理财周刊／五月报税 五大族群要懂的事

5月要报税，很多受薪阶级都想方设法，希望能在节税的理想下少缴一点税，至于该如何节税呢？多听专家的解说，就能更了解报税的各种窍门。

文．颜琼真

每年一到五月份的报税季节，民众就「忧头结面」，因为荷包要大失血了！像是去年有卖房子的「售屋族」，因有财产交易的利得要报缴，如果「报错税」，就得小心国税局找上门；而补缴事小，若罚款则事大，等于一次伤，却要痛两回！

根据内政部公告，去(2014)年一整年度的房屋买卖移转件数为三十二万五八九栋，换言之，今年有三十二万余人在申报综合所得税时，都得在「财产交易利得」栏目上做登录及申报。

近两年，有关房地产的相关税负特别多，变动也大，尤其豪宅交易有关财产交易利得的新规定一大堆，让「豪宅客群」叫苦连天，而如果你以为买卖案件才一、两千万元，应该不在国税局「勤查税」的目标客群里，恐怕就大错特错了！政府因为税收差，最近几年趁着打房，连带地把「有壳蜗牛」视为「肥羊」，加上从2012年八月开始实施「实价登录」，并在预售屋销售上，要求建商提供订购户的相关资料，都让国税局得以充分掌握民众的「买进价」。

实价登录全都录 民众逃不掉

所以，一旦民众脱手卖掉房子，「卖出价」减掉「买进价」就有「利得」收入，此在报税时有没有「短报」，一下子就会被国税局查到了！

目前民众可能面对的不动产税负，可分为出售年度及持有期间(表一)。就出售年度来说，除隔年五月要并入申报综合所得税外，售屋族还要在签约日起的三十日内，办理「土地增值税」与「奢侈税」的申报(买房子的人则要申报缴纳「契税」)；至于持有期间，则包括每年五月要缴「房屋税」，以及十一月缴纳「地价税」。

换句话说，民众在每年五月要缴的税负，就有「综合所得税」和「房屋税」两大项，其中，房屋税的多寡，政府会帮民众好好算清楚，民众较不用伤脑筋。除非是住在「天龙国」的台北市民，若又处于精华地段，在市府调高「房屋标准单价」、「路段率」及「房屋税率」后，民众在四月底前可能就会收到柯文哲市长所说的很「有感」的税单。

五大报税族群省税大作战

另就综合所得税的申报来说，约可从「售屋族」、「购屋族」、「换屋族」、「房东族」和「房客族」等五大族群来剖析节税之道。安永联合会计事务所执业会计师杨建华谈到，财产交易所得税的申报方式有三种，包括：

一、可以举证的成本和售价：依房屋售价，减除取得成本及相关费用，核实课税。举例来说，如果卖价是二千万元，而多年前买进价格为一千五百万元，另装潢的相关成本约二百万元，则以二千万元减一千五百万元及二百万元后，所得就是三百万元，再依此做申报。但民众一定要注意，「取得成本及相关费用」都得要有收据，以取得成本来说，早期就是签约上所约定的买卖总额，至于相关费用，例如各项装潢的收据等等，都要保存下来，才有办法申报。

二、无法举证成本但可查得售价之豪宅：标准为房地总成交金额乘以计算公式，此适用的是台北市总价七千万元以上、新北市六千万元以上、其他地区四千万元以上的不动产。

三、其他：亦即无法举证成本，且非豪宅者，此大多是持有期间过长，屋主已无法提出买进时的相关成本。

以上三种申报方式，售屋族可视自己的情况选择最适合的一类核实申报，但千万不要以高报低，例如以为国税局查不到你的「买进价」，就以房屋评定现值(一般都较低)来申报。杨建华表示，从2011年六月实施「奢侈税」以来，政府先是针对大台北地区房屋总价超过四千万元以上的物件，进行查税动作，近几年再依次降低至二千万元左右的案件。由于国税局可从建商或代销公司取得购屋者的成本价格，因此，如果你不属于第二类的豪宅族群，却未依第一类申报，则届时一旦逃漏税，不仅会被「追捕」，还会被罚款。不过，从税捐单位得知的讯息，目前大都是要求申报者「补税」，还没有被罚款。

杨建华表示，就买卖不动产房屋部分的「财产交易所得额」(土地部分，课征土地增值税)须并入个人综合所得税申报，其中，民国103三年度最高税率为40％，民国104年度新增税率则为45％。

换屋族可善用重购退税安永联合会计事务所国际税务服务部经理孙大忠则针对「换屋族」指出，可注意「重购退税」项目，也就是纳税义务人在出售符合下列规定的房屋，并且完成移转登记起二年内重购者(先购后售也适用)，可享用重购自用住宅抵税额。出售或重购之房屋系以纳税义务人本人或其配偶名义登记。 纳税义务人出售或重购之房屋均须为自用住宅。纳税义务人出售自用住宅房屋，已缴纳该财产交易所得部分之综合所得税。

于出售自用住宅房屋完成移转登记日起二年内重购者(先购后售者也适用)，重购自用住宅的房屋其价额超过原出售价额者，可进行扣抵。举例来说，Ａ先生于民国102年2月1日出售自用住宅乙户，该房屋买进成本为400万元，卖出价额为480万元(不含土地价款)。 民国九十九年度应申报财产交易所得为八十万元，民国103年11月1日，Ａ先生之配偶购买房屋乙户供自住使用，房屋价款为五百万元。

此时，Ａ先生在民国103年度，即可申请扣抵或退还102年度已纳财产交易所得之综合所得税额。计算说明如下： (A)民国102年度应纳税额(包括出售自用住宅之财产交易所得) (B)民国103年度应纳税额(不包括出售自用住宅之财产交易所得) 民国103年度重购自用住宅之房屋可扣抵或退还之税额＝(A)－(B) 此外，同一课税年度支付不同期间之购置自用住宅借款利息，得合并计算列报综合所得税扣除额，每一申报户每年购屋借款利息扣除额以三十万元为限。(文未完)

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