理财周刊／景气低迷 鼓励都更可以不变应万变？
文／庄孟翰
长久以来，有土斯有财的观念根深蒂固，这一波大家争相买房所引发的高房价，始终高居民怨首位，其最大后遗症是青年族群或无壳民众无力购屋，而形成贫富差距愈拉愈大的困境。
为此，从马英九到蔡英文执政，先后推出限贷、房地合一税等政策抑制房价，惟效果未见彰显。
近年房市积弱不振，仲介业关店或歇业频传，根据统计，房市不单单成交量萎缩，交易价格亦明显下滑；蔡总统日前宣示，都市更新乃「最重要的政策目的，也是政府当前努力的目标」。
教授研究房地产产业经济数十年经验，针对政府近期提出的都更政策宣示，是否能有效达到预期目标？确实，国人对房地产总是情有独钟，根据去(民国105)年行政院主计总处公布的「国富统计报告」，截至民国103年底，不含人寿保险准备及退休基金准备之家庭部门平均每户净值为1099万元，其中房地产为530万元(以公告地价计算)，占比将近一半。在此之前，政府于民国100年二月宣布将实施奢侈税，四月初审通过特种货物及劳务税(奢侈税)条例草案，同年六月开始施行，并未出现反弹声音，显见课征奢侈税政策广为民意支持；紧接着主管机关推出房地合一税，以及针对房屋税的房屋评定现值与地价税的公告地价均作大幅调整。在去年「两税合一」行政院版本尚未定案时，本人便一再建议勿一味朝重税方向调整，其因在于市场景气已渐趋低迷；此外，去年底本人更不断提醒已经错失最佳加税时机，在2010至2014年行情走高时，加税空间自然较大，去年以来景气急转直下，大幅加税当然不是最佳时机。
房产重税难解 都更窒碍难行
现阶段景气急转直下，房地产全面加税并扩及一般民众的自用住宅，导致怨声四起，而目前房价已普遍下跌超过15％，房屋评定现值及公告地价是否有调降空间？抑或还是要坚持目前课税标准？以公告地价为例，依内政部统计资料，目前全国平均公告地价仅一般正常交易价格20.5％，先前主管机关一再宣称拟将公告地价逐年调整至接近市价，这也难怪各界对于政策之不可预测性充满疑虑，主因在于其间还有四倍的调涨空间，在不确定性疑虑因素未消除前，终于导致十一月二十二日国产署十四笔市区精华地段地上权招商案全数流标。
其次，在「房产重税难解，都更窒碍难行」之疑虑下，对于主管机关所提出仍是以目前税基(调整后的地价和现值)为基准的方案，纵是首次移转前永久减半，都更后地价税和房屋税的负担，都还是以倍数计，政策结果如何，可想而知；以台北市政府从103年七月一日起以「一刀切」方式大幅调高房屋税为例，不论是其后完工的新成屋乃至于未来的都更宅，同样都会面临沈重的持有税负担。
都市更新的推动，加上关联性产业的经济效益，确实可以创造相当可观的经济产值，更是当前极为重要的内需经济动能，惟现阶段景气逆转，今年交易量可能创二十五年新低，房仲业者票选105年房市代表字，「苦」、「冷」两字分别雀屏中选，实已贴切地反映今年买卖双方及不动产业者苦闷的心声，以及价量齐跌的现况；而当前推动都更最值得关注的应是，景气好坏与房价高低才是决定都更是否可行之主要关键。
最近政府一再以容积奖励做为推动都更诱因，殊不知动辄长达七到八年的都更流程，基本上应以动态观点制定政策，而非静态。
就附表一所列公式，以RC结构每坪造价十万元估算，实施者与地主如以四：六分配比例分算，在无容积奖励情况下，房价得超过32.5万元方才具备可行条件，也唯有实施者有利可图，都更才可顺利推动；因此，在当前房价预期下跌，每坪30万元以下的区域就会面临很大的阻碍。
另外，如就增加容积奖励诱因加以探讨，就台北市目前通过审议个案，容积奖励大都仅介于25％～35％之间，因此，如就32.5万元除以（1＋25％）＝26万元，32.5万元除以（1＋35％）＝24.07万元，倘若容积奖励可以高达都市更新条例母法上限之50％，亦即32.5万元除以（1＋50％）＝21.67万元，因此，除非逾越法令规定，否则中南部每坪房价30万元以下地区就很难推动，因此，在都更客观条件「变、变、变」之错综复杂过程，必然无法一言以蔽之，甚至拟以简单的计算公式轻言大量推动。
以名闻遐迩的重大都更案，历时近30年，位于台北捷运忠孝复兴站旁「正义国宅」为例，该案原住户持地总比重约61％、国产署占37％、北市府占0.6％，合计政府公家单位占比超过38％，然在前端整合过程却是困难重重；三年前经台北市审议委员会通过，当时市长郝龙斌还曾共同主持开工典礼，惟目前仍停留在权利变换阶段，并未真正动工，其间还历经建商换手，以及都更户遭枪杀事件，可说波折不断，由此显见利益分配的确潜藏不少困难。
另外，位于新庄最热闹繁华街口的「泰舍至善元」都更案，最近也已成为房市焦点，预计在明年初取得建照，推出总销二百余亿元，基地近三千坪，也是名列前茅的自办都更案，实施者表示，只花二年就100％整合145位地主，速度之快虽为业界称羡，惟未至权利变换完成，恐亦言之过早。
今年初台北市政府宣布2016年为台北市「公办都更元年」，公布「台北市公办都更八＋二旗舰计划」及《台北市公办都市更新实施办法》草案；旗舰计划包括先前公布的「南机场整宅」、「兰州、斯文里整宅」等，新确定的则是中正区水源营区、士林中正路基河路沿线；另外两案「台北机厂」、「原空军总部」将由市府与中央政府协议。
市府预期将协助三千八百户住户都市更新，提供四十七万坪产业用地，预估引入约二千五百亿元政府及民间投资金额，每年可提供约二万八千人就业机会，并且市府可取得约五千四百户公共住宅。
惟截至目前为止，几无绩效可言，此可由台大绍兴南街以及市议会旧址公办都更均告五度流标见其一斑。至于未来公办都更如何推动并成为示范案例，则仍有待时间考验。
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