工商社论》央行应正视居住成本对物价的影响

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中央银行近日公布第三季理监事会议的议事录，其中最引人注意之处，除了有理事认为央行第三季应加大升息力道到1码（0.25个百分点），而非决策结果的半码，更值得注意的是，央行首度在理事会进行有关房价、房租及物价统计的相关讨论。

事实上，依央行内部统计，今年前八月平均消费者物价指数（CPI）年增率为3.1％，主因即来自食物类、油料费、耐久性消费品及房租上涨。且由于经常购买的民生必需品价格涨幅较大，让民众对物价上涨感受较深。

近几个月，多项通膨相关指标显示国内通膨压力可望趋缓，例如原油现货价格自高点回降，预期未来续呈缓步下滑；国际商品期货价格震荡回档；进口物价、生产者物价指数缓步回降等。但央行也不讳言，影响未来国内物价上涨的压力，包括外食费、房租等部分服务价格具「易涨难跌」的僵固性。

依央行议事录，有两位理事对房价、房租及物价统计提出看法。其中有位理事建议将住房成本反应在CPI；另一位理事指出，联准会（Fed）主席关注房价持续上涨导致房租上涨，将使通膨随之升高，并提及欧洲央行（ECB）多年前已考量将自用住宅房价纳入其物价指数。

另外有位央行监事表示，主计总处编制台湾CPI的房租指数权数约占15％；美国房租的权数则较高，约30％多，且只限都会地区。

上述讨论显示，除了传统油价、食物等波动，居住问题已成为影响物价的大宗，但是不论是主计总处编制CPI或央行针对稳定物价执行货币政策时，可能都还是停留在过往的思维，低估居住成本对物价及民众消费痛苦指数的影响程度。

目前世界各国中，仅ECB提及应把自用住宅房价上升对物价指数可能带来的影响纳入考量，但迄今尚未正式取代目前物价指数的编制，其他国家物价调查的通则也和台湾一样，没有做房价的调查，只有做房租的调查。然而这不代表目前的物价指数编制合理，政府可以思考的两点，一是租金上涨对物价的影响是否被低估，二是民众购置住宅成本上扬，也会反映在消费者对物价的实际感受度。

换言之，要解决民众对通膨的痛苦感，除了交通、食物之外，房价和租金绝对也是央行必须面对的一部分。而且相较于油价和食物价格可能受国外因素、天气和汇价波动影响，房价和租金算是政府在平稳物价时最能「操之在我」的一环。

对此，有位央行理事即在议事录表示，过去以来央行反复强调抑制房价最有效的工具是租税政策，部分研究确实也发现如此，但房价是金融稳定最重要的指标之一，这结果并不代表央行可以放任房价持续高涨不管。

至于央行要如何解决房价和租金高涨的问题，目前看来央行理事的态度并不同调，其中一派理事认为，房价主要是透过选择性信用管制抑止，且针对的对象是炒房而非刚性需求，利率则用于稳定物价，且各主要国家（如美国、南韩、英国及欧元区等）的升息主要亦是因应高通膨而非房价。

另外一派则认为，央行若要维持金融稳定，应针对房价变动实施对应政策，南韩央行去年开始持续升息，到现在南韩房价的成长率已大幅下降，但台湾央行只重视房贷成长与集中度等指标，不重视房价的变动，「这是错误的政策」。

平心而论，升息确实是压抑房市最有效的工具，但在过程中除加重炒作者的成本，也会波及无辜的一般购屋者，甚至进而因房东移转成本使得租金提高。央行想透过较温和的手段缓步升息，以免对房贷户带来太大的压力，同时释出缓步采行紧缩货币政策的讯息，打的是安全牌、没办法有急效，风险确实也相对可控。

对于央行究竟应急升息或缓升息之争，其实不论央行决策的半码，或部分理事提出的1码，差距并没有太大。真正应该在意的，不是央行升息的幅度，而是本质上，央行对于房价、房租的上扬和物价，应该更认真思考其间的关联影响，不宜画地自限，认为房价和物价是两回事，必须采取不同的政策。

就如同医生治病，如果通膨上扬的背后有很大的原因来自房价和房租，央行就必须提出相应之道，甚至必须思考联手其他部会如内政部等来解决，而不是仅把房市锁定在「炒房」一项，独立于物价之外，最终可能使得货币政策的效果大打折扣。