理财周刊／以房养老政策之五大难题
文／庄孟翰(詹櫂骏整理)
Q：「以房养老」政策自2013年推出以来一直受到高度关注，简单来说就是民众将房屋抵押给金融业者，再按月拨付一笔现金给房屋所有权人，以支应生活所需，让老年生活不致陷入困顿。政策立意良善，然推出至今三年，大多数民众仍一知半解，显然成效不彰，在先进国家行之有年的「以房养老」政策，为何在台湾难以推展呢？
A：台湾「有土斯有财」观念深植人心，许多年长者努力一辈子好不容易买了一间房，最后发现空有高价的不动产，却无足够现金安度晚年。以房养老政策既能活化被「冻结」在不动产的「储蓄」，让长者能自力更生，不须依赖子女奉养，而享有较高品质及尊严的晚年生活，更能导引老年人口消费动能，增进相关产业发展，可谓一举数得。
此外，年长者终老后房产除可由子女继承，也可交由银行处置，增加房产流动性，可谓房地产政策一大突破。
不过「以房养老」上路以来历经多次修正，仍有不少问题亟待解决。 以下谨就「以房养老」政策提出五大议题，以供执事者参考。
内政部和台北市政府曾先后推动「公益型」以房养老专案，但因限制条件太过严苛，成效不彰。公益型以房养老专案主要是针对年满六十五岁以上名下有房产的长者，将房产抵押给政府之后，每月由政府拨付一定金额的年金直到终老，但因限定是单身、无子女和法定继承人，且房价不得超过中低收入户不动产价格上限(八七六万元)等，不仅限制条件多，且十分严格，台北市今年申请的三十八组中仅五组通过审核。
虽然公益型专案推出时曾掀起一股热潮，有近千人次询问，但条件严苛造成实际申请不多，加上多数长者总觉得一辈子辛苦工作、储蓄买房，最后房产归政府实在可惜，且以房养老观念尚未普及，致成效不彰。更何况市府在承接房产后也有卖不掉的风险，在无法大量编列预算以承担这些风险情况下，公益型以房养老方案难以大力推动，殊为可惜。
由于「公益型」以房养老成效不彰，去年正式开放「商业型」方案，修正公益型的缺点，贷款条件予以放宽，让子女未来可接贷款额度或清偿后取回所有权，并结合保险、信托等商品，提高民众对于以房养老的接受度。不过此一类型系由民间银行业者承作，往往为了营利而不愿接受乡镇地区房产价值较低的申请案，导致商业型以房养老出现「城乡差距」，沦为都市高龄者专属的「专案」。
第三点：房产估值过于保守，以房养老未必划算
银行承作以房养老终归是以营利为目的，因此，在办理商业型以房养老时必须考虑在借款至终老这段期间，房价是否会受到景气变化波动影响，更何况其间也会因折旧而减值，估值高低很难拿捏。而台湾人均寿命不断攀升，银行在余命推估上也要承受一些不可预测的风险，导致鉴价与市价会有一段落差，贷款成数上限也只愿意提高到七成，终致一般民众觉得这样的以房养老模式不一定划算。值得深思的是，这么长一段时间，一旦房价上涨，银行是否愿意按月增加拨付金额，另一方面，房价若大跌，银行又将如何处理？1991～2005年日本东京商业区地价遽跌87％、住宅区下跌65％，导致经济崩溃，出现失落的十年(The lost decade)，至今长期经济不景气，也难怪银行对于长达二、三十年甚至更长期间房价估值渐趋谨慎保守。
第四点：以房养老利息高，房贷长者唯恐吃亏
以房养老方案又称「逆向抵押房贷」，一样要付利息，唯一不同的是，以房养老利息系采「贴现」方式计算，例如王先生持有一张三个月到期的支票，若现在急需用钱，必须拿支票去银行贴现，折算三个月利息后，可取得支票面额扣除贴现利息差额的现金，银行则获得支票及利息，惟需承受目前无法使用现金之效用及到期日支票无法兑现的风险。 另外，由于银行必须承担分期付款中的利率风险，以房养老长者每月实领现金尚须扣除一笔利息，就借款人而言，总觉得是一笔不小的损失。另一值得关注的是，一旦利率大幅提高，双方认知差距势必随之加剧。
目前市场上推出的商业型以房养老都订有到期日规定，尚不具终身给付功能，换言之，若借款长者生命余年较长，一旦领取贷款金额超过房价，房产恐有遭拍卖之虞，不仅原预期按月提领的养老金中断，还得面临居无定所窘境，因此，「长寿风险」也是金融机构面临的一大难题。虽然政府主导的公益型以房养老采取的是终身给付而无此问题，但条件过于严苛难以推动，因此，长者是否过于长寿的议题，无形中又成为以房养老政策一大难题。 再就今年八月国发会公布民国105年至150年「中华民国人口推估」结果，六十五岁以上老年人占比将由13.2％(310.8万人)增加至38.9％(715.2万人)，不难了解未来以房养老之重要性与问题核心为何。
【详细内容请参阅最新一期《理财周刊》第845期www.moneyweekly.com.tw。尊重智慧财产权 如需转载请注明出处来源。】