理财周刊／东南亚国家房屋交易税面面观
Q:林口张先生问：政府打房，正在推动房地合一实价课税，并将停止课征「奢侈税」；对此有人批评，也有人持肯定态度，请问邻近国家怎么课税？
A: 香港在开放大陆人士前往置产后，带动房价向上飙涨。香港政府在2010~2012年分别祭出加征额外印花税(SSD)的压抑措施，对短期投资客开铡；至于新加坡也大幅提高印花税，凡持有4年内即转卖的房产，都课高额印花税。由于受到美国QE1与QE2两轮量化宽松政策的影响，香港政府为压抑不断飙涨的房价，遂宣布自2010年11月21日起，将印花税就4.25%的基础，再加征「额外印花税」，同时紧缩房贷比率。其施行诸多措施的主要原因在于，房价在仅仅一年之间的涨幅即高达114%，其中84%是房价低于300万港元的住宅，亦即过去豪宅的炽热炒风已逐渐蔓延至一般住宅。具体来看，香港政府从11月21日开始，即规定对买入的物业在6个月内转售者，除须缴交4.25%的印花税外，买卖双方需支付「交易金额」15%的额外印花税；6~12个月内转售者，特别印花税税率为10%；12~24个月内转售者，税率为5%。惟此一因应措施，也仅让房价呈现短期下跌而已，其后在中国资金逐渐涌入的情况下，房价仍持续处于上涨状态。
2012年10月26日香港政府为遏止房市泡沫，再度宣布两项针对住宅的措施，包括延长额外印花税适用期至3年，并针对非香港永久居民及公司企业购屋者，须再征收15％的额外印花税。 按香港2003年6月29日与中国签订CEPA，当月港岛面积120平方公尺以上之高级住宅，每平方公尺售价仅港币54,339元(每坪新台币73.99万元)；2010年12月，已大幅飙涨至港币191,134元(新台币260.26万元)，涨幅高达2.52倍；2011年12月，再涨至港币285,817元（新台币389.18万元），涨幅亦达50%；2012年8月则小幅回跌至港币237,245元(新台币323.05万元)，跌幅17% (按3月16日，1元港币= 4.119元新台币计算)。 虽然此跌幅不如预期，但从香港私人住宅售价统计资料却发现，160平方公尺以上的大坪数物件，成交量呈现萎缩，每个月成交量低于20件，此一情况从2011年7月起持续至2015年2月。反观同期，小坪数的40平方公尺以下，及中大坪数40~69.9平方公尺之物件，交易则持续热络。 新加坡是世界公认高所得且住宅自有率最高的国家，主要缘于创立于1955年的公积金制度(central provident fund; CPF )，不仅建构了亚洲最成功的社会安全制度，更为全民提供80%的廉价组屋(即台湾通称之国宅)；其所以能够达到全球瞩目的最高住宅自有率，主要应归功于国有土地高达80%，加以税制完备，市场区隔分明，组屋与一般住宅价格控制得宜。 新加坡「房产税」主要系为调节贫富差距、补贴低收入者的重要手段，其房产税系按房屋的年产值(annual value)计算，而年产值系房屋每年可赚取租金的净收入，亦即年租金减去物业管理、家具、维修的费用；至于自住房产税率为4%、其他类型为10%，惟对于超过100平方公尺的「富人住房」则课征较高税率。2011年新加坡税务局调整自有房地产的产业税征收办法，规定经过评估后的房屋年价值中6,000新元以内部分免税，6,000~65,000新元之间按4%税率征收，65,000新元以上按6%税率征收。在买卖交易方面，买方要缴交2~3%印花税，但税额按「总房价」3%计算后可以扣减5,400新元；房屋出售时则要缴交所得税，惟持有5年后出售则免征所得税。 新加坡后来大幅提高印花税，凡持有4年内即转卖的房产，都要课征印花税：第1年课征「交易价」的16%，第2、3、4年转售则分别缴付12%、8%和4%印花税。 台湾在2011年6月实施奢侈税，主要是仿照香港及新加坡做法，以「交易价」为课税的税基，其间差异在于三地的税率不同，而政府即将推动的房地合一实价课税的税基为「交易利得」，也就是以「卖出价减去买进价的获利部分」作为课税基础，税负会比现行的奢侈税减轻一些。 最近有不少评论，与同为华人世界的香港和新加坡相较，严厉指责政府长期忽视居住正义，不敢大幅调整房地产税制，导致12年来房价持续向上攀升，其实最主要原因，应与土地权属与土地储备制度息息相关。 其中最大差异，在于港、星、台等华人世界中，唯独台湾所有土地几乎都为私有，加上早期兴建国宅大都以出售为主，导致政府手中没有筹码，政策无从施展，殊为可惜。 香港政府曾于2012年10月17日首度公开土地储备资讯，借以消除房价上涨之预期心理，此一做法或可作为政策拟定之参考。
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