全国首创「台中市标准房租金水准区间表」今发表成果

「大台中房市交易动态资讯平台」结合台中市不动产业界五大相关领域，定期发布不动产市场的交易资讯。图/曾丽芳

房地产实价登录2.0将上路，预售屋价格未来全都露，唯独目前租赁市场并无指标性的公开资讯可供市场参考。为此，台中市租赁住宅服务商业同业公会委托正心不动产估价师联合事务所，今（6）日举办「台中市标准房租金水准区间表」成果发表会，公布台中市各行政区、各种房型的合理租金行情，成为全国首创的租金评定机制，提供房东、房客、政府单位等业界参考。

台中市租赁住宅服务公会理事长郑俊杰表示，政府为有效活化空屋使用率及解决买不起房的高租赁需求，2020年底推出升级版的「包租代管333」利多政策，盼能借由税务减免、费用补助及专业代管服务形成强大诱因，吸引民众将空屋投入租赁市场。

郑俊杰说，身为专业的包租代管业，有义务替有租赁需求的民众做第一层把关，但租赁市场上充斥着众多条件不一的待租物件，然而，对于实质租金的评定却无明确的准则，于是公会发想并成功订定了一套标准房租金水准区间表，成为全国首创的租金评定机制，且也实际运用到社会住宅包租代管案中检验实行，结果已很贴近租赁现况市场行情。

郑俊杰表示，未来可以此作为基础，建置台中住宅租赁市场的租金指数，长远计划并能拓展运用至商办、土地等各类产品之租金上，亦可延伸发展适用于全国各地住宅租赁市场之系统，以盼能改善全国对于租金评定窒碍难行的现况。

台中市不动产仲介公会理事长吴本源表示，目前实价登录揭露的租赁案件，仅限于由不动产仲介业居间成交的受托案才须申报租赁资讯，因此有许多自租的租赁交易案件成为漏网之鱼；再者，自社会住宅包租代管政策上路以来，实价登录揭露的租赁案件有极高比例，即为社会住宅包租代管媒合案件，受限于租金补助的门槛限制，其成交租金价格已非属正常租金性质，租金不具参考价值。

吴本源强调，近日实价登录虽已进行修法，但仍较偏重于房屋买卖上的保障，依旧忽略了落实租屋资讯透明化的重要性，建议修法应通盘检讨，不应只针对单一目标进行修正。

台中市地政士公会理事长蓝翠霞表示，虽实价登录已修法将买卖交易资讯的申报登录责任回归到买卖双方，然而对于私人间的租赁交易资讯并无进行明确的规范，且若进一步比对现况已登录的租赁交易资讯，亦出现错误百出的状况。

蓝翠霞表示，目前实价登录为较具指标性的官方公开平台，若无法改善错误率高的问题，将无法达到揭露正确交易资讯给民众的目的，也失去成立该平台揭露真实交易资讯的美意。

台中市不动产代销公会理事长苏兴民表示，随着房价逐年高涨，租屋已成为大多数人的居住型态，部分民众也会选择将多余的资金投入房地产作为出租投资之用，若租金评定能有标准规范，在计算租金投资报酬率上则能更加准确；再进一步来说，若经评估后，长期持有的效益大于短期持有，也将能改善「红单转让」的现象，将投资客的房源转化成租屋者居住的型态，对房市来说也是良善的。

正心不动产估价师联合事务所长黄昭闵表示，目前不动产买卖市场已较为稳定，其价值估算有「不动产估价技术规则」为规范，反观不动产租赁市场的价值估算与方法则并无详细规定。

黄昭闵强调，本次租金研究是依照「不动产估价技术规则」、民间待租平台揭露之物件基本资讯以及不动产领域专业人士提供之方向，制定相关租金查估办法，未来将导入租金自动估价系统中，由系统直接计算待租物件的合理租金范围，由于本套系统已针对待租物件之各项条件逐一修正并量化调整，较为贴近真实租金行情，可借此作为租赁双方协商租金价额之依据，亦可运用于租赁续约时租金调整的协调基础，相关专利正在同步申请中，期许能与相关产业一同打造健康的租赁市场环境。

正心不动产估价师联合事务所经理陈孟筠表示，目前实务运用上发现本区间表有出现两种情形，其一，由於单一行政区涵括数个商圈，以西屯区为例，该区即有中科、东海、逢甲、七期等商圈，依各自的商圈属性而言，理应会呈现出不同态样的租金高低差异，易因高租赁热区造成评定单价区间较高(即低于区间行情之案件偏多)。

其二，部分行政区因有新的重大建设挹注，造成当地租金得以翻涨，其中又以清水区及梧栖区的新成屋租金涨幅变化最多。因此，该区之区间范围尚无法即时反映租金行情(即高于区间行情之案件偏多)；未来会朝向以「商圈(次市场)」进行独立分析，将可更真实体现出租赁市场行情，避免部分商圈的租金行情，被稀释弱化或过度拉抬的现象。

此外，继2018年「大台中房市交易动态资讯平台」结合不动产业界四大领域-仲介、代销、地政士及估价师后，2021年起将再次升级！强大的生力军-租赁公会将会加入本平台成为合作伙伴之一，未来本平台将以「买卖」与「租赁」双轴线的方式进行房市分析，齐心致力于买卖及租赁市场资讯的健全！