理财周刊/房价所得比 几倍才合理

文/洪宝山(理财周刊发行人)

劳动部日前举行基本工资审议委员会,劳资双方历经史上最长的9个小时协商,最后拍板敲定,建议政院明年起基本工资月薪现行2万2千元调高到23100元,时薪也由140元调高至150元,预计明年1月1日正式上路。这一调整让劳资双方争论不休,然而真正攸关劳工生活的是可支配所得,这才跟能否租得起屋、买得起房、付得出贷款有直接相关。

所谓可支配所得,以行政院主计总处编制的可支配所得资料定义为所得收入总计减去非消费支出,非消费支出指的就是由利息赋税支出及经常移转支出所组成。

台湾景气陷入低谷,现在就像爬山一样,慢慢往上爬,今年第2季经济成长率概估为3.29%,是2015年来同期新高,已连续4季突破3%。低薪情况也逐步获得缓解,第1季可支配所得增幅年增1.69%。当然,还有很大的努力空间,因为相较于高房价,目前居高不下的房价所得比,让年轻人望屋兴叹,才是最大的问题

房价所得比是用来衡量家庭购屋能力全球性指标,全台湾房价所得比从2002年4.4倍,2016年上升到8.5倍,台北市则从5.8倍涨到15倍。这15倍的概念就是平均年所得约160万元的双薪家庭,必须15年不吃不喝,才能买到台北市30坪、每坪80万元的新屋国际衡量标准房价所得比约3到5倍较为合理,这是由中位数实价登录房价除以中位数所得到的倍数

营建署还有一个房价负担能力指标,贷款负担率比例越高,表示房价负担能力越低。根据8月初发布今年第一季房价负担能力,全国贷款负担率37.25%,季减0.33%,房价负担能力维持在略低等级。

日本东京也和台湾一样有着高房价问题,近几年「以租代买」蔚为风潮空屋率越来越高,新屋房价所得比降至10.68倍,也是近5年来首次下滑。

房价所得比要向下修正,必须有两个要件,一是房价向下调整,另一是所得提高。从过去经验来看,通常会在市场盘整期几年间逐渐同时调整。健康的调整应该是所得提高,过高房价适时修正,而不是刻意打压房价,对经济才是正向的发展

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