屋的指标建案「台北晶麒」，在房市一片不景气中，交屋依旧相当顺畅，究竟这些「高单价、低总价」小坪数建案的魅力何在？购屋时应该特别注意哪些重要事项？

A：在高房价的浪潮下，传统大坪数的建案因为房屋总价较高，加以最近持有税大幅调高，导致销售迟滞，购屋者开始转向中小坪数「低总价、高单价」标的，再加上小坪数建案「麻雀虽小，五脏俱全」的特色，让这类型的建案逐渐成为社会新鲜人以及小家庭这两大族群晋身为「有壳一族」的首选，在需求面有支撑的情况下，使得小坪数建案成为市场当红炸子鸡。

以最近热销的板桥「江翠ONE」预售案为例，坪数规划十五～三十五坪，每坪单价四十七～五十二万元，每户约一千万至一千七百万元，七月公开销售，随即掀起一阵订购热潮，原因无他，产品定位与低总价诉求成功所致。

然而，以上所提这两大族群大都缺乏购屋经验，因此，特别要提醒购买之前应格外注意之十大重要事项如下：第一点：空间零碎，格局欠佳

近期虽然「小坪数」建案颇受消费者欢迎，例如上述新板特区主打四字头的「江翠ONE」就是典型案例，惟在坪数小、户数多之前提下，就得格外注意「空间零碎」的问题。一般来说，小坪数建案大多是「一房一厅一卫」或是「两房一厅一卫」的格局，甚至还会出现「一加一房」或「二加一房」规划，导致空间利用上常常会出现走道过大及空间分割破碎的问题，因此，选购时就要特别注意避免死角或是狭长型规划设计，尽量以格局方正为首选。

第二点：名为低总价 却是「高单价」

小坪数建案因为「坪数小、总价低」，加上建商为积极促销，自备款普遍偏低，例如坐落于台北市中正区和平西路一段的小坪数建案，就不断强调商圈与捷运、快速道路之交通方便性，再加上明星学区光环加持，每坪高达110万元，这就是典型「超高单价」的小坪数建案，因此，选购之前除要谨慎衡量自身购屋能力之外，更要考虑这些建案是否因为小坪数超价太多，反而得不偿失。

第三点：大小混杂，问题丛生

小坪数建案虽拥有低总价优势，不过由于小坪数的特性，相对会衍生出「户数过多」的问题，像是早期西门町「狮子林新光商业大楼」，系住商混合规划，中间楼层每层套房七十多户，就曾因管理欠佳，沦为治安死角，导致房价及住户生活品质大受影响。另外，有些建案也会参杂大坪数规划，导致同一社区中居住份子不同，容易引发管理上的困扰以及住户的诸多不便，购买之前务必先清楚了解。

第四点：公设比普遍偏高

在现行法规之下，新建案的公设比大多已经超过三成，由于小坪数规划户数多，相对的走道也较多，公设比分摊也就跟着加大。一般而言，这些建案大都会多出五到十个百分点左右，导致公设比往往高达四成甚至四成以上，公共面积偏大，实用面积自然缩小，购买之前务必仔细核算。

第五点：房间空间偏小

由于「小坪数」规划，理所当然室内实际可用面积必定较小，尤其是房间格局必因有限的空间而显得格外窄小，使用功能亦必相对降低。

第六点：格局较差，走道浪费

小坪数住家不仅不利于规划设计，容易造成走道浪费，更可能会出现长房型的格局、暗房，导致使用机能大打折扣。

第七点：通风采光不良

通风采光与户数多寡密不可分，特别是小坪数住家常会因规划设计上的缺失，导致通风采光不良，而影响居家生活品质，尤其是位于后栋的格局，更要特别留意是否单面采光或通风不良等情况。

第八点：梁柱设计欠当

小坪数规划常会因坪数较小造成梁柱位置不当，尤其是传统的ＲＣ结构大楼，常见梁柱偏大而导致家具摆置缺乏弹性等问题，近年盛行的ＳＲＣ钢骨结构虽已大幅改善，不过在购屋之前还是要多留意梁柱设计与装潢设计及家具摆设等相关问题。

第九点：管理维护及安全保障

户数多，最大的缺点便是门禁管制与管理维护，另外，在维修方面也容易因人多嘴杂而横生枝节，因此，购屋前应格外注意整体维护及安全管理是否妥当，以免影响日后换屋脱手不易等困扰。

第十点：兼顾未来换屋需要

一般来说，这类小坪数住家大多是社会大众在购屋生涯中的过渡期产品，尤其对于社会新鲜人及小家庭而言，在家庭成员增加时，就会面临换屋的抉择，因此，购买小坪数住家时就要格外注意二手价格及流动性等问题。

尽管小坪数住宅拥有「低总价」的特点，不过在选购之前仍然要注意上述十大要点，俾免交屋后各项缺点逐一浮现而后悔莫及！另外，还要特别提醒的是，有些银行对于小坪数产品房贷的承办意愿不高。

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