理财周刊／危老重建整合大哉问
文／庄孟翰
想请教庄教授，不少民众或许对都市更新不抱期待，但对危老重建则又高度关注，危老重建表面看似简单，却依旧推动不易，当中还有哪些不容忽略的「眉角」？
A：根据内政部公布数据，全台住宅自有率高达八四．八三％，光是屋龄超过三十年的老旧住宅就有四一○万户，占住宅总量的四七．二五％，也就表示目前每两户就有一户被列为老旧且须纳入更新评估的住宅，这也正显示都更与危老重建迫在眉睫。前几期已讨论一些常见的实际案例议题，本期再针对「选配」与「停车位」问题提供参考意见如下：
(1)依都市更新权利变换实施办法之规定，所有权人依估算之权利价值分配更新后之房地，一般都是以原位置垂直集中分配为原则，当同一户有多人选择时，再以抽签决定，惟抽不到理想位置时，也常会出现一些怨言甚或杯葛举动。
(3)如因更新后分配价值未达最小分配面积单元，除可以现金补偿之外，亦可与其他都更户合并分配，另外，亦可征得全体都更户同意参与选配，差价再以现金补足。
(4)至于实际选配后之找补，一般大都以不超过应分配价值的五～一○％为原则，以免差价太大不利后续找补处理。
(5)找补价格认定常受景气变化影响，尤其景气向上阶段，多数人都想增加购买面积，而衍生价格优惠幅度与剩余部分出售，是否足以抵偿共同负担费用之争议。
(6)实际分配价值为房地价值＋车位价值。
(7)选配原则：原建物位置＋垂直集中，一般选配大都依原建物位置经更新后之建物与车位，并以垂直集中为原则。
(8)高楼层与低楼层：一般大都采取都更户依原居住楼层选配都更后较低楼层，较高楼层价格较高则归实施者所有，自主都更则用以出售抵偿共同负担费用。
(9)分配单元以一户搭配一车位为原则。
(10)所有权人同时发生申请同一户时，则以公开抽签方式决定。(请参阅都市更新权利变换实施办法第11条、第12条与第26条)
(1)随着都市车辆逐渐增加，停车空间严重不足，都更户愈来愈重视停车位的数量、位置、长度与宽度。往昔常见缩水版停车位，导致消费争议不断。
(2)修法之前最常见的两种尺寸为「二．二五公尺乘五．七五公尺」与「二．五公尺乘六公尺」。
(3)机械停车位为宽二．五公尺，长五．五公尺。
(4)若是靠着梁柱、墙壁的车位，回转半径超过六十度，车道也必须有五．五公尺宽，才不会发生停车不便问题。
(5)危老重建基地较小，规划设计大都非坡道式，而是汽车升降机，又如位处角落，回转角度不够，必须倒车入库，或车道太窄、车位太小，旁边又有柱子等问题，另外，最受訾议者就是机械式停车位。
(6)子母车位：虽可停放两部车子，但车位面积比两个标准车位小，通常是一部停里面一部停外面，后侧车子进出，必须先移开外面车子，进出极为不便。
(7)民国一○七年三月二十七日建筑技术规则建筑设计施工编修正前，标准停车格规格为宽二．五公尺、长六公尺，修正后为宽二．五公尺、长五．五公尺。