理财周刊／房市自住客把握购屋黄金省税期

房地合一立法过关后，今年底前购屋可适用轻税的旧制，下半年等于是民众最后轻税购屋的「黄金省税期」。

文．颜琼真

被视为房市利空的「房地合一税」拍板定案，确定自明(2016)年一月一日开始实施后，台湾房市将从「轻税」时代步入「重税」时代，引起不少人对后市感到悲观，并有人开始担心房价泡沫化问题，淡江大学产业经济系副教授暨德明财经科技大学客座教授庄孟翰更提出「红色警戒」的看法。

不过，也有房仲业者提到，有自住需求者，宜把握今年底前的黄金购屋期，积极进场可以成功避税。

六成民众看跌 房价下修3～10％

立法院在六月五日三读通过「房地合一税」，房市由多翻空的态势更加明显。永庆房产趋势前瞻报告结果指出，有高达近六成民众「短期」看跌房价下修3～10％，另有四成五的民众「长期」看跌房价，唯幅度并不大，也在10％上下，显见房价虽仍有修正空间，但大跌机会并不高。

房市较悲观的氛围，主要来自于去年全台房屋移转栋数，仅三十二万五九八栋，而今年一至五月，双北市含土地及建物在内的不动产买卖交易，比起去年同期减少25％以上。地产界人士担忧，今年的成交量恐怕跟去年一样少。

于此同时，作为市场行情好坏指标之一的房屋代销业者动态，从以前积极抢案到现在「挑三拣四」只接好卖案子，但不愿花钱盖接待中心的种种现象，大有「度小月」的心理准备，更让人对未来房价难有期待。

《好房网不动产周报》社长倪子仁指出，房市景气好时，建商抢推案，房屋代销公司则抢接案。然而，去年以来房市交易量明显下挫，房市的交易总额，更从前年的4.7兆元跌到去年剩下3.7兆元，一年来少了1兆元，约五分之一的成交量。

百亿建案无接待中心 代销省很大

倪子仁表示，房市近期在房地合一政策凌迟下，房屋代销业面临空前的冲击，许多大型建案的代销公司频频换手，出现所谓的转手潮，代销业者只愿接包柜或纯企划，不愿接包销。

所谓的包销，就是在销售时的所有支出，包括接待中心、样品屋、销售人员薪资成本，全由代销公司来负担。此在房市行情好的时候，案子很快完销，代销公司成本支出较少，利润就较高；反之，房子销售期拉长，又卖不动，每天一开门，支出就产生。根据《好房网不动产周报》市调资料更显示，近期有十七个指标的预售屋建案，建商和代销公司为了省钱，根本没有搭建销售中心，而是租用工地附近的店面来销售。

像位于台北市士林区总销售金额达270亿元的「欣翰士林官邸」，与位于台北市大安区总销金额120亿元的豪宅案「敦南寓所」，两案总销金额都破百亿元，居然没搭接代中心，其「省很大」的市况，成为房市从多头转空下的特殊现象，也突显出当前预售屋市场的惨况。

除此之外，中央银行公布四月购置住宅贷款为5兆8927亿元，月增132.39亿元，但年增率却持续滑落至3.36％，创近十八个月新低；另建筑贷款余额为1兆6389亿元，小幅下滑1.06亿元，年增率持续滑落至6.16％，除已连续四个下滑外，更创近九个月来的新低。由以上两项指标显示，房市反转警讯愈来愈明显。

政府打房 却担心引发金融风暴

同时，台湾经济研究院在五月份也公布营建业的营业气候测验点，指四月份为82.87点，较三月小幅上升1.96点。台经院副研究员刘佩真认为，这主要是反映329房市档期，若没此因素，并跟去年同期比较，年增率将衰退19.8％，显示国内房市仍在低档盘旋，走弱态势相当明显。她并指出：「未来三到五年间，房市难有乐观理由！」

倪子仁表示，房地合一政策虽经立法院三读通过后，地产业者个个引颈期盼利空赶快离开，让房市回归基本面。然而，利空看起来似乎还未远离，因为央行开始金融检查银行业者在土建融及房贷户放款的情况，深怕房价如果重挫，将严重影响台湾的金融业，引发另一波台湾本土的金融风暴。

全国不动产总经理石吉平观察中央银行统计资料指出，五大银行新承做购屋贷款金额从去年五月至今年四月约4494亿元，相较于2013年5月至2014年4月新承做金额大减1100亿元，年减20％。石吉平表示，银行获利来源当中，非常重要的部位即是以不动产作为抵押担保借款的授信业务，因此不动产交易紧缩，银行界也很头疼！

此外，不少人担心房价将泡沫化，可能引发房市的崩盘。对此，庄孟翰针对房市泡沫化的十大指标表示，目前有九项指标有「超标」的情况，但他认为，房价目前并无泡沫破灭之危机，却有超额供给之隐忧；而在景气来到转折阶段，加上房地合一税的实施，他表示，房市已进入「红色警戒」区。

庄孟翰也谈到，2008下半年金融海啸发生后，房市由多头翻空，大家都担心涨高的房价会泡沫，但政府为救市，于2009年初调降遗产和赠与税的税率为10％，有效引导海外资金回流台湾，并造就另一波房市多头迄今。由于目前仍处于游资充沛阶段，因而有人开始倡议，将遗赠税往上调高，如此一来，对开始修正的房市是否将是另一大利空，值得观察。注意美国升息 带动央行升息压力此外，美国结束ＱＥ(宽松货币政策)，外界都在观察美国联准会的升息动作，而一旦美国升息，台湾的央行也会有所行动，万一房贷利率调高至3％的心理关卡，就真的不利房市发展。世邦魏理仕(CBRE)台湾办公室为庆祝成立二十五周年所举办的「全球经济暨不动产投资论坛」中， CBRE全球首席经济学家Richard Barkham博士针对全球升息走向，提出最新看法认为，美国升息时间点最快会落在今年九月或明年一月，仅象征性小幅上升二十五个基准点，对整体经济影响有限。(文未完)

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