理财周刊／击垮豪宅与蛋黄区房价
文／庄孟翰
房价修正未停歇，一向被视为两大抗跌指标的豪宅与蛋黄区，也抵挡不过这波跌势。 根据实价登录资料显示，两年来双北市房价跌幅皆超过两位数，过去板桥因为是新北市行政中心所在，又挟带三铁共构的利多题材，房价堪称新北市的中流砥柱，但仍逃不过这波景气考验，跌幅高达18％，成为最大重灾区。而台北市精华地区也抵挡不住这波跌价冲击，以中山区12％跌幅最高。
此外，区隔性产品，带有炫耀性财货意味的豪宅市场遭法拍事件频传，甚至有二拍、三拍仍宣告流标的窘境，此一情况相对于最近房仲业者一再表示已有初露打底迹象，房市落底之后是否能有回温态势，请教庄教授的看法？ 老话一句：「这波房市下修恐怕短期难有起色」！2012、2013年房市炒得正热，房价水涨船高，投机气氛正炽，秒杀买进卖出转手获取暴利，俨然将房地产视为投资新宠，房价喊得震天价响，高不可攀，让真正有购屋需求的年轻人大喊吃不消。
如今对于房市景气，大家所忽略的重税，才是这一波压死骆驼的最后一根稻草，除非交易标的是中古屋，否则2014年7月1日台北市实施囤房税以后的新屋，尤其是豪宅产品交易锐减、房价骤降亦乃势所必然。
至于未来房市走势，短期复苏不易，唯一去化较快的仍将以中低价位产品为主。
由于房价持续飙涨超过十年，政府顺应民意祭出打房手段，2014年台北市囤房税率先登场，紧接着财政部于同年基于居住正义抑制囤房，将住家用房屋区分为「自住」与「非自住」两种，并适用不同税率，自住房屋税税率维持1.2％，非自住税率则提高到1.5％至3.6％，亦即最高倍数为三倍，惟各县市税率不尽相同。由附表显示，各类用途房屋税率均随之大幅调高。
根据财政部统计，2016年房屋税查定税额为708亿元(课税所属期间为2015年7月1日至2016年6月30日)，其中非自住住家用税额为64亿元，相较2014年成长28％，其中又以台北市最高，将近二十亿元。
然而，高涨的囤房税是否真能有效抑制房价？房价虽然在当年度未出现巨幅变动，但此税制一出确实强力抑制投机炒作，主要原因还在于其后一连串的持有税(房屋税、地价税)、交易税(契税)与资本利得税(房地合一税)，以及今年五月十二日再将遗产赠与税边际税率调高至20％。短期重税的结果，房市交易呈现急遽转折并不意外，惟其所衍生之后遗症，除影响产业健全发展之外，最受訾议的都市更新之冲击，恐亦是主管机关始料未及。
当税负逐渐加重，2015年房市即出现明显转折趋势，2016年持续下探，及至今年，虽然交易量略有增加，走出冰冻库的耳语不断，但实际现况仍不如预期乐观，这波房市无疑的正逐渐迈入大Ｕ型盘整阶段，经2014到2017年三年的修正，房价并未回过神来，而这也正是一般预期这波修正期还没走完之主要缘由。
房屋税骤增 高级住宅交易顿挫
台北市原已针对具备独栋建筑、外观豪华、地段绝佳、景观甚好、每层户少、户户车位、保全严密、管理周全等八大指标之豪宅加重课税；其后再针对2001年后的房屋标准单价调高，亦即十五年内的中古屋房屋税都随之增加税负。
针对豪宅税议题，根据台北市税捐稽征处所公布资料，台北市房屋103年7月1日前、后兴建完成之房屋税额涨幅说明，高级房屋：以钢骨造(SRC)总层数二十二层房屋，路段率300％，面积406㎡(约122坪)为例，分别调整税基与税率，依附图资料显示，房屋标准单价由每平方公尺7970元大幅调高至1万8850元，调幅高达2.365倍，其次，路段调整率300％，因此，房屋评定现值调整率为2.365×(1+300%)=9.46倍，倘若持有户数为第四户，亦即税率由1.2％调高至3.6％，则增加倍数即为27.38倍。也就是说，经调整税率后，即使是自住税率1.2％，每年须缴纳的房屋税已高达110万元，如系三户以上之3.6％税率，房屋税更会高达330万元，如再加上地价税与管理费，每年居住成本应会介于400万至500万元之间，税负之高显非一般所想像只是象征性的调整而已。
其次，台北市政府表示，目前税基中的「标准单价」仍仅为实际造价之一半；此外，又宣称拟将公告地价逐年调整至接近市价，导致一般民众对于政策之不可预测性充满疑虑。影响所及，一般民众对于都更普遍采取观望态度，此亦与士林文林苑都更前后房屋税由数千元暴增至数万元之实务案例息息相关。
利剑接连出鞘 豪宅与蛋黄区成领跌重灾区
另外，本人曾举松江路第一个指标个案「华固松疆」为例，一百坪的房子，3.6％税率，一年居然要缴144万元的房屋税，尽管当时税捐处一再表示该案仅是特殊案例之极端值，不具代表性，但不到半年重税效应就逐渐显现，并且逐渐蔓延，由此不难了解重税后遗症之冲击效应有多大。
2014年囤房税实施之前，大安区及信义区的豪宅一直扮演领涨角色，尤其老旧公寓因具备都更题材，价格也跟着翻涨，但当2015年出现房市转折，在豪宅下跌过程，公寓仍因都更题材支撑，下跌速度未如豪宅市场剧烈，及至永春都更案争议再起，都更执行速度显非预期容易，2016、2017年随即呈现全面跌价趋势。
此外，根据住展杂志资料显示，2015年每坪一百万元以上的豪宅建案(包含预售与新成屋)还有四十个，及至2016年仅剩二十三个，减少近半，由豪宅领跌，也引爆新北市包含过去房价热区的新庄副都心及板桥「江翠ONE」等陆续出现五字头、四字头等促销广告，房价也已明显出现跌价趋势，并且跌幅超过两位数。
截至目前为止，房价下修尚未触底，以指标性区隔产品豪宅而言，过去有投资客撑腰，惟囿于重税，不仅投资客止步，有钱人也仅限于自住需求。因此，未来市场走势应会在谷底盘整一段相当长的时间，亦即整体房市应会朝大Ｕ型趋势发展。
庄孟翰淡江大学产业经济系副教授德明财经科技大学客座教授中华民国不动产交易安全策进会第二、三届理事长