我见我思－实价登录到实价课税 租屋市场健全的最后一哩路

租赁专法自从106年底公布施行迄今，诸多住宅政策相关议题逐一浮现，人民面对高房价需求时，仅能转头往租赁市场寻求租赁物件，但却发现租金连年调涨。近来，政府欲针对不动产买卖交易市场，推行房地合一税制改革。但以居住为核心的住宅租赁市场，政府仅有在租赁专法公布后，采取扶植租赁服务业的方式，间接性的管制不透明的租赁市场，并且采取优惠税率。然高房价所连带影响的租金连年调涨，也导致租屋市场大者恒大，而承租人对于高额租金的调涨，只有像是待宰羔羊一般。

内政部次长花敬群面对空屋率的问题曾说：「台北市、新北市空屋率大约等于自然空屋率，约在5％左右，因此社会住宅的作用毋须担心，包租代管的策略则会透过租税优惠落实，并强调租屋市场若缺乏适当的减免机制，很有可能会造成费用转嫁。」落实租赁市场实价登录进一步实价课税的方式，搭配租税优惠，才能一并达到预防费用转嫁的问题。试问，今天房东租金被揭露后，当然不可能提高租金而导致税赋增加，再搭配租税优惠减免，才能进一步达到遏止租金涨幅的效果。

当初江永昌等立委所提案之住宅租赁管理及发展条例草案第15条规定：「出租人应于签订住宅租赁契约后30日内，向主管机关申报登录成交案件实际资讯。但租赁案件委托不动产经纪业居间或代理成交者，应由不动产经纪业申报登录。前项受理申报登录成交案件实际资讯，主管机关得委任所属机关办理。第一项登录资讯类别及内容应依不动产成交案件实际资讯申报登录及查询收费办法办理。」立法理由乃称：「现行租赁成交案件实价登录仅要求不动产经纪业于签订租赁契约书后30日内申报登录，屋主自行出租者不需申报登录，导致多数租赁成交资讯仍未公开透明，且部分屋主为避免租赁资讯曝光而转为自行出租，亦影响租赁经纪产业发展。二、为使租赁申报登录制度更臻周延，提升租赁交易资讯透明化，以健全租赁市场，保障租赁双方权益，改善租赁市场地下化乱象，爰规订第一项将自行出租案件纳入实价登录制度范围。」。

关于如何实施查核以及控制查核成本，由于在买卖移转所有权的实价登录时，出卖人需在移转所有权登记时，一并为实价登录申报。因租赁案件并不会有所有权变动的问题，在查核上有其困难。或许可以考虑在住宅租赁契约的应记载及不得纪载事项当中，载明出租人之实价登录义务，可作为未来实务查核的方向