理财周刊／为何台北市房屋愈来愈老旧
Ｑ：截至2017年第三季，台北市平均住宅屋龄33.1年，高居六都首位，此外，根据内政部不动产资讯平台资料显示，截至去年第三季，台北市五年内新屋仅2.75万户，占整体房屋税籍住宅数仅3.09％。倘若此一情况持续不变，可以预见的是屋龄老化情形将日益严重。
想请教庄教授，对于台湾房市景气重挫及近年地震频传，各地屋龄快速老化与过去施工品质不佳，对台湾民众的生命财产显然产生莫大的风险，在都更推动迟缓情况下，又能有何因应之道？
Ａ：根据近年的建照、使照、开工及买卖移转栋数据观察，台北市已成为六都当中屋龄老化最快的都市，可以想见在都更推动不易情势下，屋龄老化速度与数量势必随之加剧。
事实上，台北市不仅是屋龄老化，新屋供应量减少，少子化及高龄化等议题都相当值得探讨。如回头检视台北市的都市发展过程，民国六、七十年间台北市就开始往东发展，以台北火车站为基准点，向东延伸到信义计划区，中间带动忠孝东路四段SOGO商圈的发展，其后则是原四四兵工厂的信义计划区153公顷的土地开发，然后再往南港延伸。
按信义计划区早期为四四兵工厂所在地，总面积153公顷，政府在1970年代提出副都心计划构想，自1980年代积极进行开发，现已成为台北市主要中心商业区(CBD)，台北101、台北市政府、台北市议会、台北世界贸易中心等政商重要设施皆坐落于本区，另亦汇聚百货商场、旅馆、豪宅及企业总部，而成为台北市最为繁荣的商业区域。
而当时政府所设定目标主要为建构新市政中心及次商业中心，以纾解西区旧都心台北车站、西门町商圈过分拥挤的商业空间，并引导都市均衡发展与带动东区繁荣。其中最引人注目的是，今年台北101大楼已第五次蝉联地王宝座，并且每坪公告土地现值高达575.5万元。
早期曾因台肥、南港轮胎及启业化工烟囱林立而被视为「黑乡」的南港区，由于捷运尚未规划，产业发展遂由麦帅公路一路延伸到内湖的瑞光路、阳光街，不过当初并未将内湖规划为高产值的科技园区或是商业区，只想将台北市高达三千五百多家违章工厂集中于此，其中尤以违建林立的滨江街汽车维修工厂最受瞩目，而现今的内湖科技园区实系规划之初的第六期市地重划区。
而当文湖线捷完工通车，串联起木栅动物园及南港经贸园区，并进一步带动内湖的发展，不过，交通建设并未随着产业发展而改善，除民权大桥外，并无可资疏导的交通大动脉，也因此每遇上下班尖峰时段总会出现大塞车情况，终致内湖地区发展受限。
另外，以台北车站为中心的高楼建筑，站前为馆前路、重庆南路及楼高五十层的新光人寿保险摩天大楼，与矗立一旁的大亚百货，而后站除「京站」之外，老旧建物并未随之推动都市更新。至于站前西侧当初市府规划的C1五十六层与D1七十六层的BOT开发案，曾因投资者资金未到位违约而一再延宕。
时至今日，前站、后站及西侧皆面临建物老旧问题，但也都没有积极进行都更，导致老旧建筑逐渐老化而严重影响市容观瞻。
另一方面，台北车站向西发展则是一路延伸到板桥，当捷运板南线通车之后，也同时带动新板特区商圈的崛起，形成以台北车站为中心的东西两轴发展趋势。
按新板特区商圈是一个以台铁、捷运、高铁三铁共构车站为中心的大型都会型商圈，将来一旦捷运环状线完工，将成为四铁共构的交通枢纽，如再加上客运转运站，板桥车站在大台北地区的运输重要性已不可同日而语。而带动区域发展者如2000年六月最早开幕的大型商业据点远东百货，2010年四月开幕的环球购物中心板桥店，都是居功厥伟的的先驱者。
至于新板特区的发展远景，则可由民国107年度地王由位于新府路与县民大道交叉口的板信商业银行双子星总部大楼所在地九度蝉联，土地公告现值高达每坪239万元见其端倪。
桃园诱因多 人口迁移首选
桃园自2014年12月25日改制为直辖市，人口随即由205.83万人一路攀升至2018年1月219.1万人，台北市则是自2015年高峰时期270.48万人逐年下降至今年1月268.27万人，主要原因在于桃园房价及租金较为便宜，屋龄较低，再加上交通建设利多。相对于桃园，台北市则面临严重的房屋老旧问题。
更值得检讨的是，2011年开始实施奢侈税，2012年再祭出豪宅税，至于2014年的囤房税则是房市开始反转向下的开端，房价高涨买不起，想换屋也难，加以新供给量又少，房市交易出现金字塔三角形的两极化发展，一般对于一千五至两千万元的房价还勉强可接受，但中产阶层除非将原有旧屋进行换屋，否则很难立足台北市。
以仁爱四路与光复南路交叉口的三普仁爱大厦为例，屋龄约四十年，三、四十坪大小的房屋，一坪约九十五到一百万元，这样的坪数较好卖，坪数太大反而不好卖，主要原因在于房价高涨、所得倒退十七年所致。
而现阶段一般年轻人想要在北市购屋，多数都得仰赖父母资助，或是旧屋换新屋。
以上述这栋大楼来看，光是前、后栋价差就高达十万元，不过，因位处精华地段，以四十年屋龄能够卖到一百万元已算是高价，显然，在新供给量没有增加，有钱人没有新房子可以买的情势下，纵然当前包括囤房税、持有税、房地合一税大幅提高，无论是买房或投资出租都难有获利与增值空间，导致有钱人不敢多买，而使得豪宅市场也显得零零落落。由以上所述，当不难了解当前台北市房屋愈来愈老旧之主要缘由。
借由整建维护 改善市容景观
目前台北市屋龄老化情况愈来愈严重，就以东区精华地段而言，到处可见大楼外墙磁砖脱落问题，更别说是老旧的西区，通常在台风或地震过后，脱落问题就会一一浮现，至于老旧房屋的漏水问题更可由斑剥的外观一窥究竟。
如再由另一角度加以探讨，今年二月六日花莲地震倒塌的统帅饭店，不久之前才经过整建维护，却仍逃不过地震强大威力的袭击，究其原因，必然是建筑结构或是整修更改隔间所致，再如云翠大楼倒塌后清晰可见梁柱断裂切口平整情况，凡此皆是施工品质不良所致。因此，对于这些在一九九九年南投大地震之前所兴建大楼，恐还得经由都更才能彻底解决问题，单凭「整建维护」仍只是权宜之计，表面粉饰太平而已。
协助单一业主加速都更
过去对于都更谈论很多，而当务之急应该是如何落实执行，究竟「一坪换一坪」为何行不通？「台北好好看」又为什么推不动？除整合不易，都更条例又未完成修法，另外，钉子户要如何解套，多元都更、协议合建以及租税优惠问题都有待进一步检讨。
此外，本人一再建议对於单一业主或所有权人较少的企业大楼，应促其加速都更，譬如台塑总部已有九成同意都更，重庆南路、馆前路更有许多银行总部，这些皆是不乏资金挹注执行都更的单一业主，如能促其加速都更，必然可在短期间改善市容景观，并进一步带动周边大楼进行都更或整建维护。
近年东区的明曜百货与华新大楼等多栋建物都已进行整建维护，不过周边老屋拉皮动作却没有加速进行，殊为可惜，因此，今后如何经由强制老屋健检，再加上资金补助，应是必经之唯一捷径。