理财周刊／2019下半年房市景气趋势
─重划区出现「房价倒挂」之异常现象─小坪数占总案量比例由39％大幅下降至9％
文／庄孟翰
自从二○一八年七月六日美国对来自中国价值三四○亿美元的商品加征二五％关税，掀开美中贸易战序幕，截至目前为止，美中贸易战何时休兵仍是未知数，惟无论如何，在中国土地、劳力与租税成本愈来愈高，再加上高关税之不确定因素，促使台商不得不积极回台寻求投资设厂机会。
行政院政务委员龚明鑫表示，在政府积极推动台商资金回台政策下，目前已有超过四千三百亿元资金回流，预估年底将会达到最高峰，并且有望超过七千亿元，未来二到三年应会突破一兆元。此外，更预估境外资金汇回专法三读通过后，加上政府前瞻基础建设资金挹注，也将有一兆元投资。
此一前所未有的资金回流浪潮，政府可真是一则以喜一则以忧，喜的是能够提振经济并且创造更多就业机会，忧的是一旦管控不当，恐又不知不觉的流入房地产市场，而再度支撑原已逐渐回跌的房价，此一问题可由最近一、二年工业用地持续飙涨见其一斑。
往昔国内房价大幅飙涨，大都缘于宽松的货币政策，此际正当大量资金回流，并且台商与港资购屋置产讯息时有所闻，此亦可就以下「建商开始积极购地」以及「2019Q1台北市百坪豪宅推案挂蛋」两种情况加以观察未来市场走势。
一、建商开始积极购地：─以商办与厂办用地为主
根据戴德梁行所公布资讯，截至二○一九年第二季，土地交易量突破十年均线，全年可望挑战二千亿元大关，虽然其间仍不乏住宅用地，惟大都集中在商办与厂办用地，并且以北部地区为主，此即台商回流最直接的市场反应。
二、2019Q1台北市百坪豪宅推案挂蛋：─持有税偏高，豪宅滞销
根据住展杂志所公布资讯，台北市今年第一季全栋规划为一百坪以上的新豪宅建案挂零，预估第二季也没有纯百坪以上豪宅案开卖，主要缘于二○一四年七月一日囤房税实施，豪宅持有税偏高，导致余屋存量累增，加以近年房价普遍下跌超过二成，在超额供给与预期下跌心理因素下，终致百坪豪宅推案挂蛋；惟此一问题仍将会随着台商回流与香港人士来台购屋而逐渐去化。
一、四万户余屋的潜在卖压：─重划区出现「房价倒挂」之异常现象
根据住展杂志统计，北台湾近三年预售建案可售户数超过十万户，未售出的剩余户数仍有四二七○二户，较二○一八年同期又增加约二八二一户，由此所衍生之市场卖压，必然直接冲击售价，而这也正是目前一些重划区出现「房价倒挂」的主要原因，例如新北市板桥江翠北侧重划区新建案就出现４字头，汐止新台五路、新兴路３字头，淡海新市镇沙仑路、新市五路一带，甚至出现１字头等异常现象，这些都是长期市场余屋大量累积之卖压所导致。
自从二○一二年与二○一三年预售市场「秒杀」以来，余屋数量有增无减，各建案不得不以让利进行促销，截至目前为止，让利、退佣等促销活动仍未稍歇，由此显见市场景气并未如预期的摆脱谷底。至于买卖移转数量略有增加，实亦与建商积极出清存货息息相关，此亦可就预售开价与成屋成交价间之差距普遍超过二成见其一斑，尤其最近一、二年各建案投资客或地主户争相释出，竞价求售之趋势依旧相当明显。
三、余屋结构：(1)小坪数占总案量比例由39％大幅下降至９％(2)新成屋占总案量比例由64％小幅降至60％
根据二○一八年九月与二○一九年五月《住展杂志》北台湾销售中之建案加以汇整比较，目前三十坪以下小坪数占总案量比例已由三九％大幅下降至九％，另一方面，新成屋占总案量仅由六四％小幅降至六○％(详请参阅附图)，由此显见，一年来市场去化仍以小坪数为主。此外，亦可由二○一五至二○一七年每年推案量约八千多亿，销售率约二九～三八％，二○一八年推案量一兆一千余亿元，销售率亦仅四六％加以解析，当可更清楚了解未来几年必然会随着余屋数量之增加而影响景气与价格变动趋势。
其实，就实务面而言，如果新成屋占比未降至三○％以下，预售屋销售率必然难以回升，另外，议价空间尚未归零等因素，都是当前大量资金回流，市场景气却依旧迟滞之一大缘由，因此，这一波景气走势应是朝「大Ｕ型」方向无疑！
当前最值得关注的应是台商回流对于各区域以及各类型产品，尤其是大坪数、高总价区隔产品之影响！