商业周刊／房地合一税上路 买房再等两年
▲实价课税、囤房税、供给过剩，房市利空连连，未来易跌难涨，像新北市等供给量大区域，跌幅可能加大。（图／商业周刊提供／摄影程思迪）
文／赖宁宁
立法院三读通过「房地合一税」新制，明年1月1日起，台湾房地产进入「实价课税」阶段，房地产投资客的黄金时代结束了。台湾房市一直供给过剩，但过去因所得税、持有税偏低，造成炒作风气盛行；如今，房地合一税、囤房税双双实施，房市的基本面现形，难逃房价下滑的趋势，甚至有专家预估5年跌3成，后市值得观察。
新制明年上路后，以买方来看，自住客的影响最小，只要符合自住条件，住满6年卖掉，获利400万以下免税，超过400万部分，才须课税10％。因此，自住型不论下半年或新制上路后买，未来卖房只要获利不超过400万元，影响都不大。
如果是投资客就不同了，住商不动产企画研究室主任徐佳馨举例，假设Ａ持有一间房子11年，卖掉获利500万元，新制上路后，持有10年以上房子卖掉的获利，要课所得税15％，也就是75万元。旧制以房地比约7（土地）：3（房屋）来课，赚五百万，假设适用40％所得税，要缴的税是60万元（500万×0.3×40％＝60万），长期持有者，新制的税较重。因此徐佳馨认为，由于今年下半年买房仍适用旧制，可能促使有意愿的「长线投资型买盘」出现。
而对两年以下的短线投资客来说，相对于奢侈税，新制反而比较有利。
卖方：下半年避税求售
卖方部分，下半年会有三种为避开房地合一税的卖盘出现。一、预售屋屋主：预售屋交屋前，会有投资者转手卖掉；二、看坏房市的卖盘：实价课税后，没有超额利润，投资客变少，甚至转为卖方；三、赠与：两代间的避税赠与会变多。
目前市场对房市后市看法较悲观，今年下半年是否是买点？房地产长期只涨不跌的「铁律」是否成立？学界仍有疑虑。
「房地合一税后，房市将重回基本面。」台北商业大学财政税务系教授黄耀辉说。
目前房市基本面为何？一、房市供过于求：全台供给过剩的房屋有200多万间，加上未来建商会继续推案，及人口成长下滑，未来台湾人口可能会负成长，不到2千300万人，供过于求将越来越严重。二、利率上涨的压力：美国如果今年下半年升息，台湾也会跟进，买房的机会成本将提高。三、囤房税大增：台北市开第一枪，今年调高房屋税计算基础及税率，让囤房的持有成本大增一倍以上。四、房地合一税：明年开始，买卖房屋产生所得就要课税。
下一步：两年内租比买划算
花敬群认为，即便没有房地合一税，房价还是要跌，因为市场反转的趋势才正要开始，台北市以外，甚至可能会大跌5成。
其实房屋税的杀伤力比房地合一税严重，因为房地合一税是未来式，即卖屋获利才会课税，但房屋税是持有成本，调高房屋税，对投资客来说，持有越久，代表财产净值的流失。由于持有房屋成本不断升高，黄耀辉建议，现阶段买房的原则是，租比买划算，先租后买、先远后近、先小后大。
花敬群也认为，近两年房市「租比买划算」，台湾的租金几乎没涨，租房比买房划算很多，应该先租，等房价下跌后，视自己的能力再买进。
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