工商社论》居住正义不是仅看房价

工商社论

中央银行总裁杨金龙近期在立法院财委会的答询过程中，先后说出两句值得省思的「真心话」，一是「让房价回到一般人买得起的价位是太难、一直以来都无法达到的目标」，另一则是「年轻人若买不起房，可以选择先租房」。乍看之下，央行在祭出选择性信用管制的同时，又承认高房价似乎已经回不去了，并劝买不起房的年轻人可以先用租屋取代购屋，难免让人觉得有点未战先败的味道。但若以务实的角度来看，杨金龙除了说出事实，也点出国内的一大问题，即政府防止房价炒作之余，对租屋价格也应有更完整且合理的管控办法，才能真正实现居住正义。

市场在讨论高房价问题和政府打炒房时常忽略的一点，是把焦点放在「打」而非「打的对象」。以央行为例，从2009年前总裁彭淮南时代推出房市针对性审慎措施（也就是一般所说的选择性信用管制）以来，诉求的都是打炒房而非打房，两者差别在于，央行政策的重点是尽可能阻断市场资金过多和利率过低而引发投机资金转向房市的炒作行为，而不是透过政策手法让房价下跌。更简化来说，央行追求的效果是在减少投机资金干扰的情况下，让房价反映物价和经济表现有秩序的缓涨，而非让房价完全不涨或反向下跌，甚至央行就是要避免投机资金推高房市、未来泡沫化后可能产生的价格崩跌效应。

不可讳言，房价高涨让很多买不起房的人痛苦指数升高，但房价下跌真的就百利无害？首先，对于目前没有自住房屋者来说，房价要跌多少才符合所谓「买得起」？单这个问题就不可能有答案；再者，对揹负房贷者而言，房价跌幅若过大，房屋形同成为负资产，依过往香港和日本的例子来看，不少人可能在负债（贷款）金额远高于资产（房屋价值）的情况下选择违约、不再缴房贷，最后结果就是银行产生坏帐、法拍房屋；更不用说，如果房价跌幅超过30％或50％，除了银行可能产生系统风险，民众也会出现信心危机，对整体经济和金融稳定绝非好事。

所以政府房价政策重点在「稳」，即房价缓涨或缓跌，不希望房价因为投机因素暴涨暴跌而干扰一般购屋者的成本，但绝对不是把房价压低到「所有人都买得起」，这样的期待基本上就是完全错误，对已辛苦购入自用住宅者更是一种不公平。从这个角度来看，央行的选择性信用管制已大幅限缩炒地、炒房者向银行借钱成数和利率，其他部会的实价登录、房地合一税、囤房税和空屋税等政策，相信也会逐步发挥作用，且各部会政策对首购（即名下仅一屋）者都设有保护措施，以免错杀实质刚性需求，所以只要未来房价是缓涨而非急涨，便可视为是政府的平稳房价政策有效。

但在此同时，政府也不能忽视，居住正义除了来自房价，租金也是重要面向。以国外经验来看，美国民众平均31岁才首次购屋，比利时和德国则各是37岁和42岁；再看欧洲拥有独立住房的比重只有六成，这显示不仅台湾，各国都有比重不低的人口是用租屋解决居住问题。

台湾近年租金上涨是明显的事实，也已经有不少学者在讨论物价议题时提及，但另一个较少被提及的观点是，相较各主管机关对房价和房屋移转的关切和紧盯制度，台湾的租屋市场一直形同黑洞，除了不利居住正义，也变相成为投机炒房者的帮手，因为租金制度的不透明和租屋市场的各种漏洞，炒房者除了可用租金转嫁炒房成本，也可用来规避相关税金，例如台湾不少租屋者是被房东要求租金不得报税、否则就会涨租，等到房地合一税规定的满五年以上，炒房的出租者再用「自用」的名义出售，除了避税，期间的融资成本等于是由租客弥补。

因此，政府要平稳房价、实现居住正义，绝对不能仅把重心放在房屋买卖，而无视房屋租赁的部分。目前的社会住宅和包租代管都是不错的起步，但政府对这一块的重视度有待提升，执行力更可说是不及格。像是社会住宅的申请资格、申租年限，其实可以更有弹性，而不是单纯仅定位在提供弱势、年轻族群短期（最长六年）租屋需求，以国外为例，部分租屋者未必是经济弱势而必须暂时租屋，而是没有传承需求或因家庭成员改变而希望以租代买，在国内已有REITs商品也有信托架构的条件下，发展出10年、20年的租赁宅制度，并非不可能；甚至民间房地产投资者如果着眼的是稳定租金收益而非短期房价变动价差，同样可透过长租制度使其与投机炒房者分流。

要建立完善的租赁制度，除了政府可提供税负优惠等为诱因（例如租屋者可在一定限额扣抵综所税、长期出租者可减免地价税或房屋税等），更要配合透明化和公正化的第三方机制，像是目前房价有实价登录制度可供参考，租金也应设立类似机制，以反映市场合理价格。

居住是人的基本需求，但买房不是人生唯一选项。政府落实居住正义的重点，是让民众可以各安其所，不论买房者或租屋者都可以尽量避免价格过度波动，而非朝人人买得起房的方向努力，否则诚如杨金龙所言会变成「永远无法达到的目标」。