理财周刊／建商为顺利交屋 头期款也玩分期？！
Q:新北市三峡邱先生问：我住在北大特区，有一天，社区原建商办了场住户旅游活动，20多个人坐上游览车，游山玩水大半天，午餐和晚餐也都大快朵颐，只有下午时段，游览车开到竹北的预售屋接待中心，听销售人员讲解建案。
该处一户房屋总价要上千万元，同游的社区住户，有4人下订，算了算，四、五千万元的「业绩」佣金，应该够付游览车租车费与两顿饭的餐费，可以感觉到房市景气不好，建商卖房的促销点子也得不断推陈出新。
A:
的确，房市景气不好，买气不振，各建案建商或代销业者，与其「坐」等消费者上门看屋，不如「主动出击」，想办法把客人拉到接待中心来。
业者常见的「吸客」方法，包括办园游会、影歌星签唱会，还有「赏屋送赠品」，如超商券、咖啡券、电影票等等，至于像北大特区的「赏屋一日游」活动，也是最近北部建商较常用的促销方法之一。
过去房市大多头时，购屋者若没有预约看屋，常会在接待中心门口遭警卫阻挡；如今时空背景互换，由于买气不振，接待中心门可罗雀，有些建案干脆不搭接待中心，直接在工地附近租个小店面卖起房子，连装潢精美的「样品屋」都省了。
另一方面，过去预售屋大多委由广告代销公司整批销售，新成屋或中古屋才交由房仲业者来卖，但现在传出，有些建商的预售案代销业者不愿接手，或中途解约，因而开始有建商把预售建案或余屋，也交由知名的房仲业者来卖，欲借助房仲在全国店头所累积的客户人脉，让更多的消费者有机会上门，这种情况是过去从来没有过的。
除此之外，目前建商最担心的，是预售时下订的购屋者不肯办「交屋」或延迟交屋，这对建商的资金调度会形成极大的压力，因为很多建商在银行都有土地融资及建筑融资，银行等着建案结案、还钱，就算建商还有资金需求，也要先清旧帐，再办新贷。
让建商急得如锅上蚂蚁的是，预售建案完工取得使用执照后，就开始计算房屋税，惟一般在契约签订时都会约定由购屋者负责缴纳，亦即建商都会将房屋税转嫁给客户承受，若承购户迟迟不办理交屋，则房屋税就落在建商头上，否则逾期将挨罚。
以今(2015)年房屋税的税率调高，且台北市还大幅调高税基的情况下，房屋税已逐渐成为一笔蛮大的负担，最近就有不少坐落于台北市的高级住宅或豪宅案，建商及住户都叫苦连天。一名住在大安森林公园对面、位信义路豪宅的朋友就埋怨，他以前一年的房屋税约9万多元，但今年5月收到的税单竟然高达180万元。更有甚者，坐落于敦化北路与庆城街之间的大坪数豪宅房屋税，一年更高达280万元。以上这两个建案，都是2014年7月1日以前交屋；至于7月1日才领取使用执照的某知名建商，于松江路新落成的100坪豪宅，房屋税居然亦高达144万元。
信义房屋之前公布调查资料，指某新豪宅案的客户，2年前有钱买豪宅，今年却因为同时要缴远超出预算的高额房屋税、地价税及契税，而没有多余的资金办理交屋，只好跟建商商量融资，才顺利完成交屋手续。此外，也有部分建商开始祭出「成屋预售化」方案，才让客户愿意前来办理交屋。
什么叫「成屋预售化」？简单地说，就是民众购屋，通常自备款3成、银行贷款7成。其中的3成，可能是在「订约、签约加开工」时，要缴到1成半（有些是1成），其余款项等完工交屋时再一次缴清。
由于有些客户可能对后市景气与房价有疑虑，不愿意办理交屋；又或者是当年勉强订购而今资金不够，无法办理交屋。因此，建商为了让客户都能如期交屋，便扮演起「融资者」角色，也就是住户应自备3成款项的一部分，是由建商融资给客户，让他们可以藉「分期」的付款方式，在2至3年内缴清。
对建商来说，手中有太多余屋，会造成资金成本的压力，再者，订购户不交屋或退订，对建商来说，房市行情往下修正，即使是断头「没收」的房子，也已经不可能再卖到当初的价格。换句话说，余屋摆愈久，净值愈低，使得当初预估的「销售总金额」或预期利润，都会大幅缩水，更不利建商资金流，因此，建商也就不得不勒紧腰带，索性扮演起「融资者」的角色。
虽然，台湾房市从2003年SARS过后开始起涨，迄今已12年之久，不少建商掌握到这波大多头行情而大捞一笔；但面对着经营环境日趋严峻的未来，尤其过去两三年前的预售建案已陆续进入交屋阶段，还得等到手中余屋顺利出清才可算真正赢家，因此，「成屋预售化」也就自然而然地成为建商应变的策略之一。
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