房租多少合理？中市首推租金自动估价系统

「大台中房市交易动态资讯平台」结合不动产业界四大领域-仲介、代销、地政士及估价师后，台中市租赁住宅服务商业同业公会将会加入该平台成为合作伙伴之一。（卢金足摄）

台中市租赁住宅服务商业同业公会理事长郑俊杰说，政府为有效活化空屋使用率，解决买不起房的高租赁需求，推出「包租代管333」利多政策，吸引民众将空屋投入租赁市场。（卢金足摄）

正心不动产估价师联合事务所长黄昭闵说，未来将导入租金自动估价系统，由系统直接计算待租物件的合理租金范围。（卢金足摄）

台中市不动产仲介经纪商业同业公会理事长吴本源指出，实价登录揭露租赁案件仅限不动产仲介业居间成交受托案，才须申报租赁资讯，自租的租赁交易案件常成漏网之鱼。（卢金足摄）

逢甲大学土地管理学系副教授朱南玉说，租赁市场可研究应用建立租金价格指数，朝自动估价系统，带动全台租金研究。（卢金足摄）

正心不动产估价师联合事务所经理陈孟筠分析运用「台中市标准房租金水准区间表」，与相关产业打造健康的租赁市场环境。（卢金足摄）

随着房价逐年高涨，租屋成为大多数人居住型态，但租金多少才合理？民间待租平台及不动产业者6日公布「台中市标准房租金水准区间表」资讯，将导入租金自动估价系统，由系统直接计算待租物件合理租金范围，预计在上半年完成专利申请，开放民众免费使用，打造健康的租赁市场环境。

台中市租赁住宅服务商业同业公会理事长郑俊杰说，目前租金大概都是房东说了算，或以左邻右舍行情为租金，有的则是房子贷款金额，再加一成租金，以房养房，举例2万元房贷，房租收2万2000元，两万元缴房贷，2000元放口袋收益，房客租屋时被动式的接受租金，如何以合理租金，租到理想房子。

逢甲大学土地管理学系副教授朱南玉说，资讯的透明度应愈来愈高，一般大众租赁市场，可以研究应用建立租金价格指数，朝自动估价系统，带动全台租金研究和起端。

租屋有各种大小环境的条件，包括有的租屋空间，提供养宠物的坪效，空屋或附家具都会反映在租金上，标准房的格局也依各行政区地点而不同。

蔡英文总统上任以来，提出包括兴建社会住宅、推动都市更新、制定租赁专法等住宅政策主轴，目标是逐步实现居住正义，达到住者适其屋之目的。其中，社会住宅提出8年20万户的计划，由中央与县市政府合作兴建12万户及包租代管民间空余屋8万户来达成。

内政部在2018年6月27日起正式施行《租赁住宅市场发展及管理条例》，包租代管业开始蓬勃发展，深具商业潜力，但目前租赁市场缺少较具指标性的公开资讯或租金评定标准可供参考，欠缺一致性的标准化流程，包含租赁成交物件资料库的整合、租赁条件有别之租金调整方法、租金价值合理性评估等。

为能健全租赁公平交易市场、建置公开透明交易资讯及修正租赁市场现况，台中市租赁住宅服务商业同业公会委任正心不动产估价师联合事务所，共同研拟一套租金检讨与分析机制，提供予房东、房客、业者、政府单位参考。

为精确评估租赁物件租金的变动情形，避免因「量」或「质」变化干扰造成租金的误差，固定品质是编制租金水准区间的核心观念。

租赁主流市场多以「权状面积」进行交易，忽略各该租赁物件的公设空间、车位等共有部分面积并不相同，若将所有面积混为一谈，将使租金评定结果有所偏失，也有违以「实际居住空间」进行租金价值合理性评定的实益性。

郑俊杰表示，政府为有效活化空屋使用率，解决买不起房的高租赁需求，去年底推出升级版的「包租代管333」利多政策，借由税务减免、费用补助及专业代管服务形成强大诱因，吸引民众将空屋投入租赁市场。

台中市不动产仲介经纪商业同业公会理事长吴本源指出，实价登录揭露的租赁案件，仅限于由不动产仲介业居间成交的受托案才须申报租赁资讯，有许多自租的租赁交易案件成为漏网之鱼。

实价登录虽已进行修法，仍较偏重于房屋买卖上的保障，忽略落实租屋资讯透明化的重要性，建议修法应通盘检讨，不应只针对单一目标进行修正。

台中市地政士公会理事长蓝翠霞强调，实价登录已修法，将买卖交易资讯的申报登录责任回归到买卖双方，但对私人租赁交易资讯并无进行明确的规范，比对现况已登录的租赁交易资讯，也出现错误状况，实价登录具指标性的官方公开平台，若无法改善错误率高的问题，无法达到揭露正确交易资讯给民众的目的。

台中市不动产代销经纪商业同业公会理事长苏兴民认为，房价逐年高涨，租屋已成为大多数人的居住型态，部分民众选择将多余的资金投入房地产作为出租投资之用，如果租金评定能有标准规范，在计算租金投资报酬率上能更加准确。

正心不动产估价师联合事务所所长黄昭闵强调，不动产买卖市场已较为稳定，价值估算有「不动产估价技术规则」为规范，反观不动产租赁市场的价值估算与方法则并无详细规定。

黄昭闵说，租金研究系依照《不动产估价技术规则》、民间待租平台揭露的物件基本资讯，以及不动产领域专业人士提供的方向，制定相关租金查估办法，未来将导入租金自动估价系统，由系统直接计算待租物件的合理租金范围。

由于该套系统已针对待租物件的各项条件逐一修正并量化调整，较为贴近真实租金行情，可借此作为租赁双方协商租金价额的依据，可运用于租赁续约时，租金调整的协调基础，与相关产业打造健康的租赁市场环境。

正心不动产估价师联合事务所经理陈孟筠强调，实务运用「台中市标准房租金水准区间表」，发现单一行政区涵括数个商圈，以西屯区为例，该区即有中科、东海、逢甲、七期等商圈，依各自的商圈属性而言，理应会呈现出不同态样的租金高低差异，但易因高租赁热区造成评定单价区间较高。

此外，部分行政区因有新的重大建设挹注，造成当地租金翻涨，其中又以清水区及梧栖区的新成屋租金涨幅变化最多，这些行政区的区间范围，尚无法即时反映租金行情。

陈孟筠说，未来会朝向以「商圈」独立分析，更真实体现出租赁市场行情，避免部分商圈租金行情被稀释弱化，或过度拉抬的现象。

继2018年「大台中房市交易动态资讯平台」结合不动产业界四大领域-仲介、代销、地政士及估价师后，2021年起再次升级，强大的生力军─台中市租赁住宅服务商业同业公会将会加入该平台成为合作伙伴之一，将以「买卖」与「租赁」双轴线方式进行房市分析，推动买卖及租赁市场资讯更健全。