理财周刊／都更代拆议题 犹豫不决？
文／庄孟翰(淡江大学产业经济系副教授、德明财经科技大学客座教授)
最近上市公司都更大户全坤建设表示，该公司已壮士断腕十几笔都更案，尤其自永春都更案实施者与钉子户争议经法院判决实施者败诉，让不少整合中实施者深切体验到都更几乎已走到寸步难行的窘境，即使已经取得建照，并且已开工兴建的都更案都可能被「翻案」。
因此，就全坤断然决定将原本整合中的十几笔都更案骤减至剩下两笔，一般人实在很难了解既然多年来投入那么大的人力物力，只差临门一脚，为何还会打退堂鼓。
房市前景不明 都更调处动辄得咎
虽然全坤建设表示，目前整合中的贵阳街二期与重庆南路的两笔都更案，已分别取得86.97％、97.59％的同意比例，表面看来，似乎即将大功告成，惟就事论事，站在实务面立场，剩下的2～3％应该如何解决？倘若双方还是坚持己见，随便再拖个二、三年，就得看谁气长。反正钉子户没有什么成本，实施者可就急得如热锅上的蚂蚁。
因此，如果是实施者征询我的意见，我一定会建议以「协议合建」方式私了，以免夜长梦多，徒增困扰。不过此一作法就主管机关而言，必然又是「真合建，假权变」的翻版，另一方面，就同意户而言，难免又是奸商故技重施这么一句狠话。另外，如再就实施者不得已打退堂鼓的角度加以思考，日后解约处理时，可能轻易就所有已支付或代垫款项一笔勾消吗？
更何况三年来市场景气急遽转折所导致房价重挫、余屋去化不易，由此再衍生出前后估价落差、共同负担比例与分屋比例连动等相关问题，不仅双方当事人无法充分沟通了解，即便是第三方公正人或主管机关，也不敢在「调处」过程擅自表达主观意见，而这也正是承办人员态度愈来愈保守之主要缘由。毕竟这一波房价变动，很难就传统经验评估未来趋势。
就以永春都更案当初整合时从每坪四十多万元，房价高峰时亦有高达90万元者，涨幅超过100％，试想，其间不论是同意户或实施者，莫不引领期盼早日完成，更现实的是，实施者必然也会不惜血本，尽早落袋为安，可惜延宕至今，真不知立基点是否依旧？
最近营建署副署长王荣进在新北市府内举办的新北城乡发展系列座谈中表示，目前全台的854万户住宅中，有391万户屋龄超过三十年，约是46.58％，其中双北市更有51.7％已属三十年老屋，合计127.4万户，由此可见当前都市更新之急迫性与需要性。
此外，如再就营建署统计近十年核定的都更案只有437案，平均每年约40案，如就每案50户计算，每年只能完成2000户都更，不要说全台391万待都更户，就算仅就房价较高较具都更价值的双北市127.4万户，依旧是可遇不可求的一项不可能的艰巨任务。
此外，营建署表示，内政部版这次全面大修，要检讨公私部门都更量能不足、民众错误期待、公权力未彰显、审议程序冗长、弱势户需协助、违宪条文待解等议题，立意甚佳，结果如何？就得端视主管机关的能耐与决心。
最重要的关键问题─拆屋 如何解决
自从2012年3月28日文林苑拆屋抗议事件至2014年3月14日王家拆除组合屋，就拆屋问题就足足耗费了两年，再就其后所衍生释宪或修法等议题，五年来我们究竟完成了哪些有助于推动都更的相关法令制度，到底完成了几户的都更？虽然最近主管机关都急于研拟对策，惟如连这么重要的一项关键问题─拆屋都无法解决，试问台湾的都更还会有什么前途？