理财周刊／12月爆量 房市景气反转回温？
Q:一年来大家都一直估算去(2015)年房市全年总移转栋数，恐再创新低量的25万栋，怎么最近又忽然高估到29万栋，莫非2016年行情有机会反转了？
A:会有新的统计数字出现，是因为六都在去年12月的买卖移转栋数都爆量喷出，因此，房仲业才据此「上调」全年的移转栋数，但这并不代表房市景气反转回温，消费者不要被爆量的数据所误导。
根据信义房屋有关六都的建物买卖移转件数揭露的资讯，分别是台北市、台中市及台南市月增幅逾一倍，其中以台南月增148％最高，而新北市月增幅也达九成，桃园、高雄逾七成，台中、台南二地甚至创下了1999年有统计以来单月新高。
六都12月买卖移转栋数全面喷出，台北市移转量一口气跳增到将近5500栋，比11月增幅高达117％，新北市移转栋数为7754栋，月增也将近一倍，桃园市为6064栋，月增约77.4％，台中市则移转量达到8169栋的高峰，月增超过一倍，同时移转量也位居六都之冠，台南市移转量为3980栋，增加约147.8％，高雄市移转量则为4969栋，月增也超过七成。
由12月爆量的情况，还不能解读为行情有机会反转，主要是年度交替，光是今年1月1日就有「房地合一税」日出实施，另「公告地价」及「公告现值」也同步公告调高等等，大大影响到民众的荷包，尤其今年「公告地价」调升三成以上，都让建商及民众相当有感。
一般来说，房市景气好，购屋民众催着建商赶快交屋，赶在农历年前搬新家，但景气不好，购买者反倒不急，换成建商「急了」，因为每跨一个年度，建商「持有」余屋量愈多，这些房子的房屋税、地价税都是建商自己缴纳，交屋之后才换屋主缴纳，而最令建商头疼的是逐年调高的「公告现值」，所导致的巨额土地增值税，因此，可以在12月底前将房屋进行「所有权第一次移转登记」，把房子交屋给购屋者，才可避免夜长梦多的诸多后遗症。另一关键点即在于「不交屋」，后续所衍生的「余屋」去化问题，将造成建商财务的庞大压力，尤其是豪宅案件的影响更大。 以台北市豪宅来说，虽然建商不断通知买方交屋，倘若不交屋，违约后，大约会被「没收」总价的15％，若是上亿元的豪宅违约，被没收的金额可是高达1500万元。
按目前台北市新版的房屋税制(2014.7.1后取得使用执照者)，房屋税可能高达数百万元，且由买方负担的契税也极为可观，导致不少豪宅购屋者宁愿违约也不愿交屋。
虽然豪宅购屋者违约依契约规定要被没收总价15％的价金，但通常律师都会建议以打官司方式处理，而法院通常也都只判「赔10％」左右，「虚攻」结果却可少赔5％。
对建商来说，不管没收10％或15％，在房市景气每况愈下的情况下，都是处于不利的一方，因为「收回来」的豪宅，可能打85折都卖不掉，一旦卖不掉，上述的房屋税及地价税都得自己负担，且每跨一个年度，在土地增值税税基逐年上调的情况下，未来出售时的土增税额也是随之往上增加。
因此，对建商来说，「没收」违约金只是手段，能够顺利交屋才是他们最希望的结果，因此，现在也有不少建商用「送装潢」、分担契税(依法令规定由买方缴)，或是免代书费(一般都委由代书办理产权移转登记，费用也是买方负担)等方式来诱导客户「交屋」。
故就去年11月房屋移转栋数爆大量的情况，若是扣掉建商二、三年前预售而年底交屋的数量，11月中古屋的成交数量实际上并不算大，只是房地合一税上路前赶交屋的过渡期，应该只是「昙花一现」，今年1、2月就会回归「正常」了。
依内政部统计处公布数据，去年11月买卖移转数量23932栋，扣除所有权第一次登记16920栋，中古屋实际交易只有7012栋，由此推估12月出现爆量情况，应是年底预售交屋潮所致，并非市场景气回温或反转。
因此，就2016年的房市来说，仍属「U型」谷底盘整，房价要立即呈现「V型」反转，应只是一种期待而已。
至于另一关键因素，即在于我国经济的外在环境并不好，2015年全年海关出口总值年增率为-10.6％，进口总值年增率为-16.5％，1-11月外销订单年增率-3.6％，此外，1-11月国内接单海外生产比率仍高达54.9％，由此不难了解当前国内经济之困窘处境及其对房市之影响。
另外，2015年上市(柜)公司股票总成交值增加率为-8.4％，11月失业率3.91％，失业人数仍高达45.7万人，这也是一般年轻人购屋能力节节下降之一大因素。
而今年开始实施「房地合一税」，除自用住宅之外，短期交易利得税已加重至35~45％，因此交易量更是不易提升，更何况房市景气逆转，买卖移转数量也会跟着下降，因此，不宜以去年12月的移转量增来比喻房市触底反弹，反而应深入细究其背后的真正原因才对。
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