实价登录上路5周年 房产专家吁：透明化、即时化、精准化
▲内政部不动产交易实价查询网。（图／翻摄自网路）记者叶佳华／台北报导
实价登录制度自2012年8月1日上路以来，已届满5周年，虽然房市交易透明度已有明显改善，但仍出现不少争议及检讨声浪，房产专家认为，为了增加资讯揭露的参考价值，政策应趋向透明化，朝向「门牌全都露」，另外在揭露的即时性及精准度都应该要加以改善。
专家呼吁「门牌全都录」
天时地利不动产顾问总经理张欣民表示，五年前在研议实价登度制度时，考量维护国人隐私的问题，最初该制度上路时是采取「去识别化」，也就是以区段方式，最先以50号为一个区间揭露，对此，天时地利不动产顾问总经理张欣民表示，经过5年的检验，「应该要做到门牌全都露，对于资讯揭露才比较有参考价值。」
另外，以现行中古房屋交易，政府规定需于移转登记后30天内完成登录实价，而目前内政部也正在研议，未来将倾向改为过户即直接同步登录实价，张欣民指出，如此一来不但可以让负责办理过户的地政士（代书）或是房仲业者不用多跑1次手续之外，也能即时反映市场价格情况，提升价格的准确性。
住商不动产企划研究室主任徐佳馨则表示，实价登录上路5年来，确实让民众对于区域行情有进一步了解，买方出价不再像过去一样「漫天喊价」，但整体而言她认为该制度仍处于「不即时、不精细、放预售屋一马」的情况。
徐佳馨进一步说明，2012年实价登录以来采区段式，最先以50号为一个区间，直到目前已缩小至30号为一个单位，她认为，在精准度部分，应该再更精进缩短，另外，对于揭露实价的即时性应缩段时程，她建议，中古屋于移转登记后30天内完成登录，内政部可先针对符合该区市价行情的物件先行对外揭露，若等待主管机关一一过滤抽查后，才可开放查询，「往往都需要等上2个月才看得到该笔揭露资料，早已失去了即时性。」
另外，实价登录现制要求地政士及不动产仲介经纪业登录价格，但建商自建案却成为「漏网之鱼」且预售案也仅要求代销业者须于「结案」后30天内登录即可。对此，徐佳馨指出，预售案「结案」往往动辄一、两年，导致揭露资料已与当前行情出现极大落差。虽然目前内政部已研议签订买卖契约书后30日内需登录，并将起造人或建商自行销售全面纳入实价登录范围，但徐佳馨坦言，「这个措施对建商来说影响太大，若要全面落实恐怕难度比较高。」常见不揭露案件
实价登录上路5年，期间也引发不少争议，例如曾有民众表示，在申报登录后却都不见实价网站曝光，其原因在于成交价跟当地行情差距过大，主管机关为了避免破坏民众对于该区域的市价认知，才会选择该笔实价不揭露，但也造成民众难以卖房的情况。
事实上，民众在申报资料对外揭露前，须通过各直辖市或县市政府的检核及抽查，去除明显异于市场正常交易价格及特殊交易资讯，才可开放查询。
桃园市地政局就指出，一般常见的不揭露案件原因包括「亲友交易」、「含增建或未登记建物」、「公共设施用地」、「建商与地主合建」、「特殊案例交易」、「债务清偿返还土地」、「因判决、调解、和解等因素而移转土地」等。由于这些「特殊案件」大多会使价格过高或过低，而影响大众对房地产交易的正常判断，因此主管机关多采以不揭露的方式，地政局指出，「如果价格不至于偏离市场行情太多，仍会对外揭露。」
对此，张欣民表示，部分案件不揭露往往容易遭人诟病，被质疑「掩盖」事实，他认为，像是针对二等亲友间的交易特殊案件，可以加注于备注栏供民众参考，「既然要做到全面揭露，就是要让资讯100%透明化。」
该制度上路届满五年，目前内政部也研议针对《不动产经纪业管理条例》、《地政士法》及《平均地权条例》等地政三法进行修改。内政部地政司副司长王成机表示，未来修法将预计朝向「即时」、「透明」、「正确」三大方向落实，但目前时程并不确定，还有待与业界、学者、专家共同讨论及交换意见。
王成机说明，针对即时性，内政部研拟未来房屋买卖案件，移转登记即直接同步办理申报实价登录，而预售案的部分，也研拟签订买卖契约书后30日内就应登录，另外建商自售案也应纳入实价登录范围内。
而针对实价登录透明化，内政部则倾向将物件门牌地址完整落实，不过，王成机强调这一部份会先将个资隐匿之后，才会进一步实施；至于为促进实价登录正确性，初步也打算改由买卖双方共同办理申报实价登录，而非由地政士或是房仲业者，另外，也将赋予各县市主管机关查核权，针对有问题的登录进行资金、贷款情况调查。
民众意见
近期才购入人生第一栋房的民众曾先生则说，日前看房子时都会先查询实价登录，好处是可以先判断这区域的行情价位，但是仍有复杂之处，像是有些物件有拆算车位，但有些却没有，「这样很容易造成判断错误，以为自己捡到便宜，但实际上很有可能卖贵了。」
他建议，若实价登录网站可以分别将车位、公设、实际使用坪数等项目单独拉开列出来，这样操作上将会比较方便，民众在计算单价时也不会容易搞混，造成混乱。