理财周刊／聂建中：高不成、低不就 以房养老美意尽失
文／聂建中
老年寿命「长度」与少年人口「量数」的人口结构变化，正严重冲击台湾的永续发展。为因应「少子化」与「高龄化」加速到来，政府部门及民间智库配合研议数年的「以房养老」机制，今年总算初办上路。
然而，五到七月及八到九月两度由卫福部公告的受理申请件数却交出颜面无光的挂零成绩单，使得向公益彩券盈余申请的九千万元经费产生「窒」花难题，甚至出现公益彩券监理委员会委员扬言提案要求卫福部喊卡的窘境。
媒体以「错估民情」来说明此结果，而我早在四年前一场以「逆向抵押贷款对国内房屋市场发展之影响与政策动向」为题的演说中，就大胆假设性提出「以房养老」不符民情的说法。为何不符民情？理由很简单，因为国人爱面子。
本质上，逆向抵押贷款是让拥有房子产权但流动性资产不足的老年人，在不搬家的情形下，提用房子的净值作为抵押，向银行或金融机构借款做为财务来源的一种金融商品，其行径就是一种逆向贷款的金融交易与行为，以支应退休养老之用，说穿了，就是「以房养老」的观念。
「逆向抵押贷款」能有效减缓「高龄化」人口结构变迁带来的社会冲击，另有利减少政府福利支出等诸项优点，但也风险相随。由于诸多风险存在，借、贷双方会有因应可能风险机率到来的风险转嫁。
贷方为有效规避下方风险(downside risk)，有可能提高鉴价、管理及维护费用，或贷以较低水位的额度，甚至设限于价位高且位居都会区的价值标的屋。能符合条件者自然有限，「高不成」矣！
对房产拥有者的借方而言，持有都会区房屋、年龄符合条件的民众较可能有稳定的经济来源，对此类商品「借」款需求通常较低。另外，国人购屋置产多有保值目的，可能会因房价增值而中途变卖，因此对此商品的借款条件会有所排斥。意愿申请者自然缺乏，「低不就」矣！
「高不成」与「低不就」的结果，终使「以房养老」的美意尽失。
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