理财周刊／购屋置产 违建知多少！？
文／庄孟翰
Ｑ：今年号称史上最大违建拆除潮要来了！根据营建署公布资料，去(2017)年全台共拆除约四万多件违建，创历史新高纪录，再根据今年统计，光是一月就拆了约五千多件，依照这个速度，今年违建拆除数量有可能再创历史新高，其中又以新北市拆除数量最多。
过去拥有较高报酬率的「顶加」(顶楼加盖)产品炙手可热，不过，违建的强拆，间接引发了顶加的抛售潮，根据房仲业者2017年底公布的调查显示，因担心成为下一个违建拆除的目标，有高达八五％民众拒绝购买该类产品，「顶加」似乎也成为房市下一个未爆弹！而在房价持续下降，对于渴望置产的民众，购屋前要小心哪些违建陷阱？请教庄教授的意见。
Ａ：台湾目前约有七成以上建物存在违建，这可能还是低估，若说台湾到处都有违建一点也不为过，的确相当惊人，不仅是外观所见，建物内部所存在的违建更是不胜枚举。因此，购屋置产前应睁大眼睛，除要小心勿误步陷阱，免得白花花的钞票，却换取违建当作一辈子安身立命的住家，还要冒着可能遭检举拆除的风险，岂非得不偿失。以下针对常见的十大违建提供建议事项，俾供购屋置产参考。
一、前院违建 违建最常见的当属前院、后院，虽然早期的预售契约常约定一楼空地的所有权归一楼保管使用，不过依法令规定，一楼空地系属全体住户所有，即便是台北市精华地段著名的豪宅「帝宝」一楼空地也得依照规定当作开放空间使用。
不过，现在随处可见一楼空地违法使用，包括私自砌筑围墙，尤其是在台北市东区精华地段后巷更常见一楼隔成五至六间小坪数的店面，刻意提高投资报酬率之后，再伺机高价出售，获取暴利。其次，也有被当作一楼住家停车使用，这些都会影响到同一栋大楼住户的权益，购买前应仔细核对建物测量成果图，俾免日后引发无谓纷争。
二、后院违建另外，不仅是前院遭非法占用，后院更常遭忽略，试想只有三公尺宽的防火巷，如果一楼出租开设餐厅，最常见到放置瓦斯桶或当作杂物、垃圾放置空间，不仅蚊蝇孳生，老鼠、蟑螂更是不在话下，除严重影响居家品质之外，一旦发生火灾，后果更是不堪设想。
目前一般最常见的是占用防火巷，并将厨房、厕所外移，以增加室内使用空间，时下常见一楼占用前后院空地，甚至擅将侧面空地部分加盖，以增加营业空间，此一情况即使是东区巷道亦是随处可见，虽然政府一再宣示拆除决心，违建依旧有增无减，说穿了还不是利之所趋有以致之。
三、地下室违建 光是一楼的违建就不计其数，近年违建更从一楼蔓延至地下，如同不久前议论一时的「蚁居豪宅」也是违建奇观之一。此外，也有一楼屋主将部分地板拆除，并加装楼梯以与地下室联通，形成楼中楼的另一种居家型态，或是索性将出入口封闭，将全体大楼共有的地下空间据为己有，再经隔间装潢后出租，更有将地下室空间计入销售坪数而以「使用面积」计算出售。
不过，依照建筑法相关法令规定，对于屋主擅自拆除楼板做为楼梯通往地下室，可处六万至三十万元不等的罚锾，直到改善完成或是补办手续为止，因此，购屋前务必小心谨慎，避免落入陷阱，白忙一场。
四、阳台外推从建筑物外观即可轻易了解是否有阳台外推情事，一般常见老旧公寓阳台外推，并将原有墙壁拆除，以增加使用空间，另外，亦有加装花格铝窗，再将使用空间向外延伸，有关这些问题，通常在预售屋平面设计图上都会以虚线加以标示，不过还是无法改变违建的事实，只是未经举报拆除而已。
五、顶楼加盖违建常见在地面以及顶楼，主要系缘于过去设计得以依「建筑技术规则第一章第一条第九款第(一)目中，屋顶突出物水平投影面积之和，不得超过建筑面积百分之一二．五，或是未达二十五平方公尺得建筑二十五平方公尺」之规定而来。例如顶楼面积四十坪，该栋建物便可有五坪的突出物面积，过去购买顶楼的住户，便会对于多出来的空间擅加装修利用，将其改成小房间当作储藏室或是工作室使用，之后更变本加厉，索性将屋顶平台全部盖满出租。
不过，在违建火灾意外造成重大伤亡情况日益严重之下，政府也不得不正视违建问题，如今以「顶加」作为促销亮点的情形已不再奏效，政府若能坚持拆除的决心，违建才有可能逐渐减少。
六、斜角补齐顶楼除「顶加」之外，常会因巷道狭窄所衍生天际线问题，而出现斜角补齐的违建。一般而言，由于斜角的空间利用价值很低，通常屋主都会将斜角加盖，将其改建为一个完整的空间使用，惟其漏水缺点日后将会逐一显现，此一问题可由外观直觉观察得知。
七、露台加盖所谓露台系指没有顶遮盖物的室外空间，一般常见加盖后当作储藏室或出租使用，惟如系较大露台，亦有当作书房或佣人房使用。
八、天井加盖当建筑基地较为狭长时，经常会出现前后栋之间规画设计有增加采光面之天井，不仅各户室内平面配置与动线异于方正基地，天井回音亦是导致住户集体加盖之主要原因，虽可增加室内使用空间，却严重影响通风采光而导致销售不易。
九、室内隔间更动 室外违建通常不难发觉，惟室内普遍存在的违建更是不计其数，并且更加容易隐藏，如购屋置产前不多花点心思详细核对平面设计图，便会容易因华丽的装潢与家具摆饰落入违建陷阱而不自知。
其次，租屋族常见的隔间问题，例如「二加一房」、「三加一房」等，将原本的两房改成三房或四房，这类擅改隔间的管线配置，最常出现漏水或管线阻塞等问题。
十、擅拆剪力墙，导致缺乏抗震能力位于台北市松山区八德路、虎林街口楼高十二层的东星大楼，在一九九九年九月二十一日九二一地震时崩塌，造成八十七人丧生之灾难，虽其后经台北市土木技师公会鉴定主因为混凝土强度不合格、施工不当及设计疏失，导致耐震能力不足，惟一般咸认应与一楼擅自拆除剪力墙有关。因此，购屋前除当楼层之外，对于一楼店面是否擅自拆除整栋大楼承重的剪力墙，更应格外留意，俾免因建筑结构受损而危及居家安全。
台湾位处地震带，建筑墙面通常具备良好的抗震能力，当地震发生时，墙面也可吸收强大的地震能量，进而保护梁柱不受损害，减少大楼倒塌的危险发生，因此对于剪力墙的功能千万疏忽不得。
以上十项常见违建皆与你我的生命财产与居住安全息息相关，台湾住宅密度甚高，无论楼上楼下、隔壁邻居等的小小违法行为都不容轻忽，尤其历次地震所引发之生命财产损失，更是不计其数，因此，对于当前普遍存在的违建，大家都有责任好好的监督政府认真执行拆除任务！