理财周刊／房价落底了没？
当前房市在建商让利不购地，以及赠送车位、装潢、家电之广告诉求印证下，余屋竞价求售情况势必愈来愈明显，其间所显示最直接的讯息便是房价尚未落底！
文／庄孟翰
今年上半年有些业者不断释放市场回温讯息，主要缘于部分建案销售率略有回升，加以实价登录并未显现大幅跌价，并且买卖移转与所有权第一次登记栋数，以及建造执照与使用执照栋数与过去相较之变化，例如与上月相比、与上季相比、与去年同期相比等差异，导致各相关媒体报导数据不尽一致，消费者更是看得一头雾水，而其间应特别注意的，例如农历年之季节性、税率变动之关键日与交屋潮等影响因素所导致的大幅变动百分比。
预售建案欲振乏力
惟若仔细检视实务现况，当可发现大部分预售建案依旧欲振乏力，销售较佳者大都以「让利」为前提，甚至新成屋亦有以「价格回归起涨点」、「北市水岸第一排，唯５独享」诉求，明显的是「以价换量」的行销策略。而实际效果则端视让价多少而定，这当然又与市场供需、地段、品牌形象、产品力，甚至前后栋、楼层差异息息相关。
至于中古屋市场，除了三年来全国房仲家数从六千五百家，大幅缩减至今年六月的五四九六家之外，由委售案件增加与销售天数拉长来看，亦可直接据以研判景气动向。
另外，根据宽频房讯之调查资料显示，今年屋龄五年内的法拍件数明显增加，按2014年房价高峰时，全国仅二十九件，今年则骤增至一百三十一件，增加了三．五倍，主要原因除了部分一案建商周转不灵之外，更有部分系来自投资客因资金压力遭断头拍卖，此亦直接显露市场景气温度计所呈现之警讯。
其次，今年以来除建商「让利不购地」之外，报纸广告主要诉求亦直接透露新成屋所面临的困境，例如「自备九十九万起买三大房」、「自备九十八万起交屋，含装潢附车位」、「五十万装潢相挺，限前三十名」等，其间所显示的讯息，必然是促销余屋为先，而不急于补充原料─购地。
投资客竞价求售
此外，最近亦常见每坪调降十万元的促销广告，其主要特性为大社区户数多、重划区、郊区，例如「板桥４字头」、「３字头享８字头新板特区生活圈」，或预售开价五十至六十万元的新庄副都心，亦有推出限量二十户，破盘价骤降至三字头三十九万元的建案，不仅直接冲击区域行情，连带亦波及邻近泰山、三重、五股等地区。根据房仲业统计，副都心最近前十大交易社区就有四个每坪单价从五字头下修至四字头。
另外，早期房价较低并且投资客较多的地区，尤其是2012年与2013年「秒杀」预售建案进入交屋高峰期，投资客竞价求售亦乃势所必然。
近期最受瞩目的是，淡海新市镇在轻轨利多炒作下，2013年每坪开价曾高达三字头，即使建商争相推案竞价，2014年也都还维持在24至26万元之谱，惟在景气反转与超额供给情势下，新建案房价已出现重挫至18万元，仅部分区位较佳地段撑住二十多万元交易行情。有关新北市各行政区预售房价与中古屋房价之购屋参考资讯。
由以上之分析，当前房市在建商让利不购地，以及赠送车位、装潢、家电之广告诉求印证下，余屋竞价求售情况势必愈来愈明显，其间所显示最直接的讯息便是房价尚未落底！
值得注意的是，价格差异除地段、品牌之外，更与施工品质、装潢设备息息相关！
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