工商社论》居住正义应有的思维与对策
这些年来，受到国外热钱流入及台商资金回流的影响，造成国内资金泛滥，利率因金融宽松而走低；加上实质投资机会相对不足，房地产交易与持有税率偏低，使得不动产买卖件数大增，拥有多屋者人数持续成长，房价所得比也相应攀高。相形之下，社会住宅提供数量严重匮乏，房屋租金又嫌过高，许多弱势者之居住权无法得到应有保障。凡此种种，居住不正义之症状显现。
当房屋市场价格机能受到严重扭曲，产生市场失灵现象，包括资讯不对称、外部不经济、财富及所得分配恶化等，恐将影响社会福祉与安定。面临这些问题，政府自然应该出面，采取适当、有效的策略予以矫正，包括财税、金融及管制措施等，尤其以偏离「居住正义」所存在的问题为然。
何谓「居住正义」？不免令人想起美国哲学家罗尔斯（John Rawls）的「正义观」，应用到「居住正义」上，就是在「无知之幕」（veil of ignorance）之前提下，不论个别的身份、地位、才能、所得、职业、性别、年龄、阶级、信仰、族群等状况如何，其居住权均应该有尊严地平等对待；进而在「小中取大准则」（maximin criterion）下，对于社会上弱势族群的居住权更应得到最大照顾。
前揭居住正义的观点，主要表现在「住房权」上，不因每个人的属性差异而存差别待遇。因此，对于无屋居住之人，政府应积极协助解决，自当责无旁贷，属社会保障制度的一环。其中需加速提供社会住宅，并辅以适当的房租补助，减轻弱势者经济负担，让其拥有安居乐业的住房权。此外，在「住者有其屋」之基础上，自用住宅需轻税或免税，房地产不宜长期闲置，住豪宅的有钱人更应合理课税。
政府除对弱势者之居住正义应优先顾及外，也需关注房屋市场的供需情况，包括房屋交易资讯的透明化，税制的公平正义等，透过不动产持有成本的提高，抑制房屋炒作及囤房，使民众能够合理负担房价或租金。至于空地、空屋的存在，的确造成资源闲置，相对于无壳蜗牛言，则是一种非正义的对照，理应加以矫正。
能让全体人民公平、合理的取得或使用房地产资源，实乃政府应尽职责。对于不同性质的财货，在政策工具上，也应有不同的对待。进言之，就自用住宅言，房屋是生活必需品，安身立命之所，具有殊价财（merit goods）性质，基于消费平等主义，就应保障其享用的权利；财务能力不足者，政府则需协助纾解其压力；无屋可住者，政府自应伸出援手。然就房屋超出自住性质者言，既已成为投资标的及保值、增值之理财对象，此种生利商品就应合理课税。
在居住正义的努力上，近日来，政府已经有些作为。例如立法院于去年底前完成实价登录2.0之三法修法工程，即平均地权条例、地政士法及不动产经纪业管理条例，寄望提高房地产交易之透明度与公平性；例如将实价登录揭露至门牌、将红单交易纳入管理等，为「居住正义」做出必要努力。中央银行采取选择性的信用管制措施，对银行业者道德劝服，限制银行相关贷款之成长。金管会对银行则加强建商余屋贷款限制等。各地方政府则应加速提供社会住宅，纾解弱势者的住屋需求。各种政策工具纷纷出场，冀能对房价攀升产生抑制作用，对增进居住正义发挥一定功效。
在财税政策工具的强化方面，尤其令人关心。目前透过房地合一税的课征，对于不动产持有时间较短者，亦即持有在一年以内之房地交易所得，课征45％的税率；超过一年，未逾二年者，课征35％的税率等；未来可能修法对应提高其税率，或是将「短期」之认定期间延长。对持有三户以上非自住之住家用房屋，检讨将最高税率由现行的3.6％往上调整（例如至4.8％）。同时也可能配套课征空屋税，以期促进资源使用效率。虽然透过这些财税措施来打房，降低养房、炒房的税后报酬率，对打击短线炒作及抑制房价过高，可能产生一定效果；然在「上有政策，下有对策」之行为反应下，纵使是税率已高，只要资金泛滥与有利可图，交易案件仍然可能上升，抑制炒房、囤房的效果恐将有限。值得强调的，为了落实「居住正义」，租税仍是重要政策工具，绝不能束手无策，财税单位当需继续努力。
国人在「有土斯有财」之观念根深蒂固下，面对「高龄化、少子化」的冲击，透过继承者所拥有的房屋户数逐年上升，自然会增加财富高端有钱人的拥房数；相对上，财富或所得分配底端的穷人，终其一生仍买不起房子，依然无立锥之地，此种现象预期未来恐更加严重。政府透过各项财税、金融与管制措施，企图打压房市，固然可能增进居住正义，然而更重要的，应该透过教育培养民众正确、多元的理财观念，改变国人对「有土斯有财」之执着；政府更应展现魄力，加强健全投资环境，将资金引导入具生产性、建设性的投资用途上，并且加速提供价廉合宜的社会住宅，那才是正办。