专家传真－实价登录改革还可再进化
台湾房屋实价登录制度，与先进国家的登录制度相比，资讯透明度明显不足。图／本报资料照片
内政部推出实价登录2.0制度，受到社会不少掌声。不过整体而言，先进国家的登录制度相比，资讯透明度明显不足，应透过此次修正，完善相关制度。
台湾透明度还有很大的成长空间
仲量联行（JLL） 每二年都会针对全球主要国家与城市进行调查，并发布《全球不动产透明度指数报告》（Global Real Estate Transparency Index），2020年版就将全球99个国家和地区以及163个城市进行评比，台湾在实价登录制度实施的前一年2010年排名，仅排在第33名，属「半透明」(Semi-Transparent)层级；之后慢慢爬升，2020年已经上升至第23名，跃升至「透明」（Transparent）层级。不过与英、美等欧美先进国家的「高度透明」（Highly Transparent）层级，有极大的差距，显然有很大的成长空间。
防范资讯不对称
在资讯不对称下，易形成逆选择（adverse selection），引发寻租（rent-seeking）行为。推动实价登录的目的，便是在促进不动产交易资讯公开透明，改善交易资讯不对称问题。蔡英文总统在2016年竞选时，也提出「房屋市场资讯透明」政见，可惜至今仍与目标相去甚远。
以不动产透明度指数前二名国家为例，英国《土地登记法》（Land Registration Act）明文规定，不动产处分、租赁及抵押时，必须要公示交易资讯，引用OURs都市改革组织秘书长彭扬凯文章，需包含建筑资讯、价格、移转履历、契约影本等；美国于买卖房子时需填写美国联邦住房与城市发展部（Housing and Urban Development）制定的「HUD-1结算表」（Settlement Statement HUD-1），填写内容包含交易价格、增建改建（如增建车库）、翻修（如翻修屋顶）等资讯。二国都有民间网站(如英国的Zoopla与Rightmove，美国则有Zillow与Trulia)提供更详尽的资料，包括照片、税务资料、房屋格局与交易资讯等，让民众可以充分知悉不动产相关资讯。
实价登录应以全面揭露为原则，包含房屋的内外观状况，如内部格局是否经过变更，是否设有增建，目前装潢的概况，房屋交易是否包含装潢、家具与家电等；列举房屋瑕疵，如是否有辐射屋、海砂屋、严重漏水、非自然死亡(凶宅)以及违建问题；不动产的使用现况，如商用、租赁、闲置或自用；税务相关资讯等。
不动产相关设施也应在揭露之列，诸如：停车位的数量、具体位置、面积与交易金额；公共设施的比例、具体内容与维护情形；社区管理概况；管理费金额与缴交情形。
此外，实价登录资讯应即时更新，未来不动产交易与预售屋都要求完整且即时登录，惟政府资讯却10日才更新一次。故应要求内政部也应仿效欧美国家作法，每日即时更新。
引进科技强化稽核制度，这次修法将主管机关查核权提升到法律位阶，除由各地方政府持续办理例行性查核外，未来内政部对于价格疑有不实的个案，将可直接向相关机关或金融机构进一步查阅有关文件。不过不动产交易数量庞大，以2019年为例，房屋买卖契税32万件，以今天交易热络的情况，交易量势必会更惊人，不可能逐件查核。建议政府可引进科技工具，使用AI以及大数据，只需针对过度偏离市价的交易，进行实地查核。
最后，可鼓励民间业者利用实价登录资讯，提供更完整的讯息，并进行周边行情比价、房价趋势分析与市场评价资讯等内容，提供消费者更丰富的内容。