理财周刊／亚太房市投报与税金知多少？
文．颜琼真 图片：各业者提供
台湾富人或投资人过去到海外投资置产，有不少是因为送小孩出国念书，在当地买房子给小孩住；而现今的海外投资潮，许多则是因为看好国外的投资报酬率高于台湾，遂出现一波资金外流潮。造成台湾资金的外流，最关键的因素是因为台湾房市已进入高基期，上涨空间有限，加上政府持续打房，房市有从多头转为空头的迹象，也因此更让一些以资产投资的口袋深的客户，竞相往海外投资。
相对于台湾房市上涨无力，东协等国家却处于经济正起飞的阶段，房价增值空间大。根据一些仲介国外房产的房仲公司调查，国人去(2014)年投资海外房产的日本、马来西亚、柬埔寨、与泰国等四大热区，房价上涨达4～17％。
此外，根据房仲业的非官方调查亦显示，台湾去年流向海外的投资资金高达四480～600亿元，并预估今年会上看1000亿元。在海外投资房地产，不像在台湾，只要稍有风吹草动，就能进行处分，故海外投资虽有高投报率，也伴随着高风险；再者，关乎投资人未来真正获利的各国相关税负规定，也会令所谓「7～10％」的高投报率大为缩水。所以，搞懂各国投资的税负，将是投资人不可不知的「基本功」！
本期《理财周刊》特地针对国人偏爱的日本、马来西亚、柬埔寨，与新近开始有人在推荐的菲律宾房市投资，邀请专家们针对这些国家的投资环境，及国人可投资的产品和预算做介绍，更重要的是提供各国税负一览表，绝对可成为想投资海外房产者的最佳口袋书。
日本篇--2020年奥运前日本房市热度高
问：国人为何特别爱到日本投资？林彦宏答(以下简称答)：由于台湾人普遍对日本熟悉，文化相似度高，且台湾、日本距离也近，再加上日本法规透明完整，令国人对于日本投资环境相对安心，此外，由于进场门槛不高，因而国人对于日本投资的接受度颇高。尤其在安倍首相上任以后，射出经济改革三支箭，加上东京获得2020年奥运主办权的加持，更让日本在海外投资市场变得非常热门。问：到日本投资，大约要准备多少资金？可投资产品有哪些？ 答：大约新台币五百万元左右，就可以买到不错的中古小套房投资物件，适合初次想要小试身手的国人。另有进阶版一房、二房，或是整栋物件，各种投资组合都可以依照个人需求做调整，不过金额太小的物件，因为缺乏经济规模，因此不建议国人出手。看好日本市场者，建议可以购买预售屋，因为日本预售屋买卖签约时，只需支付10％签约金，完工交屋时再支付尾款即可。目前买预售屋正好赶上2020年奥运热潮，预期会有比较好的资本利得。日本购买预售屋不能换约，必须等到交屋过户后才能出售，这点需要特别注意，且买预售屋时建议还是以大型建设公司为佳，品质口碑较有保障。
问：到日本投资房地产，就包租公(婆)来说，租金投报率有多少？ 答：以东京都心六区、屋龄十五年内、距离车站步行十分钟内的小套房(二十平方米左右)来说，租金表面投报率约5％左右，一房或二房物件的租金表面投报率则约4～5％左右。
投资物件基本上还是以蛋黄区的山手线圈内为主。以投资价值来说，「买北不如买南，买西不如买东。」近来都心区物件日益减少，城南的品川区目黑区一带则渐渐获得投资人瞩目。
问：所谓投报率是指净投报率吗？要不要扣掉一些税负的负担？ 答：投资人只要从每月租金扣除管理费和修缮基立金后，即可计算净投报率，通常表面投报率扣除0.5～1.5％左右，即为净投报率。 基本上，日本和台湾针对持有不动产会产生的税金项目大同小异，需要注意的地方是出售不动产时，价差的利润所得需要缴交「让渡所得税」，若持有期间少于五年，税率为30％，超过五年则税率就调降为15％。
问：在日本投资，听说有很多费用可列入扣缴项目？ 答：是的，包括每年一次的往返日本机票费用、日本国内一个晚上住宿费用、税理士(代书)费用、固都税(房屋税、地价税)费用、仲介费用、管理费，皆可以当作报税凭据。
问：马来西亚为何能够吸引台湾人投资？ 王福涨答(以下简称答)：马来西亚政经局势稳定，适合偏好长期收租稳建型投资者。现阶段前往东协置产多以安全、稳当为考虑原则，马来西亚与新加坡作为东协资优生，皆符合上述条件，不过新加坡房产基期高，而马国仍处上升成长阶段。此外，大马政府释出多项重大建设，成了「赚增值与租金报酬」的热门区域，再者，马来西亚因为华文沟通的门槛比较低，加上当地政府对于国际投资者的优惠条件，因而吸引台湾投资客大量将资金投入该市场。问：到马来西亚投资，大约要准备多少资金？可投资产品为何？ 答：在过去五年房价增值的排行中，马来西亚在全球排名第九、全亚洲排名第五、东协体系国家内排名第一。据21世纪不动产整理统计，同样购入一户三十坪大小的房子，在新加坡要新台币七千万元，台北信义区需要四千五百万元，而在马来西亚首都吉隆坡最精华地段，也就是「金三角」精华商圈内，以21世纪不动产与「久久国际联合」推出的「巴比伦帝堡」为例，总价只需要一千五百万～二千万元新台币。台湾买房租金回收时间是六十四年，马来西亚为十六年，整整是大马的四倍。(文未完)
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