理财周刊／包租代管绩效差 问题出在哪里？
文／庄孟翰
Ｑ：台北市选战即将开打，蓝绿阵营不断出招，现任台北市长柯文哲也不遑多让，当前一般民众最关心的议题，不外食衣住行育乐等与生活层面息息相关的问题，维护居住正义的「社会住宅」也自然成为这次选战一大重要议题，惟如摊开数据加以检视，已推行两年的社会住宅成效似乎不如预期，想请教庄教授问题究竟出在哪里？
Ａ：要了解问题出在哪，首先，要先清楚政府所推行的包租代管，如果连主管机关都无法解释清楚，一般民众又该如何明白相关补贴。
社会住宅及包租代管的定义
依照营建署所公布资讯，社会住宅根据住宅法第三条第二款规定，系由政府或是奖励民间兴办，提供出租及住宅等必要附属设施，目前政府推动社会住宅主要分为以下两种：
(一)新建：政府或奖励民间直接兴建社会住宅，以低于市场租金出租给所得较低的家庭、弱势对象及就业、就学有居住需求者的住宅。
(二)包租代管：以活化及利用现有空屋，办理民间租屋媒合，以低于市场租金包租或代管方式提供给所得较低家庭、弱势对象及就业、就学有居住需求者之租屋协助。
另外，包租代管方案分为以下两种，办理方式说明如下：
(一)包租：政府奖励及补助租屋服务事业承租住宅，由业者与房东签订三年包租约后，于包租约期间内业者每月支付房租给房东，再由业者以二房东的角色，将住宅转租给房客(一定所得以下或弱势者)，并管理该住宅。
(二)代管：业者协助房东出租住宅给房客(一定所得以下或弱势者)，由房东与房客签订租约，业者负责管理该出租的住宅。
从「兴建」调整为「兴办」─直接兴建十二万户，包租代管八万户
有关社会住宅，不仅现任总统蔡英文提出八年二十万户，马英九前总统也曾提出，台北市长柯文哲也喊出八年五万户的竞选政见。这也显示无论任何时空背景下，台湾的高房价已使得民众愈来愈重视居住正义，并且从未随着政权移转而改变。
首先，新政府原预定八年兴建二十万户，后来因应实际需要才调整为「兴办」，并改为十二万户兴建、八万户租金补贴方式。
然而，包租代管自2017年四月十八日施行，第一年先以试验的方式，原本预期能达到一万户的目标，但一年过后，依照目前仅几百户看来，绩效显然不彰。
当初会建议将直接兴建二十万户调整为十二万户兴建、八万户租金补贴，主要系考量台湾逐步迈向少子化及高龄化社会，更将在2021年迈入人口零成长，加以房地产持有税大幅调涨，未来空屋、余屋数量势必大幅增加，在当前供过于求背景下，实在不必要再以兴建方式来增加社会住宅，当务之急应统整大量空屋、余屋，进行适当规划利用。
依照内政部统计，现阶段每月领取三至五千元租金补贴的民众约有六万一千户，如再增加一半数量三万户，每户每月以平均四千元计算，一年租金补贴约14.4亿元，八年172.8亿元，即使是补贴8万户，八年合计亦不过307.2亿元，相较原本要花费4千亿兴建12万户的经费，必然可大幅降低财政压力，更何况直接兴建日后还要付出巨额的维修管理费用，因此，如能改采租金补贴分年编列预算，必然可以达到事半功倍的效果。
其次，在包租代管已踢到铁板情况下，中央为何不能邀集地方政府共商对策，而总是以将会「渐入佳境」一语带过。
当务之急应是连带解决空屋、余屋问题─避免有限资源错置浪费，又影响都更推动
社会住宅于兴建部分系采只租不售方式，出租对象包含低收入户等弱势民众，主要在于活化利用空间，事实上，台湾目前空屋不断增加已成为一大隐忧，最近日本乡镇地区也随着人口老化而出现许多无效空屋，足为殷鉴。
按包租代管主要系利用民间业者媒合，一方面也可藉奖励补助业者以解决大量空屋。惟无论是包租或代管的租金皆低于市价八折，弱势民众则可以市场租金五至七折承租，其间差额由政府补足。此外，针对房东更有相关税费的减免优惠，还会衍生维修需求并带动相关商机，并发展出经济规模，目前已有永胜租售管理及兆基管理顾问公司等经验丰富的业者积极承办业务。
现阶段由于字面上的定义，导致社会住宅难以大量兴建，建议应以「广义」的观点重新界定，例如将经由农地区段征收，「无中生有」的合宜住宅予以改良后并入社会住宅计划。另外，李登辉前总统时代的劳工住宅也可视为社会住宅，亦即只要接受政府补助便可界定为社会住宅的一种，不必拘泥于欧美国家的定义，才能因地制宜而又有效率的积极推动。
应以「中继住宅」观点协助年轻人成家立业─首购前过渡期的弹性运用
因应高房价时代，政府应对社会住宅做更长远的规划，一般而言，年轻人不可能仅以居住社会住宅作为一辈子的考量，随着收入逐渐增加，必然会将多余的储蓄运用于投资或购屋置产，因此，如能透过利息补贴鼓励年轻人买房，而仅将只租不售的社会住宅当作过渡期的「中继住宅」运用，当更具实质意义。
维护管理潜藏隐忧─数量庞大，后续维护管理成本高
社会住宅的推动除为保障经济弱势民众的居住权利外，也期望租屋及购屋市场能够互相调控而达到供需平衡，不过，现实情况是台北市依旧推动相当缓慢，否则就不会出现「蚁居豪宅」的怪异现象。此外，营建署更表示，包租代管可以减轻社会财政负担，不过在中南部空屋普遍超过20％情况下，是否还有必要兴建十二万户，因此，建议先经过调查再考虑如何规划推动，因为兴建只是第一步，往后的维护管理还需面临更大的挑战！
包租代管预定第一年试办一万户，并在三年后达到三万户，希望有多栋房子、年纪大或是没时间管理，想要做爱心房东，让有租屋需求的民众申请办理。不过截至目前为止成效相当有限，主要原因包括有些房东预期房价会上涨仅做短期闲置，或因海外经商而空置，此外，房客嫌租金太贵或是漏水问题等，都是弱势家庭租不到合适房子的一大原因。
至于另一房东配合意愿不高的原因在于「租税问题」，即便参与包租代管房东可享有相当的租税优惠、修缮补贴及保险，不过，过去有些房东并未依规定报税，又不愿让财产摊在阳光下，另外，违建的老问题更是避之唯恐不及，上述种种问题牵扯到内政部、财政部及地方政府三方是否都能抱持既往不咎态度，否则又有谁自愿当第一只白老鼠。因此，目前即便想参与的房东或许也都还在观望，这与新产品进入市场的「产品生命周期曲线」有点雷同，包租代管才刚进入导入期，加上房东多所顾忌，因此试办期间绩效才会如此之差。
至于上述提及以市场租金的五至八折出租，市场租金又该如何研判？如根据过去都更经验，板桥江子翠有一都更案例，实施者预定依「市场租金」按月补贴七千元，但都更户一致认为没有1.5万至2万元难以租到房子而争议不休。
先求有再求好─以缓和渐进方式达成政策目标
前不久内政部表示，透过委托民调显示，有82％民众支持包租代管，不过并未提及受访对象背景，包含是否本人持有房地产、一户或者两户等，这都会影响到调查结果，假设受访对象名下没有房地产，必定站在赞成方，但如果是原本就拥有房子的受访者，可就另当别论。
现阶段包租代管绩效不彰，主要原因在于没有了解各地实际需求，包括台北市因租屋需求庞大，房价下跌租金上涨的结果，「蚁居」应运而生，但相较其他地区就没有这么大的需求，更何况后续繁杂的维护管理。因此，建议当前先以单纯的租金补贴，让合乎要件者自行寻找适合标的，政府也不需承担房东的责任，例如维修、火灾、海砂屋、凶宅或是保险等，将来俟达到一定绩效后再逐步严加控管，以期兼顾实际需要与政绩之彰显。
因此，为政者当务之急应是先求有再求好，站在支持推动社会住宅的立场，建议先行调整方向从不同的角度切入，方较容易达到政策目标。