理财周刊／如何加速推动都市危险及老旧建筑物重建？
文／庄孟翰
Ｑ：长久以来，有不少重大火灾及地震房屋倒塌事件，几乎都和屋龄老旧脱不了干系。加速推动都更刻不容缓，惟过去在房价高涨阶段，都更后进一步推升房价，建商也在这样的时空背景下获得了超额利润，因而在利益分配不均的阴霾之下，建商与都更户的不信任感让都更整合筑起不信任的高墙，使得原本立意良善的都更政策变得难以推动。
景气好的时候推不动，如今在房市景气溜滑梯情势下，空屋、余屋数量不断攀升，预估这样的情况未来只会更加严重，因此，现阶段要再谈都更，少了预期利益的加持，更是难上加难。既然都更推动困难，转而朝危老建筑重建，是否能展现出更高的效率？想请教庄教授到底该如何进行才能够加速推动都市危险及老旧建筑物重建？
Ａ：为加速都更，《都市危险及老旧建筑物加速重建条例》三读通过，虽有容积及租税等多项奖励与优惠，但当中需要全体都更户百分百同意的条件，又再度成为一大难题，更何况各项税费也比不上原都更条件优渥，加以近年房价持续下跌，因此，想要加速推动危老建物重建依旧困难重重。
深入了解「眉角」 一一破解
要如何推得动？只要针对实务深入检视其间潜藏问题即可得知答案，尤其现阶段一般民众仍停留在郝龙斌市长的「一坪换一坪」，以及柯市长兰州街斯文里以「权状坪换室内坪」的特殊案例思维，亦即原本二十坪的权状坪，可以换回二十坪的室内坪，外加阳台及公设。例如兰州街斯文里都更案，原本也有四、五位不同意户成为千夫所指，虽然不同意户也曾现身开工现场抗议，惟仅止于点到为止，不过不同于文林苑及永春案闹得沸沸扬扬，也是因为都更户可获得较为优渥的条件，以权状坪换室内坪的诱因，也才使得抗议行动掀不起新闻议题炒作。
除上述优渥条件，有时还会视立地条件附加停车位，尤其是在景气阶段，也使得都更成为另一个财产增值的导因，惟在景气向下探底过程，缺少超额利润的加持，除双北精华地段房价还有支撑，推动可能性较大，其他地区房价原就不高，都更推动必然相对不易。
其次，都更如能结合公益性，利用容积奖励增加公共设施，并获得全体都更户认同，相信推动过程一定可以较为顺利，上述兰州街斯文里都更案，十足就是主管机关亲力亲为实地了解个中「眉角」之成功范例。
由大而小 转进突围
都更相关法令复杂又难懂，就连第一线人员对于相关细节都未必完全清楚了解，因此，推动过程势必困难重重。过去，大家琅琅上口的总会以日本的「都市再生」为范例，其后因社会与环境差异因素转而为较小面积的「都市更新」，最近又因推动不易再转向更小面积的「危老重建」，遂有新北市快速出现四个危老重建案例，其实都是从较大面积因整合不易而改为危老重建，惟此一情况并非都更立法之原意。
其次，都更、危老、公办、自办及民办等多种方式，差异何在？一般民众还是有听没有懂，其因在于都更无法以一部法令行遍全台，除北中南房价差距之外，北部多以公寓大厦为主，中南部则多数为透天厝，并且全台透天厝数量高达四六．七五％，通常透天厝屋主如果有足够的资金都会想办法自行改建，或采取「合建」方式更新。因此，就整体而言，如何从「多元都更」角度，再采取因地制宜之因应对策，实乃当前刻不容缓之一大课题。
第一，尽速完成修法，代拆问题不能回避
现阶段要加速推动都更或危老重建，当务之急应当是在立法院新会期尽速通过都更修法，按都更修法自士林文林苑事件迄今已六年，其间历经二○一三年四月二十六日大法官释字第七○九号解释，宣告《都市更新条例》第十条第一、二项，第十九条第三项前段，违反正当行政程序，违背《宪法》保障人民财产权、居住自由，一年内应修正，逾期失效等一连串问题。其后至忠孝东路与松山路口的永春都更案，开工后又遭最高法院裁定「选配」等问题勒令停工，全案回到原点，虽然市政府竭尽所能在六个月内再让该案顺利开工，但从文林苑及永春案的经验也不难发现，当前修法第一要务便是如何解决钉子户的代拆问题。
第二，行政、司法应相互支援
有关都更的行政与司法问题由来已久，依都更条例第三十六条之规定市府系依法拆除，惟释宪后却又不具有合法性，显示司法与行政上出现矛盾空隙，而让不同意户有机可乘，因此，建议成立「不动产专业法庭」，更期待行政与司法能够相互支援，另外也可以「仲裁」补位，以期速战速决加速推动。
第三，代拆问题应严肃以对
新加坡为解决不同意户问题，系将估价结果交由法院裁决，香港则是经由法院拍卖解决纷争，台湾在实价登录累积数量愈来愈多情况下，是否能够参酌办理，亦是相当值得深入探讨之一大课题。
第四，多元都更，同时并进
从都市再生到都市更新再到危老重建，政府从过去严厉指责的「真合建假权变」到现在公然表示危老重建就是行之有年的合建，其实当初如能接受多元都更的概念，例如都市再生、都市更新、协议合建、自建、委建等多元都更方式，再加上税费优惠一致，则不论是公办、民办或自力更新等方式，只要假以时日，相信推动速度将会逐渐加快。
第五，中南部应因地制宜
就统计数据加以分析，双北三十年以上老旧建筑约占全台三二％，其他地区占六八％。此外，透天厝占全台四六．七五％，以彰化县为例，透天厝占比更高达七七％，四至五楼亦高达一七％，就都更实务面加以探讨，究应如何因地制宜制定一套可行的因应对策，亦是当前刻不容缓之一大要务。
第六，租税优惠，一视同仁
都市更新计有地价税、房屋税、营利事业所得税、土增税、契税等种种优惠，但危老重建只有地价税与房屋税的优惠。其次，相关规定例如「条例施行后三年内申请之重建计划，得再给予各该建筑基地基准容积百分之十之奖励」、「重建计划之申请，施行期限至中华民国一一六年五月三十一日止」、「条例施行后五年内申请之重建计划重建后地价税及房屋税减半征收二年。重建前合法建筑物所有权人为自然人者，且持有重建后建筑物，于前款房屋税减半征收二年期间内未移转者，得延长其房屋税减半征收期间至丧失所有权止，但以十年为限」，其间除税费之期间规定，更有期限内之奖励与条例适用截止日期之规定，复杂程度显非一般民众得以轻易了解，如能一视同仁，必将有助于政策推动。
第七，应将市场性列入优先考量
当前都更最大障碍在于市场问题，由于近年景气丕变，房价下跌不止，其间更涉及都更环节中的「估价」、「共同负担比例」与「分屋比例」等问题，各项变数环环相扣，实务上最常遇到的是在都更流程七、八年期间，当房价震荡起伏动辄价差以倍数计，亦即当景气长期向上，都更户就会因建商赚很大而有被骗感觉。如今景气衰退，不少建商打退堂鼓，都更户如选择自力更新，又恐都更后降价又卖不掉而导致共同负担比例提高，徒增负债风险。因此，如何在实价登录房价愈来愈透明情况下，让实施者与都更户都能够充分掌握市场景气脉动与价格资讯，亦是当前主管机关不容忽略之一大课题。
由以上分析，要如何加速推动危老建筑重建，除要尽速完成修法彻底解决钉子户问题之外，亦应提供市场景气与价格变动等相关重要资讯，俾实施者与都更户彼此都能在公平、公开、公正情况下携手合作。