理财周刊 ／房地合一课税上路 奢侈税退场？
为抑制大量资源及资金投入房地产市场造成房价高涨的炒房风气，中央研究院日前提出《赋税改革政策建议书》，建议将房地税合一与实价课税。财政部也预告，房地合一就是要实价课税，日后将朝不修土增税的前提之下，把房地合并后的实价总额，扣除实际取得成本后，按实际获利课征「不动产交易所得税」。
目前国内不动产税负分成「交易」、「持有」税等二大类。交易部分，土地和房屋分开，土地依土地公告现值或实际交易价格申报课征土增税，房屋通常则依评定现值课征契税；持有的部分房屋依评定价值课征房屋税，地价税则依公告地价课征。
房地分离的课征制度，造成台湾不动产「一地三价」现象，包括房屋税、地价税与土地增值税，须分别依据政府公告的评定现值、公告地价与公告现值课税，且三种价格均非实价，偏离市价水准甚远，实无法真实反映税负。
我国实价登录制度已经实施一段时间，也累积一定资讯数量，「房地合一」与「实价课税」的时机已经成熟。
破除「一地三价」怪象
所谓不动产之交易，必定有「交易价格」，也就是所谓的「实价」。因此，以交易价格为课税基础，应该不是问题。根据现行之法律规定，不动产之交易所得，属于《所得税法》第十四条第七类的财产交易所得；其所得额之计算，系以交易时之成交价额，减除原始取得之成本，及一切改良费用后之余额为所得额，即所称之的「实价」。
至于为何不动产之交易所得会产生不依「实价」课税的问题，则因为《所得税法》第四条第十六款之规定：个人及营利事业出售土地，其交易所得免税。换句话说，不动产之交易所得被分割为土地交易所得和房屋交易所得，分别课征土地增值税，或并入个人综合所得税、营利事业所得税课征，且其计算基础分别为公告现值和标准价格。
因此，造成台湾的不动产形成「一地三价」怪象，包括房屋税、地价税与土地增值税，须分别依据政府公告的评定现值、公告地价与公告现值课税。三种价格均非实价，粗估约占市价比重二至八成。房地合一指的是房屋及土地，以合并后的实价总额，扣除实际取得成本后，按实际获利课征所得税。其用意是希望房产买卖能够合一为增值利益的课税方式，取代目前土地交易利得按公告现值课征土地增值税，房屋的交易利得可按实价课征所得税的双轨课制，达到不动产交易利得实价课的目的。
遏止炒房 奢侈税只是手段非目的未来房地合一实价课税之后，另外一个焦点是在「特销税」存废问题，目前政府所实施「奢侈税」就是特销税的一种，主张废除者认为从房地市场发展考量，由于房产交易已采取实价课征所得税，奢侈税将使房产总税负过重。
至于就避免房市炒作的立场来说，有人主张略作调整，例如修正之奢侈税可将短期交易所得税并入个人综所税计算，并调降土增税，也就是将短期交易转型为所得税，迈向实质课税与更公平的原则。由于特销税的立法本在遏止短期炒作房价，本身只是手段而非目的，未来房地合一实价课税之后，若两税并存，恐会使房产税负有过重之嫌，甚至波及误触税务地雷民众，似宜考虑退场。
连世昌
学经历：中国北京对外经贸大学法学博士、东吴硕专班财经法律组、辅大法学硕士、不动产经纪人考试及格 现职：执业律师、东吴大学民商法教师、新北市政府劳资调解人、中华民国仲裁协会仲裁人、经济部中小企业荣誉咨询律师 著作：《房地产交易的关键报告：破解房产交易常见的6大法律问题》《未竟的遗愿》《房地买卖仲介三赢法律策略》《代销‧仲介红不让》(合著)/《房地买卖风险法律控管》《商事法》
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