理财周刊／当前购屋三大必要检视指标
文／庄孟翰
美中贸易战促使台商大量回流，反送中让香港人想移民台湾，顿时房地产又成为市井小民茶余饭后的热门话题，尤其是在钱多利率低情况下，房市再度呈现该跌不跌，甚至部分地区出现止跌回升现象。想请教庄教授，台湾房市在各项因素交互推波助澜下，是否真已见到回温迹象？
一般预测市场景气大都会从预售推案销售率与建造执照、使用执造以及买卖移转栋数量进行交叉分析，不过就目前市场庞大空屋结构加以探讨，未来无效空屋较多地区，滞销情况势必愈来愈严重。
日本有负资产的问题，台湾北中南各地差异大，台北市、新北市空屋较少，台中、台南及高雄则较多，只是部分讯息被部分预售完销掩盖而无法显现真实市场情况，因此，购屋之前就应充分掌握以下三项重要指标。
根据住展杂志统计，北台湾二○一九年一至十一月新成屋、预售屋推案量虽创一○○七一．七亿元之历史第四大量纪录，惟仍较二○一八年同期减少约二三○亿元，年减幅约二．二％(见附表)。
此外，住展杂志预估二○一九年全年推案量应介于一．○五兆至一．一兆元之间，由以上数据可知，虽然推案量已略有增加，但建商对于未来市场走势与推案仍步步为营，不敢贸然躁进，主要原因在于超过一兆元的推案量平均销售率并未超过五○％。
1.第一名：新北市，累积逾四千亿元，较二○一八年增加约四百亿元，年增幅约一成；其中又以板桥、新庄与三重这三个行政区推案量最大。
2.第二名：桃园市，累积案量约二千四百亿元，较二○一八年同期增约二一○亿元，年增幅近一成；其中又以龟山、中坜、八德等行政区案量较大。
3.第三名：台北市，推案量约二千一百亿元，较二○一八年同期大减八百多亿元，年减幅约二成八。
4.第四名：新竹地区，约一○八六．八亿元，较二○一八年减少一百多亿，年减幅约一成。
其次，由于预售建案未必全部完销，此可就今年一月住展杂志公布资讯，台北市销售中新成屋仍有少数系二○一二年完工，新北市仍有二○○八年完工，桃园市五年内完工者比比皆是，因此，选购新成屋之前就应先索阅使用执照，以确定完工日期，以免待售余屋超过五年，形同中古屋，却仍以新成屋价格进行议价。
二、购屋前应先索阅使用执照─五年内新成屋也是一个很好的选项
两年来虽然预售屋推案大量增加，并且各地陆续完销个案频传，不过有些地区新成屋去化仍不如预期，其中尤以板桥、新庄、淡水等重划区，更累积为数可观的新成屋，连带中古屋也削价竞销，显见市场景气不如预期。
由于预售未必完销，新成屋逐渐累增，因此，购屋之前就应先了解各区域待售新成屋数量与完工日期，最直接的方法便是索阅使用执照，从核发日期直接研判是否为五年内新成屋，俾据以作为议价多寡之基准。
此外，更值得追踪观察的是，新北市去年推案量高达二万八千余户，其中，板桥、新庄、淡水等区域，都有逾三千户的供给数量，而导致房价节节下修至每坪四十万元以下。
通常预测房市景气是否回温的主要指标，大都会先从预售推案量与销售率着手，尤其是投机客是否卷土重来就是一个相当重要的关键指标，二○一二与二○一三年出现红单转手之「秒杀」情况就是最佳例证。二○一五年景气转折以来，虽然大家都预期房价会下跌，不过并不知道谷底在哪，近期则是在钱多利率低情况下，再度出现购屋保值与为子女置产情事，此一趋势除往昔房市涨多跌少之历史经验，也可以从中央银行公布之一年期定期存款牌告利率只有一．○四％，并且十年期公债殖利率仅二．○四％，此外，美国十年期公债利率一．八○％，三十年期公债利率也仅二．二六％。很明显的未来在低利率环境下，房价大跌的机率并不高，因此，政府压抑房价的唯一工具可能只剩下税率这一帖药方，另一自然调节的因素则是人口变动趋势。
购屋小叮咛：深入了解实价登录的真实内容─究竟隐藏哪些不实交易价格？
实价登录不透明，买方始终无法得知真实的交易价格，有关这一点，只要参观过预售建案接待中心者必然心得满满。首先，除非你真的选定某一户，否则销售人员不会告诉你真实价格，其因在于各户位置与楼层价差很大，此外，又只会针对你所选定的那一户列印价格与付款方式。
另外，除非你看过很多预售建案，真的够内行，能够一边议价一边谈附加赠品，例如赠送车位、装潢、家电等。其实，一般首购民众都是在只知其一不知其二情况下下订，而无法得知高房价当中所隐藏高级建材等应有的附加价值与议价诀窍，殊欠公允！
因此，今后政府更应积极推动「实价登录2.0」之既定政策，俾免一般民众在资讯落差下，仍将目前主管机关公布的「实价登录」当作实际交易价格，而让买方在不知不觉之中成了冤大头。
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