理财周刊／房价高悬 购屋纠纷纠结何时了？(三)
文／庄孟翰
Ｑ：想买房又怕买到瑕疵或漏水房，一般民众如不下点功夫深入了解怎么买房？根据内政部不动产资讯平台所公布资讯，近年最常见的不动产交易纠纷包括「房屋漏水问题」、「施工瑕疵」、「终止委售或买卖契约」、「定金返还」、「隐瞒重要资讯」等。虽然法令迭有修改，纠纷依旧层出不穷，想请教庄教授，是否能就常见的纠纷类型提供防患未然，以求自保之道？
Ａ：一九六○年代台湾经济景气持续繁荣，国民所得开始逐年累积，在物质生活明显改善情况下，同时带动改善居住环境的殷切需求，惟当时在一般建商普遍缺乏资金情况下，建商与地主的「合建」模式应运而生，伴随而来对消费者的「预售制度」，更让建商得以做起「无本生意」，直到今日，几乎所有的买卖纠纷都与预售机制不完备息息相关。
为什么买卖房子经常发生纠纷，多数都是缘于买卖知识与资讯不足，尤其是看不到也摸不到的「预售屋」，即便拥有「审阅权」，但对「定型化契约」也是一知半解，再加上法令制度不够完备，各类纠纷依旧层出不穷。
笔者忝为「预售屋买卖契约书范本」的起草人之一，二十多年前共同找出这些纠纷争点，并研拟具体的契约条文，俾买卖双方共同遵守，然长久以来几乎所有的纠纷类型都没什么改变，因此，今后主管机关更应积极宣导，以期防患未然，保障买卖双方应有的权益。
长期以来，由于预售机制不够完备，导致同样的纠纷类型不断重演，以下谨将常见纠纷之缘起归纳为十大重点，以供参考。
(1)建商信誉与施工品质：长久以来，一般购屋者大都着重在建筑结构究为RC或SRC，毛胚屋、装潢屋甚或有无制震阻尼器，以及建材等级与品质，而忽略品牌信誉与施工品质之重要性，导致漏水瑕疵一直高居首位。
(2)广告虚实：最近较常见的例如一○％自备款、零自备款、ＸＸ万元交屋，或捷运近在咫尺，十分钟到信义计划区等吸引首购族的促销广告，而在先求有的心态下贸然购置，却忽略规划设计瑕疵以及后续房贷负担能力，而陷入「低自备款或零自备款等于低总价」的迷思。
其次，有些建案以VR/AR从虚拟与实境描绘社区未来远景，另外，也有愈来愈多的中古屋以三六○度或七二○度赏屋促销，倘若没有时间分别在白天、晚上勘查现场，就很难判别广告虚实，尤其是有些外接待预售建案，更不容易了解基地周边环境状况。
此外，最近最让购屋者捉摸不清的是，让利花招百出，包括退佣、赠送车位、装潢、家具等，其主要症结点在于实际成交价为何？-
(3)样品屋与实品屋：预售样品屋最常见的问题在于未标示尺寸、空间虚增与交屋时建材等级差异，至于新成屋的实品屋则是以装潢掩饰施工品质与其他种种缺失。
(4)餐厅、厨房没隔间：近年房价长期高悬，坪数规划愈来愈小，尤其是三十坪以下产品当道，为掩饰小坪数或2+1房之缺失，几乎所有建案都是清一色的采取餐厅与厨房没隔间方式，借以隐藏空间狭小问题。
(5)小坪数、2+1房：最近二、三年小坪数当道，尤其是规划为1+1房或2+1房之产品更是热销，此可由北台湾三十坪以下小坪数占总案量比例由去年八月三九％骤降至今年五月九％见其一斑。然一般购屋者却鲜少注意那额外增加以虚线标示的一房对于室内实际使用面积限缩的影响，而徒留日后交屋的模糊争议空间(见附图)。
(6)公设比三○～三五％：近年在公设比普遍高达三○～三五％情况下，室内实际使用空间相对大幅缩减，甚至影响室内动线与使用机能，连带家具摆置、通风、采光等都受到严重影响，尤其对于日后换屋必然也构成销售不易之诸多困扰，有关这些问题在购屋时却常被忽视而导致日后一连串的纠纷争议。
(7)雨遮、屋檐登记与计价问题：自二○一八年一月一日起雨遮、屋檐不登记也不计价，但二○一八年前就取得建照的预售屋以及早已完工的建物，依然采取过去不但登记也计价的做法。若以申请建照区分，二○一一年五月前申请的雨遮屋檐可登记、可计价，二○一一年到二○一七年为止申请的建照则是可登记但不可计价，二○一八年又再调整为不登记也不计价，亦即现阶段房屋买卖存在「可登记、可计价」、「可登记、不计价」和「不登记、不计价」等三种类型，购屋前都应详细了解清楚，方能避免无谓之纷争。
(8)二次施工：早期二次施工最常出现在挑高三．六米以上的夹层屋，其后常见中古屋宣传海报以虚线标示二次施工部分，另外，除一楼与顶楼之外，其他各楼层更改隔间、阳台外推以及露台加盖等情形，更是司空见惯。
(9)实价登录潜藏不实交易价格：在让利、议价空间仍普遍高达一○～一五％，加以实价登录未公布门牌编号情况下，一般购屋者很难了解实价登录是否为实际交易价格，更何况卖方常会以先拉高开价，再大幅降价方式进行促销。此外，亦有谈好价格后再要求提高签约价，借以隐藏不实交易价格，以便为余屋预留议价空间，凡此，都让购屋者无法了解实价登录的真相为何。
(10)契约审阅： 不论是预售屋或成屋买卖契约书范本，对于契约审阅权都有「契约于中华民国__年__月__日经买方携回审阅__日(契约审阅期间至少五日)」之规定，惟不少购屋者在签约之前不仅未携回详细阅读，甚或一知半解，而徒留日后交屋之模糊争议空间。
由以上之分析，购屋之前除应事先做好功课，更应谨守「货比十家」的基本原则，俾免误蹈陷阱而仍不自知。