理财周刊／2017 Q1买卖移转剧增41％ 景气回温？
今年第一季六都买卖移转栋数年增41％，实系前期基期较低所致。整体而言，这一波房市景气不可能这么快就落底，何况落底之后还会有一段相当长的盘整期。
文／庄孟翰
每年的三二九档期，房市景气总是备受瞩目，纵然今年各大媒体大都以「加温」两字盖过购屋者的观望态度，不过，就实务现况逐一加以检视，发现仍然有不少盲点须静待厘清。
首先，就各大建案均以来客数量作为观察指标，此与景气高峰期所强调「clean」之销售率或「秒杀」的情况，可谓是大异其趣。
其实，大家都心知肚明，现阶段景气尚未触底，而大多数有意愿的潜在购屋者，在几乎所有建案都以「让利」为诉求的情况下，即使想要换屋，也并不急于一时。
更何况，在每次景气衰退的过程，房价大都会下跌个二至三成，虽然最近一些重划区等超额供给地区，跌幅已然超过二成，不过，却是因为被包含「赠送车位、装潢」之签约价格模糊掉其实际成交价，导致即使是内政部所公布之实价登录资料，亦未必全部都是实际交易价格。
其中，尤其以新成屋差距较大，中古屋则无此问题，从而亦导致一般购屋者看得眼花撩乱，推迟、观望态度油然而生！
因此，若是就行销角度加以观察，只要新成屋去化不顺利，预售屋与中古屋必然迟滞依旧，其因在于大部分的新成屋都是建商余屋，一旦余屋销售不顺畅，预售屋的推案量必然大幅减少。
更何况这一波还有不少投资客释出的新成屋竞价求售搅局，此一情势亦可由今年北台湾三二九档期推案量约为1648亿元，较去(2016)年减少22.6％，创下2012年以来与近六年同档期新低量纪录，可见其一斑。
现阶段建商以去化余屋为主
另外，如就《住展杂志》所公布之数据来看，今年三月广告批数微幅降至约2.06万批，较二月减少幅度约是6％，其中，新成屋广告量1.6万批，预售案则仅为4000多批，并且超过八成都是旧建案，由此显见，现阶段建商仍是以去化余屋为主，不再贸然推出新建案。
至于一向都是房仲业销售主力产品的中古屋，由业者一再强调以首购及换屋的刚性需求，并且以中小坪数、低总价为主，即可窥知其中梗概。
若是再由房仲业兼售新成屋的角度加以探讨，在整体市场预售屋、新成屋与中古屋没有各就各位之情况下，市场景气尚未触底可谓极为明显。
至于部分因为中国肥咖条款而回台购置豪宅之台商应属少数，充其量只是更加凸显房市的两极化趋势而已，无法据以研判景气动向。
其次，就买卖移转栋数加以检视，由附表「六都买卖移转栋数比较」资料观察，尽管今年第一季较去年同期增加了41％，不过，仍可明显看出实系前期基期较低所致，若与2013年及2014年同期相较，差距更大。如再据此扣除所有权第一次登记之新成屋，当更能直接反映房市实际交易数量。
因此，就整体而言，这一波房市景气不可能这么快就落底，更何况落底之后还会有一段相当长的盘整期，主要原因与税制结构、薪资所得、人口老化，乃至于升息预期等因素息息相关。也正因此，未来建商是否持续「让利」，就可视为房价是否止跌与景气转折之重要关键指标。
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