理财周刊／「房地合一税」上路 买卖屋先试算税有多少
Ｑ：去(2015)年12月六都房屋买卖移转栋数爆大量，有3.6万栋，没想到今年1月却大减量，仅有1万1,565栋，月减少68％，这全都是政府实施房地合一课税惹的祸？未来买卖房子该注意哪些细节呢？
Ａ：去年12月六都买卖移转栋数为3.6万栋，而全国则高达4万8,870栋，当时就曾解说是因为政府在今年1月1日实施房地合一税，不少符合「持有期间超过2年以上」免课奢侈税规定者，因担心新政策上路，只要有获利(自住者获利超过400万元以上)就得课税的规定，因此，赶在去年12月底前完成房屋移转登记。
其因在于已落日的「奢侈税」，是依据成交金额来核课税负，持有期间超过2年以上免课税，持有1年以上未满2年者，依成交金额课10％，持有未满1年者课15％。
例如成交金额1亿元的豪宅，若是持有期间未超过2年而卖出，则依上述规定，1年内被课的奢侈税高达1500万元，1年以上未满2年者则是1000万元。
因为税负重，使得不少在过去几年购屋者，除非急需用钱，否则都会持有房屋满2年以上才会有售出动作。
而房地合一税是以「获利金额」为课税额，假设买进价格是7000万元，卖出价是1亿元，如果其间的相关成本为500万元，则就获利的2500万元课税。
若是符合自住使用的房子，则可先扣掉400万元的免税额度，再以2100万元的获利额度，依持有期间按10~45％的税级申报。
就税负轻重来说，依据「获利多寡」来核课是较公平的，但房地合一税边际税率高达45％，对短期持有者(2年以内)是相当不利的，而这也正是政策刚上路，第一个月成交量骤减的主要原因之一；不过与奢侈税相较时得注意房地合一税系有赚钱才课税，而奢侈税则是不论赚赔均按交易价10~15％课税。
就政府希望经由各项政策来抑制高涨的房价来说，透过房地合一税让成交量「降温」，市场少了追涨或投机的买盘，自然无法再将房价堆叠上去，但房价会不会因此而大幅下修，则依各区域的立地条件各有差异；至于供给量较多的重划区，在房价逐渐走空的这一两年内，确实都已出现10~15％甚至更高幅度的回档。 房地合一税在元月上路后，民众买卖房屋得要更加「有感」才好，也就是买卖前，都要仔细的把每一项可能要缴的「税」算清楚才行。
就买方来说，除了一些印花税之外，最大宗的税是交易时的「契税(买卖契税为房屋评定现值的6％)」，之后，则是持有税，亦即每年5月要缴的「房屋税(依房屋评定现值以及自住或非自住使用，而有1.2~3.6％不等)」，以及每年11月要缴的「地价税」。
不过，就预售屋的购屋族来说，因为建商交屋的时间尚不确定在哪一月份，一般而言，交屋前的房屋税及地价税系由建商负担，交屋后才改由购屋者负担。
惟过去景气好时，建商都会尽速完工，将房屋税及地价税转嫁给购屋者，但现今行情不好，建商怕购屋者不来交屋，时间拖得愈久，建商税负负担愈大；另外，又担心「降价」会破坏行情，反而会以大送装潢或家电产品等另类降价措施来达到尽快交屋的目的。
另还有某建商在台北市和平东路所盖的豪宅明明已完工，但却迟迟不去申请使用执照，硬是要拖过5月份才申请，关键即在使用执照一核发，马上就开始计算房屋税，万一豪宅客迟不交屋，建商马上面临5月就要自己负担一大笔房屋税的情况，因此，宁愿晚交屋，也要闪过5月的房屋税。
不过，从另一角度思考，纵然闪得过房屋税，仍须考量土地增值税核课时间点与利息成本负担等现实问题。如今，连建商都如此斤斤计较，更遑论一般的受薪阶级，非得精打细算不可，而更重要的是，得要搞懂相关的税法，才可能真正言及节税。
举例来说，去年10月，媒体报导知名饮水机品牌贺众企业董娘李宝仪，将名下信义计划区知名豪宅「台北信义」10楼及11楼2户，以破盘低价「出售」给两个女儿，因该笔交易为亲属间特殊交易，成交单价分别仅105万元及126.5万元，几乎是「台北信义」行情价「打对折」出售。
永庆房产集团契约部经理陈俊宏表示，「台北信义」2户亲属间特殊交易，以低价买卖交易，主因是为避开高额遗赠税及适用旧制；虽然父母以「买卖」方式出售不动产给儿女，可免去10％赠与税，但因赠与税法第五条第六项规定，二亲等以内亲属间财产之买卖视同赠与，但能提出已支付价款之确实证明，且该已支付价款非由出卖人贷与，或提供担保向他人借得者不在此限。
惟就该案例以低于行情的「买卖」方式申报，要特别注意的是，未来该2户豪宅出售时，除非卖出价格低于取得价格，「亏损」就不用被课房地合一税，否则，若依「行情价」卖出，则该2户的「获利金额」将相当可观，届时，出售不动产所需缴纳的财产交易税反而会比父母赠与子女时要缴交的10％赠与税来得高很多。 一般来说，有钱人都会聘请会计师帮忙做各种节税规划，但贺众董娘亲属间特殊交易，采取以低于市价约打对折的方式交易，虽然可能是为了子女的财务考量，但在「赠与税」与「财产交易税」间孰重孰轻的天秤考量，仍须多费思量，而这也正是买卖房屋前必须多了解各种相关税法规定，方能真正达到节税的最佳良方。
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