理财周刊／房市景气摆脱谷底言之过早 答案八大指标中
文／庄孟翰
当前景气复苏八大检视指标︰1.购屋贷款余额增加是否因房价飙涨所致？2.买卖移转栋数增加是否与建商积极出清存货有关？3.实价登录是否为实际交易价格？4.议价空间是否归零？(同时指标)5.「○自备款」是否暗藏玄机？(同时指标)6.让利促销是否结束？(同时指标)7.新成屋占比是否降至30％以下？(同时指标)8.经纪营业员数量是否大幅增加？(领先指标)
领先指标、同时指标与落后指标均应详细查证
对于当前房市景气之动向，除长期趋势必须兼顾超额供给与人口老化等问题之外，日前央行仅就购屋贷款余额、买卖移转栋数以及实价登录，据以释出成交量已摆脱谷底、房价也呈微幅上涨之讯息，恐还须再就数据内容深入探讨，此外，亦应再就领先指标、同时指标与落后指标详细查证，当较能符合实务现况，例如︰
(1)购屋贷款余额增加与房价大幅飙涨息息相关。(2)买卖移转栋数增加，除基期低之外，近年建商积极让利促销余屋才是主因。(3)新成屋实价登录仍普遍隐藏不实交易价格。
其次，如再由买卖移转栋数增加，据以向上追溯至建造执照与使用执照数量同步增加情况，就很容易陷入景气复苏之迷思。（详请参阅附图）
另外，就卖方角度而言，有了央行的利多背书，即可名正言顺的告知消费者房价即将调涨，惟值得探究的是，为何建商仍普遍质疑景气动向？其因在于余屋促销不易，至于消费者则是为何让利空间还那么大？
依中央银行于三月十九日公布之讯息，五大银行今年前两月新增房贷金额为八四○．四八亿元，年增一○％。其次，如再由买卖移转栋数增加，以及房价微幅上涨趋势观察，房市已摆脱谷底，房价也呈微幅上涨，其中又以高雄表现最好，此一讯息直让消费者既充满期待又怕受伤害！
以下仅就实价登录、议价空间、自备款、让利、新成屋、小坪数占比与经纪营业员数量变化提供实务现况讯息，以供参考。
一、实价登录仍潜藏不实交易价格
预售建案为免新成屋售价愈卖愈低而影响后续促销，因此，普遍以赠送车位、装潢、家电掩饰降价促销情事，主要用意在于维持实价登录所显示之较高交易价格，因此，如仅就实价登录价格作为研判依据，就很容易陷入景气已摆脱谷底之迷思。
二、议价空间尚未归零
二○一五年景气转折至今，虽然房价大都下跌超过二成，惟截至目前为止，仍普遍存在一○％议价空间，其因在于庞大余屋尚待去化。
三、「○自备款」广告暗藏玄机
景气低迷，各建案争相推出「低首付」、「零自备款」等促销方案，一般最直接的解读便是景气尚未脱离谷底。
四、让利促销并未稍减
当前各建案刻正积极促销余屋，因此，不只让利、退佣等情事时有所闻，开价与成交价之间亦普遍存在一○％甚或更大空间，其间所显示即是景气尚未摆脱谷底。
五、新成屋占比高达三分之二
根据二○一八年十二月《住展杂志》一七四一个建案加以汇整，新成屋占三分之二，预售屋占三分之一，由此一数据即显示未来必然会随着余屋数量之增减，影响景气与价格变动趋势。
其次，就实务面而言，如果新成屋占比未降至三○％以下，预售屋销售率必然难以回升，因此，就此研判景气是否摆脱谷底，就有相当值得斟酌的空间。
六、小坪数占比高达三分之一
一般而言，每当景气衰退，为迎合低总价诉求，产品规划就会逐渐出现小坪数占比偏高趋势，依《住展杂志》资讯显示，目前北台湾三十坪以下小坪数占比仍高达三五％，因此，市场景气明显未摆脱谷底。
七、经纪营业员数量未大幅增加
由附表资讯，市场景气最敏感的第一线经纪营业员数量并未大幅增加，即可充分显示景气尚未摆脱谷底。