理财周刊／房地产景气复苏？可能是迈向大Ｕ型谷底盘整的开始！
文／庄孟翰
Ｑ：2014年7月1日，为抑制房价不断上涨，台北市政府率先祭出囤房税，并在之后的三年内持有税、交易税与资本利得税众箭齐发，着实快速让房市景气急速冷冻，但在重税之下，虽成功压抑投机炒作，却令房产景气不断往下探底，至今未见转机。
然而，在这一、二年房市探底预测过程，便有不少言论纷纷指出，市场已有触底好转迹象，最近不仅中央银行表示房贷余额提高，房市似有回温迹象，就连一些研究机构所发布的讯息也常出现类似观点。想请教庄教授，对于今年房地产景气是否即将触底的看法？
Ａ：事实上，研判房市多空，端看单一数据资料常会失之偏颇，应该根据多方面资讯综合研判，才能降低误判机率，包含央行房贷余额增减、建商是否开始购地、推案量与买卖移转数量增减、看屋与购屋比例多少。其次，广告量增减、代销公司是否包销、营造厂商是否以工程款抵换余屋以及法拍屋数量增减等。由上述种种指标之实务现况，皆可判断房市尚未呈现复苏迹象无疑。以下再聚焦几项数据综合观察，便可较为客观的研判2018年房市是否已呈现复苏趋势。
一、推案量持续衰退
根据2018年第一季国泰房地产指数，六都「每坪成交价」，相较于2013年黄金秒杀时期，可以发现其间涨跌互见，除新北市及台北市下滑外，其余桃园市、台中市、台南市及高雄市都略有回升。
今年第一季台北市每坪成交价格落在76.78万元，几乎回到2012年的水准，新北市过去每坪最高曾有40万元的水准，如今成交价格落在每坪37.71万元，呈现明显下滑趋势。全国过去最高也曾高达29.17万元，目前又降为24.91万元，由此不难看出整体房市景气并未好转。
其次，「议价空间」仍维持在13％至19％，倘若景气好转，议价空间应该是0％，此数字越低代表议价空间越小。由此可以想见，现阶段仍存有10％以上的谈判空间，相较景气热络时期，购屋者会担心晚一步订购，价格便会往上调，因而很容易高价下订。惟现阶段则是处于想买若价格不符合理想不轻易出手，但买不到也不觉得可惜的状态，显示市场仍处于买方较占优势阶段无疑。
另外，从「三十天销售率」观察，过去景气好时，三十天的销售率可达30～50％，亦即一个月就能达到三成到五成的销售佳绩，反观目前全国三十天销售率仅13％，北部地区约10～11％，甚至低于全国平均，台中市也只有12.92％，南部地区则约16％，可见只有房价波动较小并以自住为主的南部地区销售率略高于全台平均，这也是景气未见复苏常见的现象。
此外，号称房市景气观测领先指标，国内重要的「三二九档期」刚结束，各大建商「推案量」并未增加，且皆以低总价的小宅为主，过去引领风骚的豪宅建案却罕见的宣告缺席，如再根据国泰房地产指标显示，今年第一季新推案共170件，推案户数约共13152户，总推案金额1710亿元也较上季衰退，由此显见整体房市仍未出现明显翻升迹象。
二、广告量未见增加
一般民众最能感受到房市温度的，便是各大媒体的广告数量，过去常凭借大量广告支撑，建商每年在媒体刊登的金额，可以说是一块很大的肥肉，过去当房市处于景气荣景，各大建商在各大平面、电视媒体上砸钱打广告毫不手软，尤其景气高峰时五大报包含自由、中时、联合、经济及工商等，常见周末一份报纸不仅增页至二四版，当中预售建案更占有七、八个版面，现在各报有时仅在假日才能见到建案广告，至于电视广告则付之阙如，原常塞满信箱的DM则只有中古屋偶尔出现一、二次。由此显见，多年来的不景气也让建商不得不在广告预算上撙节开支，凡此都是景气依旧不振之实务现况。
三、让利促销有增无减
让利促销未曾减缓，代表房市依旧是「买方市场」，除赠送家具、装潢、建材及电器产品等，甚至出现预售建案累积相当销售量就抽奖送赠品，包含高级跑车等高单价产品，这种以大手笔促销催促买气的「去化库存」方式，一向都是不景气阶段常见的去化余屋标准模式，惟截至目前为止，余屋存量依旧相当庞大。
四、法拍增温，却不断流标
目前新成屋与预售屋销售欠佳的野火，已逐渐蔓延到法拍市场，根据内政部统计，去年全台法拍移转栋数4899栋，年增5.8％，当中台北市以49.88％的法拍移转增加数量居六都之冠，其次，也有少数建案落入法拍市场，至于未来景气动向则仍须密切观察银行逾期放款比率是否攀升而定。值得关注的是，最近新北市树林区透天建案「永捷京の都」三一户透天厝，以底价6.49亿元进行法拍，不过却以流标收场，由此可见市场景气依旧未如想像中乐观。
最近部分媒体不断报导今年第一季买卖移转栋数大幅增加，便判定景气回温，事实上买卖移转数量增加，其中一大部分为两三年前的预售建案，纷纷进入交屋阶段所呈现的景气复苏假象，因此不能端看买卖移转增加的单一因素，就断定景气好转。
此外，还得考虑季节性因素，例如一月一日公告现值调整，除建商会因为跨年度的税制问题赶在年底前交屋之外，上市柜营建公司更会因年度入帐作业，期望于当年度出清余屋以认列营收，更牵涉到配息配股及填权等问题，这些因素林林总总，都有可能使得第四季的买卖移转数量暴增，最显著者为2016年1月1日房地合一税实施，导致2015年第四季买卖移转数量暴增。
其次，每年第一季都会涵盖农历春节，通常都是新婚、乔迁等交屋旺季，凡此都是推升买卖移转数量的动能之一，因此买卖移转数量只是研判景气动向重要因素之一，不能单凭这一因素判定市场景气是否触底回温。
六、房贷余额增加潜藏的假象
根据中央银行公布的三月购置住宅贷款余额6兆6997亿元，续创新高，年增率4.71％更是十六个月来最大增幅，另外建筑贷款1兆7335亿元(土建融)，三月余额月增65亿元，也是十七个月以来呈现持续正成长，因此，央行总裁对于目前整体房市信心十足，而以「温和成长」走势来形容现阶段房市景气。
不过，贷款总金额逐年增加，有可能缘于房价不断飙涨或建案出清存货，以至于在房价基数提高之下，贷款金额连带增加。此外，另一常见原因为建商在银行催促还款情况下，纵然销售不佳，还是先找人头过户贷款，制造景气热络假象。因此，单凭贷款金额提高，就断定房市景气回温，常会失去研判正确性(详请参见附图)。
综上所述，再加上今年以来代销公司依旧不包销，投资客不再进场，就连有钱人都怕房产沦为负资产而不愿增购，显示当前不仅市场景气依旧未触底，恐怕才正迈向「大Ｕ型谷底」盘整的开端而已！