财讯双周刊／谢金河：房市、股市多空易位中
台湾房地产的十年荣景，已将房市推到历史高档，目前投资房地产的回报率已不及2％，此时应不是卯足全力买房的良机，反倒是沉寂多年的股市，目前本益比十倍以下的个股比比皆是，未来几年，投资股市的回报率一定会超过房市！
营建署前署长叶世文去年在退休前，参加了一场座谈会，留下一句十分精典的名言。他说买股票的人，九成赔钱，一成赚钱，但是投资房地产的人，九成赚钱，只有一成赔钱，这是一句没有精算的估计数字，但却道尽了过去十年来台湾资金的流向，买股的人都赔钱，买房的都赚钱。
台湾的房市在2003年ＳＡＲＳ（严重急性呼吸道症候群）的时代跌落谷底，当时执政的民进党政府为力挽房市崩跌危机，率先宣布将土增税减半征收，房市开始谷底爬升。
此后，随着美国房市荣景，加上中国房地产狂涨的推波助澜，步步走高。到了○八年国民党重新执政，遗赠税降到10％，促成一波台商回台购屋热，豪宅价格出现奔腾式的大涨行情。
台湾高价豪宅从一坪突破一百万元，到两百万元，如今已有喊价每坪三百万元的豪宅出现。
最高价的豪宅拉大了比价空间，如今台北市中心一般中古屋，也出现动辄喊价每坪百万元的盛况。
新北市的首善之区板桥，高价豪宅也直逼每坪百万元，最近低价补涨区桃园、淡水也出现强劲买气。
全台疯房地产，造成房价居高不下，也使台湾社会出现严重居住正义的问题，年轻人对未来无感，房价问题成了执政当局最大的压力。
而在房价高涨中，营建业却成了超级大赢家。
台湾房市十年多头，造就兵强马壮的建商，这些建商在房市十年大多头行情中赚进了大把银弹，实力都大大提升。
像是兴富发近四年来，每年都赚进将近一个股本，今年上半年的ＥＰＳ已达6.47元；长虹建设去年ＥＰＳ写下21.22元空前纪录，今年ＥＰＳ目标在22元以上。
华固建设今年ＥＰＳ目标可达12元；推出最高价豪宅的皇翔，去年ＥＰＳ14.76元，今年仍有挑战一个股本的机会。
建商兵强马壮，也使资本市场出现罕见热络的借壳上市景象，像是海悦建设入主黄崇仁的力广。
祝文宇入主金尚昌，改名爱山林；原来的金革唱片，如今改名为三发地产；原来的福益纺织，现在改名叫华友联集团。
皮革业的上曜也由建筑界人士入主。营建大亨大赚房地产后，如今又进入资本市场大显身手。
这些年在油、电双涨后，大家都大叹百业萧条，但是房地产业却一枝独秀，最大受益者是建商，其次则是房地产的投资客。
十年的房市荣景，给大家带来了一个既定印象‥房地产只会上涨不会下跌，大多数专家都会告诉投资人，只要有钱买房子一定错不了，买房、炒房成了社会的共识。
尽管政府很努力抑制房价，包括财政部祭出十分严苛的奢侈税，奢侈税摧毁了台湾游艇制造产业，但房市却丝毫没有受到影响，过去两年甚至更形成畸形发展的价涨量跌的景象，本来奢侈税是用来打房的，但是却意外造成房市惜售的量缩价涨的景象。
当社会大众游资猛往房市挤压，股市却出现了量缩、周转率下滑的景象。今年1至8月，台股总成交量12.99兆元，比起去年同期的13.46兆元台币还少，若再比一○年的19兆元台币，更是少得可怜。
去年台股的量缩，显然是受到马总统祭出证所税的影响。
今年，马总统发现政策错了，又赶紧把八千五百点的天险取消。但是证所税做了修正，台股成交量依然回不来，今年的成交量比去年宣布开征证所税还少。
股市成交量缩会给国家经济带来很多挑战，首先是量能萎缩，周转率下降，这是国家经济弱化的前兆。
从股市的周转率来看台湾，在1990年代台湾经济最有活力的年代，八九及九○年，台股的周转率都超过500％，这是太过投机，也造成九○年台股从12682暴跌到2485的万点崩跌行情。
进入九○年代，台湾的电子代工业崛起，台股的周转率在九七年达407％，到2000年还有206.95％。民进党执政的8年，台股周转率最高是○二年的217.41％，最低是○五年的131.36％。到了马总统执政的时代，台股周转率从○九年最高的178.27％，跌到去年台股史上首度出现周转率跌破100％的景象。
台股过去二十年一向以高周转率、股价波动幅度大，赢得外资青睐。台湾的周转率一直都高居世界之冠，但去年周转率跌破100％，已经输给了深圳、上海、南韩、东京等市场，台湾股市最受到外资称道的股市活力正逐渐式微。
而周转率下滑牵动本益比（Ｐ／Ｅ），本益比代表了市场愿意给予个股每股税后纯益的倍数。
以鸿海为例，鸿海一二年的ＥＰＳ（税后每股纯益）是8.01元，若市场愿意给鸿海二十倍本益比，鸿海可以每股160元的价格向外筹资。
反之，若市场只给鸿海十倍本益比，那么鸿海只能以每股八十元来向外筹资，同样的ＥＰＳ，股价反映的本益比不同，市场也会不一样，企业的全球竞争力也会大不相同。
回头看看过去十年房市大牛市，股市则显得失色很多，值得注意的是，今年一至八月，台股周转率已降到40.64％，而同一时间，东京是87.27％，美国道琼是43.76％，那斯达克（NASDAQ）是94.12％，德国是41.45％，南韩是61.16％，上海是67.05％，深圳是144.33％，台股的周转率在全球落居末段班，资本市场委靡不振，这是台湾经济加速边缘化的重要警讯！
面对这个股、房两市失衡景象，最近政府似乎祭出了大动作。首先是新任的金管会主委曾铭宗立即展开活络台股大作战，他祭出金管会的三箭，包括开放先买后卖的现股当冲；超过千档以上的个股，平盘以下可放空；还有自营商在涨停板时可挂进，这些活络市场的机制一推出，台股立刻见到逾九百亿元的大量，台股指数也站上八千点。
行政院长江宜桦在接受访问时也表示，创柜板明年上线，第一年登录企业七十家，创柜板建置完成，下一步再讨论T股。金管会对金融业监管也宣示拟采负面表列开放，可以看出政府全力拉抬股市的作多心态。
另一边是政府抑制房市的力道仍在加大，最近财政部确立奢侈税只修不废原则，很可能把两年期限延长为四年，甚至还研议可能对买方也课奢侈税，假如奢侈税朝最严格方向修改，房市的买气恐怕会进一步受挫。
政策持续打房 投资股市胜算大
更值得注意的是，江宜桦院长在接受媒体访问时，也宣示不动产实价课税已发生，换句话说，先前政府推动的实价登录，在大家不知不觉中已悄悄让实价课税上路了。
最近卖掉房子的人都发现，税务单位已把买卖房屋的差价列入所得，并且并入综合所得税开征，很多人都收到补缴税额的通知。换句话说，政府已从实价登录转换到实价课税的阶段了，未来买卖房地产恐怕必须缴交重税。
再下一步，政府很可能针对持有第二套房以上、非自用房屋再课予重税，使得囤积房屋必须付出更沉重的成本负担，这几个打房动作三管齐下，房市十年多头恐怕会面临十分沉重的压力，这是政策面偏空的因素。
而总体经济的因素，房市必须克服的是美国ＱＥ（货币量化宽松）逐渐退场的冲击，过去热钱跑到新兴市场，如今出现热钱回流美国景象，金砖四国及东协市场今年都面临很大冲击，热钱撤离新兴市场也造成原物料行情的下挫。
今年黄金一度重挫四成，金价过去连涨十二年，一方面是全球低利率，另一方面是金融海啸后，黄金的避险角色突出，但今年黄金突然反转大跌，避险角色褪色，加上利率可能止跌上扬，都是金价大跌的主因。
房地产的角色与黄金相当，当热钱改变方向，利率止跌上扬，房地产基本面就会改变，加上房价累积涨幅惊人，最近，一向宣扬香港楼市只会上涨不会下跌的房市专家陆东先生预告，香港房地产两年之内腰斩，他的预测引来香港商界人士议论纷纷。
台湾的房地产不会失控崩盘，但房市的十年荣景。已将房市推到历史高档，目前投资房地产的回报率已不及2％，一旦利率上扬，房贷户就会吃不消，银行未来风险也会加大。
此时应不是卯足全力买房的良机，反倒是沉寂多年的股市，目前本益比十倍以下的个股比比皆是，便宜的股票比比皆是，很明显可以看出，未来几年，投资股市的回报率一定会超过房市！