财讯／房地合一税上路前夕 该买房？该卖房？
文／林文义
岁末年终，银行的客户现在最关心的居然是税务问题。银行财富管理部门客户询问热度最高的，就是房地合一的税务问题；银行的房地合一税制说明会，几乎场场爆满。客户最关心的事，是现在要不要买房或卖房？如何课税？
台北富邦银行副总经理黄以孟指出，由于近几年房价高涨，房子几乎是绝大多数人最重要且价值最高的资产，因此即将实施的房地合一新税制，自然引起很多客户关心。对此，安侯建业会计师事务所会计师张芷指出，明年的房地课税制度其实是新旧并行，买卖房屋要用什么税制，取决于房屋的持有期间。
民众买卖房屋时，要特别注意两个时间点，一个是民国103年的1月1日，另一个则是105年1月1日。所谓房地合一新制是指卖房子时，房子及土地出售的所得须合一，全部按实价课所得税，且奢侈税同步退场不再课征；而旧制则是指卖房子时，只以房屋的评定现值按一定比率计算房屋所得课税，卖土地的所得免税。
新制的课税范围主要有两个：一、凡属在105年以后才买进再卖出的房子，都要按新制课税。二、103年1月到104年底以前取得，在105年以后才卖的房子，但持有期间不到2年者，也要按新制课税。除了前述新制课税的范围外，103年1月1日以前取得的房屋，只要持有满2年，卖出时就按旧制课税。
张芷指出，这个原则看似简单，其实相当复杂，而且买卖双方考虑的重点，完全不同。
有些买方的想法很单纯，认为只要在年底前买进房子，就可搭上适用旧制课税的末班车；但财政部官员表示，财政部已考虑到这点，并用「持有2年」的条件来卡住房市的投机客。也就是说，如果房市投机客在104年12月31日买进房屋，则仍须持有2年，到106年12月30日以后卖出才可适用旧制；若持有期间未满2年卖出，还是要用新制课房地合一所得税。
就卖方的立场来看，若在年底前卖屋，还有一道奢侈税挡着（持有1年内卖出税率15％，持有2年卖出税率10％）；因此，若卖方当初买进的房屋持有未满两年，在年底前当然不要轻易卖出，以免被奢侈税打到；而若卖方的房屋已经持有满两年（以目前时间推算，即103年11月以前买进者），则不论是在今年底或明年才卖出，都只须适用旧制课税，因已持有满2年，也不必课奢侈税，此时卖方就不必急着在年底前卖出房屋，而是要等待时机看房市的行情，找到合理价位再脱手比较合适…(本文截自财讯490期，详全文)