双2.0风暴 难撼法人投资市场
新冠疫情的警报并无随着疫苗的接种而停歇，但资产市场膨涨的速度也没因为各类警示而走缓，持续高歌猛进、冲冲冲。然而7月1日后，实价登录及房地合一2.0双双登场，消费者关心的除预售屋纳管，以及高税率闭锁期延长外，法人的房地合一税率从固定税率的20％，加码、比照个人短期交易的高税率，是否冲击市场，值得关注。
正本清源，法人投资不动产传统需求有三种：首先是「以买代租」，购置企业营业场所的自用需求；其次是选购具有高而稳定的租金收益率的商用不动产，同时满足固定收益、资产配置，及寻求获利了结的处分成果；第三是开发商以原料角度买进土地或可供活化的物件，再进行加工、加值，创造最高市场价值，以供销售，作为主要收入来源。
惟2016年之后，自然人新购的不动产改为以实价为基础，分离课税的房地合一税，改变过去买卖不动产低税的结构，也带动新一波改以法人名义投资不动产的另类趋势。 进一步观察，个人与法人间的左手换右手，垫高资产帐面成本，以利后续处分时节税，或直接开设公司行炒房之实，所在多有，甚至已经严重波及住宅市场秩序。从内政部今年3月5日发布的统计研究即可窥见一斑：2020年第4季，持有1年内即出售住宅的比例，自然人为9.74％，非不动产及营建工程业法人的短期交易比例则高达54.51％，显示法人的住宅短期买卖行为相当频繁。
因此无论是央行对于法人购置住宅的贷款成数压抑到4成，或是房地合一税拉高法人短期投资的税率，都直接精确瞄准以法人名义短炒、避税、囤房的假性需求。这类操作手法的屋主会在7月1日前出现节税处分的动机，但即便未能如期出场，顶多在超低利环境多赌2、3年，对市场影响有限。
相对从企业自用、长期收租经营或是建商投资原料的三大传统刚性需求来看，以投资产品或持有时间的特质分析，政策环境其实文风不动。反映在市场交易面，今年前4月以法人投资为主的商用不动产市场已达518亿元，不但是历年同期新高，更是去年同期的3.8倍，而土地交易金额981亿元，面积比去年还多1成。预期商用不动产在投资环境、产业升级、资金动能三驾马车带领下，再加上有效管制短期炒作现象，四大支撑会增强企业投资意愿，放大商用不动产及土地交易规模。