理财周刊／探索房市景气的「20个为什么！」
最近一年，大家都在谈论房市的黎明何时到来？何时看得到春燕？房价已经跌多少？还会再跌多少？虽然实价登录有揭露各地区成交物件的价格资讯，但许多人仍无法从中判断房市何时能摆脱空头。
对此，我特别针对民国79年至92年这段期间，房市由多翻空的一些市场转折变化作分析。当时房市崩盘走空，大致出现以下四大异常现象：一、银行逾放比率曾高达11.74％；二、建商退票、倒闭，出现大量烂尾楼；三、法拍屋大量增加，处理不良债权（NPL）之资产管理公司应运而生；四、政府提供优惠房贷超过1.4兆元收拾残局。
时空背景转移至今，情况变得越来越复杂，前一波13年的大空头，政府并没有施加任何打房措施，主要考量内需产业对整体经济的影响，但这一波已走2年的空头，究竟还会持续多久，仍有待追踪观察。
不过，经由以下「20个为什么！」当问题一一被排除到七至八成时，就代表着房市有机会「触底反弹」，开始反空为多了。
1.为什么央行松绑房贷又降息？
因为央行已意识到景气急转直下，为避免房市万一「硬着陆」，恐导致金融业出现系统性风险，此可解读为央行不再打房。
2.为什么建商不再持续购地？
景气每况愈下，原预售完工建案交屋不易，建商以出清存货为优先，另外，当前地价过度飙涨，房价持续下跌，若贸然高价购地，不仅无利可图，甚至可能落得血本无归，建商尽早风险控管，就可避免余屋滞销与资金调度之流动性风险，而不致发生跳票倒闭的骨牌效应。
3.为什么市场推案量会大幅萎缩？
市场长期超额供给，不仅空屋逐年累积，余屋数量也愈来愈多，若还一味大量推案，恐重蹈民国79年那一波多头「供过于求」情况而再度压垮房市。
4.为什么买卖移转数量会骤减？
预期房价愈来愈低，购屋者普遍采取「停、看、听」之观望态度，在买气每况愈下之情势下，将迫使建商及屋主进一步降价，高房价也才能获得大幅修正。
新成屋比预售屋便宜，不急于高价抢进，且空屋愈来愈多，房价不可能再向上推升，即使是好区位物件，也可能有套牢风险。
房地合一税对短期持有而出售课以重税，加上地价税及房屋税等持有成本骤增，有钱人深恐高价购置而沦为负资产。
7.为什么看屋者众，购屋者少？
虽然自住需求依旧存在，仍将采取货比三家策略，静待适当时机。
8.为什么广告量骤减？
促销效果愈来愈差，就连最吸睛的豪华「接待会馆」都不搭建，建商及代销业者都因「度小月」而缩减支出。
9.为什么购屋者宁愿被没收15％？
房价跌幅已超过15％，一般预期还会持续下跌，即使被没收15％，就结果论，可能还会少亏5~10％；另一方面，建商即使依照契约总价没收15％，再打85折促销，也不一定卖得掉。
10.为什么代销公司不再包销？
包销一个建案的成本与利润约5％，以100亿元案量完销就有5亿元进帐，故花个几千万元盖接待中心及大量刊登广告，还可大赚；但如今销售业绩骤降，为免赔本，改以纯企划方式取代包销，接待中心及媒体广告费用皆由建商负担，尚可小赚为赢。
余屋量增，推出附赠装潢方式促销，一则变相降价，再则维持高价假象。
12.为什么房仲业也开始帮建商销售新成屋？
建商为求迅速去化余屋，增加行销通路，善用房仲业手中客户资源。
13.为什么房仲业经营策略「转售为租」？
房仲业管销与薪资主要靠成交物件的服务费（佣金收入），如今，成交件数少，兼营一些租赁物件，至少还有进帐可「度小月」。
14.为什么售屋看板广告明示「租、售」皆可？ 资金雄厚者舍不得低价出售。
15.为什么房仲业要将触角延伸至海外？
国内市场景气每况愈下，海外置产蔚为风潮，一旦仲介成功，至少有佣金收入可弥补国内市场衰退之缺口。
16.为什么地主户售价愈卖愈低？
17.为什么承包商也有房子可卖？
景气急转直下，预售业绩欠佳，建商余屋以「营建换屋」方式力求出清存货。
18.为什么新成屋愈卖愈多？
预期下跌心理愈来愈浓厚，建商与投资客为求保本而争相竞价求售。
19.为什么法拍屋渐呈增加趋势？
市场屡传延票、退票风声，逾放比例已呈增加趋势，流动性风险有增无减。
20.为什么景气骤降，还有100％完销个案？
部分建商采取「让利」促销策略，房价较附近行情低20％，可以满足一些自住客提早进场。
房地产景气循环一波紧接一波，房价起伏变化备受关注，不论投资或自住，如能详细观察以上「20个为什么！」之每一转折细节，当可正确掌握反转契机，迎接理性购屋时代的来临！
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