理财周刊／新版不动产说明书 工业宅及违建看仔细！
陈先生问：过去房屋买卖，因资讯不够透明，衍生不少交易纠纷，尤其是买到工业住宅或是违章建筑的争议，而内政部今(2015)年10月1日正式实施的新版不动产说明书，真的能让消费者放心吗？
依据《不动产经纪业管理条例》第23条第1项的规定，经纪人员在执行业务过程中，应以「不动产说明书」向与委托人交易之相对人解说；同法第24条第2项又规定，不动产说明书视为租赁或买卖契约书之一部分，因此，其重要性不言可喻。
内政部地政司于2000年发布实施不动产说明书应记载及不得记载事项，但因之前规范内容过于简略，衍生不少争议，致买卖纠纷不断。而今年10月1日重新制定的新版不动产说明书，在应记载事项从原本的90多项增加到200多项，几乎「全多录」，使资讯更透明，对于买方保障也较为完备，显示我国不动产买卖资讯透明化已进一步迈向新的里程。
惟不动产经纪业在撰写不动产说明书时则要花更多心思，因为，一旦内容有不实记载，除了将依《不动产经纪业管理条例》开罚3万到15万元外，万一买卖双方反悔，想要毁约退订，难免会从不动产说明书中「鸡蛋里挑骨头」，以期找寻可供毁约的「证据」，因此，不动产经纪业的经营风险也相对提升不少，但对消费者的交易安全来说，则更添保障。
另外，针对陈姓民众所关心的「工业住宅」及「违章建筑」部分，新版不动产说明书也要求揭露，目前作住宅使用之建物(成屋)，是否位处工业区或不得作住宅使用之商业区或其他分区(即俗称的工业住宅)，此外，违章建筑或有无增建等资讯都要一并叙明。
为何要特别规范「工业住宅」呢？主要是过去房市大多头时，因工商混合未严格区分管理，导致不少位于工业区的工业住宅「鱼目混珠」成为一般住宅；再者，由于工业住宅房价约为一般住宅的七至八折左右，甚至有些区位佳、规划设计良好，且公设完备的工业住宅，房价还不输一般住宅，从而亦吸引不少首购族购置。购屋者难道不知道它是「工业住宅」吗？也许很多人会有这样的疑问，其实就一般买卖交易实务而言，一栋房子动辄少则七、八百万元，甚至要花费一、两千万元，消费者哪会不仔细求证，因此，大多数人都是「心知肚明」，而有些则心存侥幸，总认为政府「没人力查」，或是「即便要查，也常虎头蛇尾，最后总是不了了之」。 不过，尽管过去情况如此，现今新版不动产说明书则要求全部「真实揭露」，包括房屋销售委托人及房仲经纪人员全都不能再打「混仗」。 因为，只要是被标注为「工业住宅」，则买方多半会考虑再三，除了自住外，也会兼顾未来换屋、出售时是否会增加「转手」的抗性，一旦无人愿意接手、房价缩水，岂只得不偿失？ 至于违章建筑或增建的揭露，也是成屋房价的一大杀手锏，消费者可千万不要以为，违章建筑只限于大家印象中「顶楼加盖」的违建而已。 一般而言，室外违建包括一楼前、后院、骑楼、开放空间一楼平台、法定空地、防火巷、屋顶平台、露台、天井加盖等，至于室内违建则包括阳台外推，甚至亦有再向外延伸并加装铁窗以增加使用空间者；其次，如上下楼层打通、挑高做夹层、更改隔间等，都属违章行为。 由于建物违章行为发生之后大都有经过装潢处理，因此，乍看之下很难分辨出何处是违建，导致不乏先盖好违章建筑再出售牟利之情事，购屋之前不得不慎。
虽然新版不动产说明书要求屋主自行揭露，但消费者为求小心以驶得万年船，购屋之前不妨针对以下四大要点详细查阅相关资料。一、地籍图誊本：
凭土地所有权状所记载之地号，至地政事务所申请之地籍图誊本，可了解建物之土地区位、面积、形状、界址以及邻地之相关位置，借此即可洞察违章建筑之所在位置。
凭建筑改良物所有权状所记载之建号，至乡镇区公所(有些地区为县政府)申请建物测量成果图，按此图系地政机关依建造执照之设计图实地测量绘制而成，借此可确定主建物亦即室内各空间之所在位置，以及阳台、露台、屋檐、雨遮、平台、楼梯等附属空间甚至停车位等相关位置，如此，不论是增建、扩建或夹层等违章建筑皆可一览无遗。
三、使用执照竣工图：
当卖方所告知的「使用面积」大于「权状面积」时，即可针对建物规划设计图详细检视一番，按一般建物前后阳台之宽度大都为1至1.5公尺，并且在阳台与主建物衔接处均设计有梁柱，购屋时如发觉其相关位置有异，即可要求卖方出示原设计图，或至大楼管理委员会查阅使用执照之竣工图，以明真相。
四、土地使用分区证明：
看屋时如发觉左邻右舍有小型工厂，或楼梯间设计较为宽敞、电梯容量特别大等情事，很可能就是原被认定为违法产品，其后再被「合法化」之工业住宅产品。如欲了解其真相，可先至地政事务所申请地籍图誊本，再凭之至乡镇区公所申请土地使用分区证明，即可确定建物所在位置究为住宅区或工业区。 以上所述各相关重要事项，购屋之前均可要求不动产经纪人逐一解说，并提供相关证明文件。而购屋置产所费不赀，因此，除要重视大、小环境之外，签约之前更须详细查阅相关资讯与审视证明文件，俾确实保障购屋权益。
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