理财周刊／房市新走向　包租代管涌现无限商机

文／王进祥 整理／颜琼真

台湾房市在二○一六年创下二四．五万栋的交易栋数新低量后，去(二○一七)年则回升到二六．六万栋，今年预估量约在二十七万栋上下。

而今年以来，因为建商积极推案，导致市场多所认为房市有回升增温之势？根据《住展杂志》统计预估，全年可望突破一．一兆至一．一五兆元之成交量，将创下史上第三高纪录。

房市尚未脱离谷底

房市真的有脱离谷底，向上攀升的迹象吗？还是房市往多头靠拢的时机呈现吗？个人浅见认为恐怕并非如此，因为从不动产景气的大事纪可以发现，去年跟房地产有关的事项就有雨遮不计坪不计价等多达九大项，而最可怕的是，新建余屋待售住宅量直冲七．四万户，更是很大的卖压(附表)。

此外，今年成交移转栋数会比往年来得多，并不一定是景气之复苏，而是二○一六年房地合一税上路后，在二○一四、二○一五年(二年)间交易取得者，为了避税而蓄意迟至二年后才出售移转之量体，也就是说，很多人为了避开高达四五％或三五％高税率房地合一税，而延至今年始申办登记之呈现。

再从「人口红利」来看，一九四六年的人口数为六○九万人，到一九七二年的一千五百万人，二十六年来成长一．五倍，但从一九八九年的二千万人，到今年的二三五七万人，人口成长速度已趋缓。

另从国家发展委员会所发布的出生率与死亡率推估，预计到二○二○年时，出生数将等于死亡数，会形成死亡交叉。

台湾双老：老人、老屋

由附表又可发现，到今年上半年，出生数八万九八三○人，仅比死亡数的八万九八一三人，多出十七人，也就是说，死亡交叉已然提早两年，在今年下半年就看到。

此外，根据国发会统计，台湾从今年开始步入高龄化社会，超过六十五岁以上的老人预估会有三四三万人，占人口比例的一五％，到二○二六年则会增加到四八八万人，占比提升至二一％，也就是每五个人中就有一位是老人。

再根据财政部统计发布的资料，全台房屋税籍，到今年第一季为八五四万户，至于住宅存量到去年第四季为八六九．六万户，也就是仍有十五万户并未设籍缴税。

而全台房屋屋龄超过三十年以上的房屋数约有三九八万户，其中，六都就占了二七○万户。

另就全台平均屋龄约为二九．五六年(统计至二○一七年)，其中台北市以三三．一年最高，另外，房屋所有权人的年龄也逐渐高龄化，平均是五二．四岁。

因此，目前的市场会向上翻转吗？基本上应该不会，因为，老人及老屋的双老情况，让老人及老屋继续更老，老人不会再买房子，而「少子化」，少子到年轻再至成年，在薪水不涨，即使高房价再降五○％，他们仍然买不起，购屋需求就不见了。

因为「买不起」，如果政府又无法提供足够的合宜住宅或社会住宅及便宜的租金让他们居住，则势必要到城市中「租」房子住。

租赁需求带动投资风潮

再从台湾闹人脑荒而言，近几年来竟有高达七十二万的台湾专业人士离台，外聘到海外工作，或到海外找工作，这一群年轻人更不可能买房。因此，可以大胆预测，未来的六都市场，是属于「投资市场」，而非「自住市场」。

而此投资市场，是指「租赁市场」会兴盛，也就是有钱的投资客买了房子之后，再跟政府的「包租代管」业务做结合，由民间来补政府「社会住宅」不足的区块。

未来「租赁市场」会否蓬勃发展？可以从以下情况来做分析：一是，全国空屋数高，根据内政部不动产资讯平台上的数字，到二○一六年底约有八十六万二九六五户，空屋率为一○．二二％，而六都空屋数，分别是台北市六万○六八二户，新北市十一万八○六七户，桃园市九万一七五二户，台中市九万六一三二户，台南市六万六九四一户，及高雄市的十一万○九五六户。

二是，租赁住宅的来源有二，其一是小英政府喊出的八年二十万户的兴办社会住宅，不管是政府自行兴建，或是委托民间兴建，未来再配合「包租代管」业务，势必释出成为「租赁住宅」，并透过租金补贴，整合房客，最终来到租赁住宅代管业手中。

其二是民间闲置房屋(未出租)或专业房东(已出租)，是否会因选举过后之查税而鞭策，尤其是政府会否鼓励(减免)释出，不无可能。

亦即，透过包租业转租出去，或是透过各种税收(地价税、房屋税、营业税及所得税)，把拥有闲置房屋与忘了报税的专业房东逼出来，或是透过租税减免的诱因，甚或查(补)税之鞭策，房东终究会有心念因而释出，最终也都会到租赁住宅代管业手中。

三是，根据内政部统计处及营建署的统计资料，二○一七年租屋市场人数推估，家户租用状态约九八．五万户，以每户平均约二．六九人计，再加上教育部统计的学生校外租屋人数推估约为二五．八万人，合计就有二九○．八万人需要租房子。

包租代管费大饼达上百亿元

至于整个「包租代管」业务的大饼有多大？若以租屋市场的九八．五万户，再加计租屋学生(一人一间套房计)，约有一二四．三万户，抓整数为一百万户来算，以平均月租金约一万二千元计，整体月租金就有一百二十亿元，一年下来就有一四四○亿元，而若以「代管费」占一○％来算，年代管费就有一四四亿元。

而另若以六都平均月租金为九六七四元计，先就家户租屋的九八．五万户，年租金预估有一一四三亿元，而一○％的年代管费也有一一四亿元。这也就是政府开放「包租代管」业务后，为何不少业者跃跃欲试之处。

具体来说，今年年底前绝对是「租赁住宅服务业」蓬勃发展之时，且六都均会组成「租赁住宅服务业」公会之发展盛事。

今年十月十二日有幸受社团法人新北市地政士公会之邀，主讲「包租代管之商机及策略」。其目的更在借此宣导，期盼唤起「地政士」业者，在「房仲业」纷纷转型之际，另创一股协寻「余屋、空屋、专业房东」之风气。亦即，鼓励地政士共同合作来参与「社会住宅计划」与「租赁住宅计划」之共创商机。

尤以近几年来房市成交量骤减，代办登记业务趋少，不少地政士更担心喝西北风之际，是否，善用不动产法务税务之专业来跨业至「包租代管」业务，更非不是时势所趋。

地政士可跨业包租代管

其实跨业「包租代管」并不难，因为，所谓的租赁市场，一要有房东，二要有房客。而房客部分，不用担心找不到，因为从政府提供租金补贴的名单，就可先确保一定的来源；至于房东部分，如何找出这些有闲置资产的房东，提供出租物件，就是可努力的方向。

值得欣慰的是，地政士在跨业至「包租代管」业务时，必然会是比较顺手的。因为在代办各种财产登记的过程，或多或少可掌握那些客户手中有多余的闲置资产可活化，再者，地政士熟知各种地政法令时，就已先具备了「地籍、地权、地税、地价及地用」等观念，更可轻松从各种节税角度来「说服」这些客户加入「房东族」。

至于政府为了让更多的屋主加入「房东族」，或是现有的房东「个体户」能加入「包租代管」业务，更是立法而从租金所得减免着手，提高参与的诱因。

如所得税优惠部分，就一般住宅的月租金免税额是最高六千元，超过六千元以上至二万元部分，费用减除率为五三％，而社会住宅的月租金免税额为一万元，超过一万元部分之费用减除率为六○％。

从附表可以发现，若同样是月租金一万五千元的一般房东的租金所得减免，每年应纳税额为一万二三一二元，但是加入社会住宅房东只要缴二八八○元。

社会住宅将成租赁新蓝天

再举今年租赁市场最大的消息为例，位于建国北路三段的一栋闲置长达三十二年的建物，业主委托政大盛地产与兆基管顾，将重新装潢成新空间，未来将做出租之用，即非不是政府积极推广政策与业者兴致高昂，所共同创设之社会公益成效。

该大楼的土地有一千六百八十四坪，经查，其申报地价为每坪二十万八千一百三十二万元，地价总额约四亿四千九百二十二万元，先不论该业主的其他资产合计申报地价为多少，只单就该笔土地的地价税来说，若依台北市地价税累进起点地价为三千九百三十八万七千元，而累进税率以偏低之千分之二十五(最高为千分之五十五)来算，该案每年的地价税就高达八百六十七万余元。

该案若加入「包租代管」，可适用自用税率的千分之二来算，地价税只要缴八十九万八千四百四十二元，两者一年相差八百万元(尚未计算同一人在台北市之地价税，依法另应合并计算地价总额，且实务上累进税率可能高达千分之五十五)。

总而言之，地政士或房仲业者加入「包租代管」业务之际，若能再结合都更、自主都更，甚或危老重建之容积奖励，且能激起房东谈节税及善用「地籍、地权、地税、地价及地用」等法务与税务观念。

再切入地主或屋主之内部父母子女财产规划，与外部之合建、委建及尔后出售之「房地合一税」规划及余屋之去化，必然激起一波有钱人或投资客，在利率偏低、闲置资金仍多，但却不景气之时代，得有机会配合政府政策在「租赁住宅」找到事业的新蓝天。

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