理财周刊／2016年房地产市场10大发展趋势
2015年房地产市场在超额供给的潜在卖压下，再加上央行针对性审慎措施、奢侈税、豪宅税、囤房税等一连串利空因素影响，景气转折趋势极为明显，尤其是在「价、量、税」，亦即「价高、量大、税多」之情势下，已逐渐转为以理性自住之首购与换屋为主，现阶段买方市场与卖方市场在预期下跌心理愈来愈浓厚的情况下，价格认知差距早已超过二成，而房地合一新税制更是加速景气逆转之一大重要关键因素。
由于国内房地产市场长期处于超额供给状态，加以十多年来房价节节攀升，主管机关除于2011年开征奢侈税之外，更针对投资客炒房地区逐年紧缩房贷，导致市场早在2013年底即已逐渐浮现景气衰退征兆，此可由2013年买卖移转数量371,892栋，急遽下降至2014年之320,598栋，减幅高达13.79％见其端倪；至于今年1-10月六都买卖移转数量，与去年相较减幅高达19.13％。
其次，如再就最近三年潜在供给之建照执照申请量合计高达355,862户，并且代表已完工新成屋之使用执照申请量亦高达258,974户，由两者总计614,836户之数量即不难了解现阶段市场超额供给的卖压有多大，而这也正是当前主管机关所最关切未来市场走势究为硬着陆或软着陆，及其对金融业与整体经济冲击有多大之主要原因。
另外，如再就2001-2014年六都之买卖移转栋数与建造执照、使用执照宅数，再辅以人口、家户、空屋与所得资料加以比较分析，当可更清楚了解未来六都房价变动幅度应会比想像中来得严重。台湾房市即将走过2015年，面对明(2016)年1月1日就要实施「房地合一课税」，未来的发展趋势如何呢？购屋之前不妨多参考以下十大发展趋势：
(一)景气急剧反转，预售推案转趋保守： 在超额供给愈来愈明显，房价渐趋下跌之情势下，不但推案转趋保守，各公会亦不断建议政府延展建造执照之工期二年，并比照金融风暴与921地震时的弹性做法，以缓和供给量；其次，根据住展杂志统计，今年928档期六都推案量约仅1,500亿元，由此不难了解景气急剧反转之后座力有多强。
(二)建照骤增潜藏风险： 根据内政部营建署公告修正之建筑容积规定，未来都更区容积上限为1.5倍，非都更区为1.2倍，并自104年7月1日开始实施，导致近年各县市建造执照累积相当可观数量，影响所及，未来整体市场势必会在超额供给愈来愈明显的情况下，面临价格竞争的另一新考验。
(三)高总价产品交易急冻： 自从去年7月1日台北市大幅调高房屋税税基，明年1月1日又逢三年一次公告地价调整，房屋税、地价税等持有成本均将大幅调高，并且房地合一税亦将于明年1月1日开跑，导致具有指标意义的高总价产品交易急冻，影响所及，北中南市场亦逐渐呈现交易迟滞情况。
(四)中、小坪数产品骤增： 多年来房价不断攀升，购屋者在所得不敷支配的情况下，唯一的选择便是中低价位、中小坪数产品，相对而言，大坪数市场势将面临严苛考验。
(五)新成屋降价求售： 超过十年的房价飙涨，在预售屋不再有利可图之情势下，加以因奢侈税之故，导致预售屋交屋二年闭锁期之后，庞大新成屋陆续出笼，造成新成屋、预售屋与中古屋三足鼎立竞价求售，影响所及，房价跌幅势必随之扩大。
(六)商用不动产销售迟滞： 随着国际化与观光客自由行骤增之发展趋势，加以产品区位与数量受限，因此，近年商办与店面需求呈现稳定成长趋势，惟去年下半年以来也因经济不振而逐渐显露交易迟滞情况。
(七)海外投资资金外流： 在国内房价已高至无利可图，加以庞大游资苦无出路，已有不少投资客将资金转战海外不动产，除日本、马来西亚之外，最近更已延伸至泰国、柬埔寨、菲律宾等地，其对国内市场之影响颇值得追踪观察。
(八)软着陆？硬着陆？ 虽然一年来各界对于房市「软着陆」与「硬着陆」议题看法不一，惟各主管机关在政策拟定上都相当谨慎，主要原因在于避免房市崩盘，导致金融业系统性风险，连带整体经济亦受严重冲击。
(九)「U」型谷底愈来愈明显： 今年整体市场从329与928档期推案量大幅萎缩，以及销售率每况愈下，在「量先价行」之情势下，「U型谷底」已愈来愈明显，并且此一发展趋势将会持续相当长一段时间，因此，不论是金融业、不动产开发业或购屋者皆应有此体认，方不致误蹈陷阱而仍不自知。
(十)理性购屋时代来临： 在卖方市场逐渐转变为买方市场之转折关键时刻，随之而来的必然是冷静观察、精打细算，理性购屋时代之来临。
由以上分析可知，今年房地产市场已逐渐步入「U型谷底」，至于房价涨跌幅度，可由内政部实价登录资讯平台资料追踪观察，另外，有关业者营运状况亦可由台湾证券交易所定期公布之每月营收变化与年度税后盈余观察得知。
当前最值得关注的应是如何避免市场陷入硬着陆，进一步拖累金融业与整体经济，要小心，上一波不景气期间，2002年3月本国银行高达11.74％之逾放比率，殷鉴不远，足为借镜。
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